Estinzione anticipata mutuo parziale e completa: come funziona

Estinzione anticipata mutuo: cos'è

L’estinzione anticipata del mutuo permette di rimborsare alla banca (o al soggetto che ha erogato il prestito) l’importo finanziato prima della scadenza contrattuale. È possibile rimborsare:

• l’intero debito residuo;
• oppure solo una parte.

Per la Legge Bersani (decreto n. 7/2007, convertito nella legge n. 40/2007), l’estinzione anticipata del mutuo per l’acquisto della casa, per la sua ristrutturazione o per l’acquisto di immobili destinati allo svolgimento di attività economiche o professionali da parte di persone fisiche non richiede il pagamento alla banca di alcuna penale se il finanziamento è stato sottoscritto a partire dal febbraio 2007.

Per i mutui stipulati prima di aprile 2007, le penali sono invece previste, ma sempre la legge 40/2007 ha introdotto una riduzione delle stesse e un tetto massimo. Se la penale prevista dal contratto è superiore a tale tetto, il mutuatario può richiedere alla banca di abbassarlo sino al limite fissato dalla legge e la banca non può rifiutarsi di applicare la riduzione. Le aliquote riferite alle penali sono variabili anche il funzione della tipologia di tasso applicato al mutuo.

Differenze tra estinzione parziale e completa

L’impatto dell'operazione varia sensibilmente a seconda della modalità scelta:

• estinzione parziale: si restituisce solo una parte del capitale residuo. Il mutuatario può solitamente optare per la riduzione dell'importo della rata (mantenendo la stessa scadenza) o per la riduzione della durata complessiva del finanziamento;
• estinzione totale: si rimborsa l’intero debito residuo in un’unica soluzione. Questa scelta comporta la chiusura definitiva del contratto, l’estinzione dell'obbligo di pagamento delle rate e la successiva cancellazione dell’ipoteca sull’immobile.

Come funziona l'estinzione del mutuo

Per procedere correttamente, è necessario seguire una procedura strutturata che prevede le seguenti fasi operative:

1. richiesta formale: invio di una comunicazione (solitamente tramite raccomandata A/R o PEC) manifestando la volontà di estinguere il debito;
2. conteggio dell'estinzione: la banca calcola l'importo esatto da rimborsare alla data indicata, includendo il capitale residuo e gli eventuali interessi maturati fino a quel momento;
3. versamento della somma: esecuzione del pagamento secondo le modalità concordate con l'istituto;
4. rilascio quietanza: emissione da parte della banca del documento che certifica la chiusura del contratto e l'estinzione dell'obbligo.

È importante conservare questa documentazione, poiché ha valore legale ed è necessaria per eventuali pratiche future, come la cancellazione dell’ipoteca.

Quali mutui permettono l’estinzione anticipata

L’estinzione anticipata del mutuo è generalmente consentita per la maggior parte dei contratti di mutuo, sia a tasso fisso che variabile. Come indicato dalla normativa Bersani, per i mutui stipulati dopo il 2 febbraio 2007 non sono più previste penali, rendendo l’operazione sostanzialmente senza costi di uscita. Per i contratti più vecchi possono ancora esserci delle penali, ma entro limiti ridotti: in ogni caso, la possibilità di estinguere il mutuo resta sempre garantita al consumatore.

Quando conviene estinguere in anticipo

Non sempre conviene l'estinzione anticipata del mutuo perché il piano di ammortamento alla francese, utilizzato da quasi tutte le banche in Italia, stabilisce che gli interessi vengano ripagati prima del capitale. 

L’estinzione conviene se il rimborso è all’inizio, cioè quando la maggior parte degli interessi non sono stati ancora versati. La convenienza diminuisce man mano che si va avanti con il pagamento delle rate.

I documenti necessari e le procedure

Per richiedere l’estinzione anticipata di un mutuo basta inviare alla propria banca una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno nella quale si comunica la volontà di estinguere il debito in anticipo rispetto alla naturale scadenza, chiedendo di procedere al calcolo della somma da corrispondere. 

Il modulo da compilare si può richiedere direttamente alla banca che ha erogato il mutuo. Alla comunicazione vanno allegate copia del documento di identità del richiedente e copia del codice fiscale. 

Se il mutuo è stato stipulato prima di aprile 2007, è necessario presentare anche una Dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che certifica i requisiti necessari per l’applicazione delle penali ridotte introdotte dalla Legge Bersani. La banca, effettuate tutte le verifiche necessarie, ha tempo 30 giorni per rilasciare la documentazione che attesta la fine del contratto di mutuo.

Costi e penali

Nonostante i vantaggi, è importante considerare i costi associati all’estinzione anticipata. Come accennato, per i mutui stipulati dopo il 2007, le penali sono state eliminate o fortemente ridotte, ma per quelli contratti prima di tale data, potrebbe essere prevista una penale. Questa penale varia in base alla tipologia di mutuo:

• mutui a tasso fisso: la penale può essere più elevata rispetto ai mutui a tasso variabile, generalmente intorno all'1-2% del capitale residuo;
• mutui a tasso variabile: la penale è solitamente inferiore, spesso inferiore all'1%.

In alcuni casi, le banche possono anche richiedere il pagamento di una commissione amministrativa per la chiusura anticipata del mutuo. È quindi consigliabile confrontare il risparmio sugli interessi con i costi da sostenere per valutare la convenienza dell’operazione.