Estensione dell'ipoteca: cos'è e come funziona

L’ipoteca

L’ipoteca è una garanzia reale che la banca riserva per sé a fronte dell’erogazione di un mutuo, con l’obiettivo di tutelarsi da possibili e future inadempienze del mutuatario. Il mutuo ipotecario, d’altra parte, è un finanziamento di medio-lungo termine e, nel giro di 20/30 anni, tante cose possono cambiare. Compresa la posizione reddituale e patrimoniale di chi ha richiesto il prestito e che, un giorno, potrebbe anche trovarsi nelle condizioni di non poter più onorare il debito.

La banca, perciò, iscrive sull’immobile un’ipoteca di durata ventennale per un importo che di solito vale il doppio del debito contratto perché vuole garantirsi, non solo rispetto al capitale mutuato, ma anche per altri eventuali costi da sostenere come, ad esempio, gli interessi di mora, il rimborso delle imposte, le spese legali e quant’altro dovuto dal mutuatario secondo i termini contrattuali previsti. In pratica, la banca si garantisce dai debiti presenti e futuri. Se si compra, ad esempio, una casa che costa 200mila euro facendo un mutuo di 160mila euro (l’80% del prezzo dell’immobile), il valore dell’ipoteca può essere di 320mila euro (il doppio di 160mila).

L’ipoteca, con la sua iscrizione nei Registri Immobiliari, certifica che quell’immobile è messo a garanzia dell’istituto di credito il quale, in caso di inosservanza degli impegni presi da parte del mutuatario, ha il diritto di prelazione rispetto ad altri eventuali creditori. In presenza di problemi, la banca erogante può cioè chiedere al giudice la vendita forzata del bene vincolato e recuperare il dovuto con il ricavato. Da sapere anche che, una volta ripagata una certa parte del debito, si può richiedere una riduzione del valore dell’ipoteca proporzionalmente a quanto è stato già restituito. Più in particolare, come previsto dall’art. 39 comma 5 del TUB (Testo unico bancario), "i debitori, ogni volta che abbiano estinto la quinta parte del debito originario, hanno diritto a una riduzione proporzionale della somma iscritta".

Estensione dell’ipoteca

L’estensione dell’ipoteca consiste nell’iscrizione della stessa, oltre che sull’immobile per il quale è stato stipulato il mutuo, anche su un ulteriore bene al fine di aumentare le garanzie offerte alla banca erogatrice. La necessità di ricorrere all’estensione dell’ipoteca si può presentare quando ad esempio la liquidità scarseggia e serve un mutuo al 100%. La normativa bancaria, secondo quanto disposto dal regolamento emanato dal Cicr (Comitato Interministeriale per il Credito e il Risparmio), e recepito dalla Banca d’Italia, prevede che gli istituti di credito non possano finanziare più dell’80% del valore dell’immobile. Quando la cifra richiesta supera tale percentuale, bisogna rassicurare la banca presentando qualche garanzia in più come una fideiussione o come, appunto, l’estensione dell’ipoteca.

Per riprendere l’esempio di prima, se il mutuatario non avesse avuto i soldi per l’anticipo, cioè i 40mila euro di differenza tra il costo della casa e l’importo del mutuo (20% del prezzo), sarebbe stato costretto a richiedere un finanziamento ipotecario al 100%. Ma come garantire la banca per i 40mila euro in più? Attraverso, appunto, un’estensione dell’ipoteca. Cioè dando in garanzia un secondo immobile di proprietà del mutuatario oppure di un familiare o, ancora, di terzi in qualità di terzo datore di ipoteca. Quest’ultimo deve, ovviamente, dare sempre il suo benestare all’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile di sua proprietà.

Restrizione dell’ipoteca

Quando è stata iscritta un’ipoteca su più immobili a tutela di un debito, una volta ripagato un certo importo, è possibile svincolare un bene lasciando l’ipoteca sugli altri. In questo caso si parla di restrizione dell’ipoteca, operazione regolata ancora una volta dall’art. 39 del TUB dove si stabilisce che "…hanno inoltre il diritto di ottenere la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando, dai documenti prodotti o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente ai sensi dell’articolo 38."

In parole povere, nell’esempio preso in considerazione più sopra, se il mutuatario restituisce almeno il 20% dell’erogato (cioè 40mila euro), rientrando così nell’LTV (Loan to value) dell’80% previsto dal Testo unico bancario, può chiedere la cancellazione dell’ipoteca sul secondo immobile vincolato, e sul quale era stata estesa l’ipoteca, perché alla banca basta il primo immobile come garanzia. Da ricordare, infine, che la restrizione dell’ipoteca, così come una sua eventuale riduzione, necessita di un atto notarile tramite il quale la banca erogatrice autorizza lo svincolo dell’immobile.