Acconto o Caparra: attenzione a non fare confusione

Abbiamo già parlato della proposta di acquisto e della necessità di versare contestualmente una caparra quando si trova un immobile che piace e che si vorrebbe comprare. Spesso però si fa confusione tra la caparra e l’acconto sul prezzo. E non è solo una questione di terminologia: i due istituti sono infatti diversi, così come diverse sono le conseguenze a cui si va incontro in caso di inadempimenti.

Vediamo in cosa in cosa differiscono l’acquisto con acconto prezzo e l’acquisto con caparra.

Acconto prezzo – E’ una somma versata al venditore a titolo di anticipo sul prezzo dell’immobile. L’acconto prezzo non offre garanzie e, anche in caso di mancata vendita, va sempre restituito al potenziale acquirente, anche se è quest’ultimo che si tira indietro. Il venditore ha la facoltà di rivolgersi a un Giudice per richiedere un risarcimento danni, ma deve essere in grado di dimostrarlo. Se invece la trattativa si conclude, l’importo versato a titolo di acconto viene detratto dal prezzo di vendita.

Acquisto con caparra confirmatoria – E’ regolamentata dall’art. 1385 del codice civile. A differenza dell’acconto, che rappresenta un anticipo sul costo totale dell’immobile, la caparra confirmatoria è vincolante e funziona da garanzia nel caso di inadempimento di una delle due parti. Più precisamente, se il potenziale acquirente si ritira, il venditore può trattenere la caparra, mentre se il soggetto inadempiente è il venditore, l’acquirente può chiedere il doppio della caparra versata. In caso di inadempimento di una delle due parti, la parte lesa può rivolgersi al Tribunale per obbligare il soggetto inadempiente a onorare gli impegni presi oppure a ripagargli i danni, purché esista un preliminare di vendita trascritto nei registri immobiliari. Se invece la vendita si conclude, la caparra confirmatoria o viene restituita oppure considerata come un acconto da scomputare dal prezzo di vendita.

Acquisto con caparra penitenziale – L’istituto è regolato dall’art. 1386 del codice civile e il suo importo viene concordato dalle parti a titolo di risarcimento in caso di recesso di una delle due parti. Se a tirarsi indietro è il venditore, all’acquirente dovrà essere restituito il doppio della caparra. Se invece è inadempiente l’acquirente, il venditore può trattenere la somma. A differenza della caparra confirmatoria, la parte lesa non ha la possibilità di ricorrere al Tribunale in quanto la caparra penitenziale è considerata una sorta di penale in caso di recesso. La caparra penitenziale deve essere sempre restituita, anche se si arriva al rogito, e non può essere trasformata in acconto, come invece succede per la caparra confirmatoria.

L’ultima cosa da ricordare in fatto di caparra, sia essa confirmatoria, sia penitenziale, è relativa all’importo della stessa, che deve sempre essere adeguato al valore dell’immobile da acquistare. Generalmente la caparra si aggira sul 10% - 20% del prezzo del bene. Una somma più bassa rischia di non tutelare l’acquirente.

Vediamo perché: Il signor X vuole acquistare una casa che costa 200mila euro e versa una caparra di soli 10mila euro (il 5% del prezzo di vendita). Supponiamo che, dopo il preliminare, il venditore trovi un secondo acquirente disposto a pagare per quello stesso immobile 230mila euro. Al venditore converrà restituire al primo acquirente il doppio della caparra, cioè 20mila euro, e intascare comunque 10mila euro in più dalla vendita al secondo acquirente (230mila – 20mila).

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