Estinzione anticipata mutuo: parziale e completa tutto quello che devi sapere

1Estinzione anticipata mutuo: cos'è

L’estinzione anticipata del mutuo permette di rimborsare alla banca (o al soggetto che ha erogato il prestito) l’importo finanziato prima della scadenza contrattuale. E’ possibile rimborsare l’intero debito residuo o solo in parte.

Per la Legge Bersani (decreto n. 7/2007, convertito nella legge n. 40/2007), l’estinzione anticipata del mutuo per l’acquisto della casa, per la sua ristrutturazione o per l’acquisto di immobili destinati allo svolgimento di attività economiche o professionali da parte di persone fisiche non richiede il pagamento alla banca di alcuna penale se il finanziamento è stato sottoscritto a partire dal febbraio 2007.

Per i mutui stipulati prima di aprile 2007, le penali sono invece previste, ma sempre la legge 40/2007 ha introdotto una riduzione delle stesse e un tetto massimo. Se la penale prevista dal contratto è superiore a tale tetto, il mutuatario può richiedere alla banca  di abbassarlo sino al limite fissato dalla legge e la banca non può rifiutarsi di applicare la riduzione. Le aliquote riferite alle penali sono variabili anche il funzione della tipologia di tasso applicato al mutuo.

A titolo di cronaca, la Direttiva europea in materia di mutui (2014/17/UE), in vigore in Italia dallo scorso anno, dava alle banche la possibilità di richiedere una penale, ma l’Italia, unico Paese in Europa, non ha recepito questo punto.

2Caratteristiche estinzione parziale

Si parla di estinzione parziale del mutuo quando si versa alla banca una somma che viene sottratta dal debito residuo. L’estinzione parziale incide proporzionalmente sull’entità della rata, a seconda dell’importo reso anticipatamente alla banca. Se previsto dal contratto, è anche possibile mantenere la stessa rata accorciando la durata del rimborso. Se il mutuo prima casa è stato sottoscritto prima di aprile 2007, la penale da pagare viene calcolata solo sull’importo restituito in anticipo.

3Caratteristiche estinzione completa

In caso di estinzione anticipata mutuo completa, il finanziamento viene definitivamente chiuso quando il debito residuo viene rimborsato in un’unica soluzione. Questa operazione richiede alcuni costi aggiuntivi: il pagamento della penale, se il mutuo è stato contratto prima del 2 aprile 2007, le spese amministrative e gli interessi maturati dalla banca nel periodo che intercorre tra il versamento dell’ultima rata e l’effettiva estinzione del mutuo. Questi interessi vengono chiamati ‘dietimi giornalieri’.

4Quando conviene estinguere in anticipo

Non sempre infine conviene l'estinzione anticipata del mutuo, ovvero estinguere il mutuo prima della sua scadenza perché il piano di ammortamento alla francese, utilizzato da quasi tutte le banche in Italia, stabilisce che gli interessi vengano ripagati prima del capitale. L’estinzione conviene se il rimborso è all’inizio, cioè quando la maggior parte degli interessi non sono stati ancora versati. La convenienza diminuisce man mano che si va avanti con il pagamento delle rate.

5I documenti necessari e le procedure

Per richiedere l’estinzione anticipata di un mutuo basta inviare alla propria banca una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno nella quale si comunica la volontà di estinguere il debito in anticipo rispetto alla naturale scadenza, chiedendo di procedere al calcolo della somma da corrispondere. Il modulo da compilare si può richiedere direttamente alla banca che ha erogato il mutuo. Alla comunicazione vanno allegate copia del documento di identità del richiedente e copia del codice fiscale. Se il mutuo è stato stipulato prima di aprile 2007, è necessario presentare anche una Dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che certifica i requisiti necessari per l’applicazione delle penali ridotte introdotte dalla Legge Bersani. La banca, effettuate tutte le verifiche necessarie, ha tempo 30 giorni per rilasciare la documentazione che attesta la fine del contratto di mutuo.

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