Estinzione anticipata mutuo parziale e completa: come funziona

Estinzione anticipata mutuo: cos'è

L’estinzione anticipata del mutuo permette di rimborsare alla banca (o al soggetto che ha erogato il prestito) l’importo finanziato prima della scadenza contrattuale. E’ possibile rimborsare l’intero debito residuo o solo in parte.

Per la Legge Bersani (decreto n. 7/2007, convertito nella legge n. 40/2007), l’estinzione anticipata del mutuo per l’acquisto della casa, per la sua ristrutturazione o per l’acquisto di immobili destinati allo svolgimento di attività economiche o professionali da parte di persone fisiche non richiede il pagamento alla banca di alcuna penale se il finanziamento è stato sottoscritto a partire dal febbraio 2007.

Per i mutui stipulati prima di aprile 2007, le penali sono invece previste, ma sempre la legge 40/2007 ha introdotto una riduzione delle stesse e un tetto massimo. Se la penale prevista dal contratto è superiore a tale tetto, il mutuatario può richiedere alla banca di abbassarlo sino al limite fissato dalla legge e la banca non può rifiutarsi di applicare la riduzione. Le aliquote riferite alle penali sono variabili anche il funzione della tipologia di tasso applicato al mutuo.

A titolo di cronaca, la Direttiva europea in materia di mutui (2014/17/UE), in vigore in Italia dallo scorso anno, dava alle banche la possibilità di richiedere una penale, ma l’Italia, unico Paese in Europa, non ha recepito questo punto.

Differenze tra estinzione parziale e completa

L’estinzione anticipata del mutuo può essere parziale o totale, ciascuna con modalità e impatti differenti.

Nel caso dell’estinzione parziale, il mutuatario restituisce una parte del capitale residuo. Questa operazione consente di ridurre l’importo delle rate mensili oppure di accorciare la durata complessiva del mutuo. In genere, si può scegliere tra due opzioni: abbassare la rata mantenendo invariata la scadenza del finanziamento oppure ridurre il numero di rate da pagare, lasciando l’importo mensile invariato. La scelta dipende dalle condizioni del contratto e dalle preferenze del mutuatario.

Con l’estinzione completa, invece, si rimborsa tutto il debito residuo in un’unica soluzione, chiudendo definitivamente il mutuo. A seguito di questa operazione si estinguono sia l’obbligo di pagamento delle rate che il versamento degli interessi, e si può procedere alla cancellazione dell’ipoteca iscritta sull’immobile.

Come funziona l'estinzione del mutuo

Per procedere all’estinzione anticipata, il mutuatario deve innanzitutto inviare una richiesta formale alla banca, solitamente tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, indicando la volontà di estinguere il debito – in parte o per intero – prima della scadenza naturale.

A seguito della richiesta, la banca calcola l’importo esatto da rimborsare, che può includere il debito residuo e, nei casi previsti, eventuali costi accessori o penali. Una volta effettuato il pagamento, l’istituto di credito rilascia un documento che certifica l’estinzione del contratto di mutuo. È importante conservare questa documentazione, poiché ha valore legale ed è necessaria per eventuali pratiche future, come la cancellazione dell’ipoteca.

Quali mutui permettono l’estinzione anticipata

L’estinzione anticipata del mutuo è generalmente consentita per la maggior parte dei contratti di mutuo, sia a tasso fisso che variabile. Tuttavia, è sempre importante leggere attentamente il contratto prima della sottoscrizione, poiché alcuni istituti di credito potrebbero applicare delle penali o condizioni specifiche. In Italia, grazie al Decreto Bersani del 2007, le penali per l’estinzione anticipata sono state fortemente limitate per i mutui stipulati dopo il 2 febbraio 2007. Per i mutui sottoscritti prima di questa data, potrebbero essere applicate penali, sebbene siano state comunque ridotte.

Quando conviene estinguere in anticipo

Non sempre infine conviene l'estinzione anticipata del mutuo, ovvero estinguere il mutuo prima della sua scadenza perché il piano di ammortamento alla francese, utilizzato da quasi tutte le banche in Italia, stabilisce che gli interessi vengano ripagati prima del capitale. L’estinzione conviene se il rimborso è all’inizio, cioè quando la maggior parte degli interessi non sono stati ancora versati. La convenienza diminuisce man mano che si va avanti con il pagamento delle rate.

I documenti necessari e le procedure

Per richiedere l’estinzione anticipata di un mutuo basta inviare alla propria banca una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno nella quale si comunica la volontà di estinguere il debito in anticipo rispetto alla naturale scadenza, chiedendo di procedere al calcolo della somma da corrispondere. Il modulo da compilare si può richiedere direttamente alla banca che ha erogato il mutuo. Alla comunicazione vanno allegate copia del documento di identità del richiedente e copia del codice fiscale. 

Se il mutuo è stato stipulato prima di aprile 2007, è necessario presentare anche una Dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che certifica i requisiti necessari per l’applicazione delle penali ridotte introdotte dalla Legge Bersani. La banca, effettuate tutte le verifiche necessarie, ha tempo 30 giorni per rilasciare la documentazione che attesta la fine del contratto di mutuo.

Costi e penali

Nonostante i vantaggi, è importante considerare i costi associati all’estinzione anticipata. Come accennato, per i mutui stipulati dopo il 2007, le penali sono state eliminate o fortemente ridotte, ma per quelli contratti prima di tale data, potrebbe essere prevista una penale. Questa penale varia in base alla tipologia di mutuo:

• Mutui a tasso fisso: la penale può essere più elevata rispetto ai mutui a tasso variabile, generalmente intorno all'1-2% del capitale residuo.
• Mutui a tasso variabile: la penale è solitamente inferiore, spesso inferiore all'1%.

In alcuni casi, le banche possono anche richiedere il pagamento di una commissione amministrativa per la chiusura anticipata del mutuo. È quindi consigliabile confrontare il risparmio sugli interessi con i costi da sostenere per valutare la convenienza dell’operazione.