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Acquisto programmato: cos’è e come funziona

Acquisto programmato: cos’è e come funziona
Le 3 cose da sapere:
  • L'acquisto programmato è una formula ideata dalle agenzie immobiliari
  • Ogni agenzia può proporre formule diverse, perché non vi è una legge
  • È possibile andare ad abitare nell'immobilefin da subito

Comprare casa è il sogno di tutti, ma purtroppo non sempre è semplice. Le banche infatti per approvare le richieste di mutuo richiedono che sia pagato dal cliente parte del prezzo dell'immobile, solitamente corrispondente al 20% del prezzo. Quando questo non è possibile vi sono soluzioni alternative all'affitto, cioè l'acquisto con riscatto o l'acquisto programmato. Ecco di cosa si tratta.

Che cos'è l'acquisto con riscatto

Quando la banca non approva la richiesta di mutuo perché non si ha a disposizione la somma per pagare la quota non mutuabile, chi sogna di diventare proprietario si trova di fronte all'eventualità di dover rinunciare per sempre alla casa di proprietà perché dovendo pagare l'affitto si ha difficoltà a mettere anche da parte i soldi per versare il 20% del prezzo finale. D'altronde i soldi dell'affitto sono persi per sempre. Questo non vuol dire dover rinunciare perché vi sono soluzioni alternative. La prima è l'acquisto con riscatto anche conosciuto come rent to buy. La formula consente di stipulare un contratto di futura vendita, ma si può andare immediatamente ad occupare l'immobile.

La disciplina legislativa

L'acquisto o affitto con riscatto è disciplinato in maniera puntuale dal decreto Sblocca Italia, DL 133 del 2014. Si tratta di una formula che può essere considerata di affitto, solo che al termine del contratto stesso il locatario può decidere di acquistare l'immobile scomputando il prezzo pagato per l'affitto dell'immobile e quindi per una somma residua. La prima cosa da dire è che al termine del periodo di validità del contratto, il locatario è libero di acquistare o meno l'immobile mentre il locatore non può rifiutare di concludere la vendita. Il contratto prevede che il locatario versi mensilmente il canone, questo per una parte è imputato ad affitto, quindi al semplice godimento del bene, una seconda parte invece viene imputata ad anticipo sull'acquisto successivo.

Quindi l'ammontare che mensilmente deve essere versato è più elevato di quello che sarebbe il normale prezzo di affitto, mentre la quota persa è più bassa rispetto a quello che sarebbe un normale contratto di locazione. Ad esempio è possibile concordare il futuro acquisto di un immobile per 250 mila euro e stabilire che ogni mese il locatario versi 700 euro, queste 350 sono da imputare ad affitto e 350 ad anticipo sul prezzo di vendita. Al termine dei 12 mesi l'anticipo versato sarebbe di 4200 euro. Se il contratto ha validità di 3 anni sarebbe di 12.600 euro che devono essere sottratti al prezzo di vendita finale.

Obbligo di trascrizione del contratto di acquisto con riscatto e tutela delle parti

Il contratto di Affitto con riscatto, o meglio affitto con opzione di acquisto deve essere trascritto presso i pubblici registri, in questo modo il futuro acquirente è tutelato anche nei confronti di terzi che dovessero vantare delle pretese sul bene. Una volta trascritto il contratto, eventuali creditori non potranno iscrivere sul bene un'ipoteca. Il contratto per legge deve prevedere un termine, lo stesso può essere liberamente stabilito dalle parti ma non può eccedere i 10 anni. Si è anticipato che il conduttore è libero di acquistare o meno l'immobile al termine del periodo previsto nel contratto, se decide di non acquistare il proprietario può trattenere le somme versate. Le parti possono stabilire nel contratto di affitto con opzione di acquisto che le somme versate in caso di non acquisto debbano essere in parte restituite.

Il legislatore per questo tipo di contratto ha stabilito regole ben precise, infatti, nel caso in cui il locatario/futuro acquirente non versi mensilmente le somme pattuite non è necessario iniziare una procedura di sfratto, ma si procede alla richiesta di rilascio dell'immobile, procedura più semplice e veloce.

Che cos'è l'acquisto programmato

L'acquisto programmato ha tratti in comune con l'acquisto con riscatto o affitto con opzione di acquisto. L'acquisto programmato è una formula ideata dalle agenzie immobiliari e quindi non vi è una disciplina puntuale stabilita dal legislatore, ma comunque si tratta di una combinazione di formule che trova comunque tutela giuridica. La prima cosa da dire è che le varie agenzie possono proporre formule parzialmente diverse tra loro, proprio perché non vi è una legge. Anche questa formula nasce per aiutare chi vuole acquistare casa, è solvibile, ma non riesce ad ottenere un mutuo perché non può versare l'anticipo del prezzo di vendita. Inoltre ha lo scopo di sostenere coloro che vogliono vendere, ma non riescono perché il mercato immobiliare subisce il periodo di crisi.

Come funziona l'acquisto programmato

Nell'acquisto programmato è possibile fin da subito andare ad abitare nell'immobile e di conseguenza si ha la disponibilità immediata. Per perfezionare l'atto acquirente e venditore si recano dal notaio per stipulare un contratto preliminare di compravendita. In questa fase l'acquirente versa una quota del prezzo, si consiglia almeno il 10% (per il mutuo la banca richiede di solito almeno il 20%), la stessa può essere considerata come un anticipo sul prezzo o una caparra confirmatoria. Il contratto preliminare di vendita viene registrato e trascritto quindi è opponibile ai terzi. Da questo momento il locatario/futuro proprietario potrà iniziare ad abitare nell'immobile e versare mensilmente una quota che però sarà detratta integralmente dal prezzo finale dell'immobile. Questa è un'importante differenza rispetto all'acquisto con riscatto. Un'altra importante differenza rispetto al contratto precedentemente visto è data dal fatto che il contratto ha validità di 36 mesi, cioè tre anni. Questo è un effetto derivato dal fatto che la legge non disciplina in modo puntuale il contratto di acquisto programmato e di conseguenza si deve fare riferimento al codice civile che prevede la validità della trascrizione degli atti nel registro per un massimo di 3 anni.

Trascorso il termine previsto è necessario stipulare il rogito.

Diritti e oneri per le parti

Nel periodo intercorrente tra il contratto preliminare e il rogito finale il proprietario resta il venditore e di conseguenza è a costui che spetta pagare le imposte, ad esempio l'IMU, e sostenere le spese straordinarie, mentre al futuro acquirente tocca sostenere le spese di manutenzione ordinaria e di esercizio, proprio come in un contratto di affitto. Se al termine del periodo previsto il locatario dovesse decidere di non acquistare il proprietario può comunque trattenere le somme già incassate. Per recuperare le somme è possibile cercare una persona interessata all'acquisto e quindi disponibile al rogito, costui dovrebbe entrare nel contratto e di conseguenza restituire le somme al precedente contraente. Uno dei vantaggi della stipula del preliminare di vendita o acquisto programmato è la possibilità di acquistare credibilità nei confronti della banca perché si può dimostrare che per tutto il periodo antecedente vi è stata regolarità nel pagamento degli importi mensili.

A chi conviene

L'acquisto programmato può essere un'ottima alternativa non solo per chi non otterrebbe un mutuo, ma anche per coloro che sanno di essere in procinto di liquidare somme importanti, ad esempio trattamento di fine rapporto, e quindi contano di pagare la restante parte del prezzo con tale liquidità e senza contratto di mutuo che espone alla necessità di versare anche una quota di interessi.

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