Acquisto programmato: cos’è e come funziona

L'acquisto programmato è una soluzione alternativa al mutuo online o in filiale per comprare casa. Si tratta di un accordo che permette al contraente di acquistare l'immobile a fronte di un pagamento dilazionato, rinviando o riducendo il ricorso al mutuo e valutando caso per caso costi e interessi.

Chi acquista l'immobile può abitarlo fin da subito, ma la piena proprietà dello stesso è condizionata al totale pagamento del prezzo pattuito. Vediamo, nello specifico, le caratteristiche dell'acquisto programmato, partendo dalla differenza con l'acquisto con riscatto.

Che cos'è l'acquisto con riscatto

Quando la banca non approva la richiesta di mutuo perché non si ha a disposizione la somma per pagare la quota non mutuabile, chi sogna di diventare proprietario si trova di fronte all'eventualità di dover rinunciare alla casa di proprietà. Questo può accadere perché, dovendo pagare l'affitto, diventa difficile mettere da parte anche i soldi per versare l'anticipo sul prezzo finale.

D'altronde i soldi dell'affitto sono una spesa che non porta direttamente all'acquisto dell'immobile. Questo non vuol dire dover rinunciare, perché vi sono soluzioni alternative. Una delle formule più note è l'acquisto con riscatto, spesso avvicinato al rent to buy, che ha una disciplina specifica.

La formula consente di stipulare un contratto di futura vendita, ma permette di andare immediatamente a occupare l'immobile. In questo modo, una parte delle somme versate può essere collegata al godimento dell'immobile e una parte può essere imputata al futuro acquisto, secondo quanto stabilito nel contratto.

La disciplina legislativa

Il rent to buy, cioè il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell'immobile, è disciplinato dal decreto Sblocca Italia, DL 133 del 2014. Si tratta di una formula che può essere considerata vicina all'affitto, solo che al termine del contratto il locatario può decidere di acquistare l'immobile scomputando dal prezzo finale una parte delle somme già versate.

La prima cosa da dire è che, al termine del periodo di validità del contratto, il locatario è libero di acquistare o meno l'immobile, mentre il locatore non può rifiutare di concludere la vendita se ricorrono le condizioni pattuite.

Il contratto prevede che il locatario versi mensilmente il canone. Una parte è imputata ad affitto, quindi al semplice godimento del bene, mentre una seconda parte viene imputata ad anticipo sull'acquisto successivo.

Quindi l'ammontare che mensilmente deve essere versato è più elevato di quello che sarebbe il normale prezzo di affitto, mentre la quota considerata "persa" può essere più bassa rispetto a un normale contratto di locazione.

Ad esempio, è possibile concordare il futuro acquisto di un immobile per 250 mila euro e stabilire che ogni mese il locatario versi 700 euro: 350 euro possono essere imputati ad affitto e 350 euro ad anticipo sul prezzo di vendita. Al termine di 12 mesi, l'anticipo versato sarebbe di 4.200 euro. Se il contratto ha validità di 3 anni, l'anticipo arriverebbe a 12.600 euro, da sottrarre al prezzo di vendita finale.

Obbligo di trascrizione del contratto di acquisto con riscatto e tutela delle parti

Nel rent to buy, la trascrizione nei registri immobiliari è prevista dalla disciplina e serve a rendere il contratto opponibile ai terzi, nei limiti e per la durata stabiliti dalla legge. In questo modo il futuro acquirente è tutelato anche nei confronti di terzi che dovessero vantare pretese sul bene.

Una volta trascritto il contratto, eventuali creditori non potranno iscrivere sul bene un'ipoteca incompatibile con i diritti già tutelati dalla trascrizione, nei limiti previsti dalla legge. La trascrizione, quindi, è uno strumento importante per proteggere l'acquirente.

Il contratto può prevedere che, se il conduttore decide di non acquistare, il proprietario trattenga le somme versate. Le parti possono però stabilire che una parte degli importi venga restituita, secondo quanto definito nell'accordo.

Il legislatore, per questo tipo di contratto, ha stabilito regole precise anche in caso di mancato pagamento. Se il locatario o futuro acquirente non versa mensilmente le somme pattuite, il proprietario può attivare le procedure previste, con strumenti diversi rispetto a una normale locazione.

Che cos'è l'acquisto programmato

L'acquisto programmato ha tratti in comune con l'acquisto con riscatto o affitto con opzione di acquisto. L'acquisto programmato è una formula ideata dalle agenzie immobiliari e non ha una disciplina puntuale stabilita dal legislatore, anche se può essere costruito attraverso strumenti contrattuali tutelati dall'ordinamento.

La prima cosa da dire è che le varie agenzie possono proporre formule parzialmente diverse tra loro, proprio perché non vi è una legge specifica sull'acquisto programmato. Anche questa formula nasce per aiutare chi vuole acquistare casa, è solvibile, ma non riesce a ottenere subito un mutuo prima casa perché non può versare l'anticipo del prezzo di vendita.

Inoltre, l'acquisto programmato casa può sostenere coloro che vogliono vendere, ma non riescono a trovare subito un acquirente in grado di ottenere un finanziamento tradizionale. In questi casi, l'accordo può favorire l'incontro tra venditore e futuro acquirente.

Come funziona l'acquisto programmato

Nell'acquisto programmato è possibile fin da subito andare ad abitare nell'immobile e avere quindi la disponibilità immediata della casa. Per perfezionare l'atto, acquirente e venditore si recano dal notaio per stipulare un contratto preliminare di compravendita.

La procedura può essere riassunta in questi passaggi:

1. Accordo tra venditore e acquirente
   Le parti definiscono il prezzo dell'immobile, la durata dell'accordo, l'importo iniziale e le rate da versare.
2. Versamento di una quota iniziale
   In questa fase l'acquirente versa una quota iniziale del prezzo, concordata tra le parti e indicata nel contratto. L'importo può variare in base all'accordo e alla sostenibilità dell'operazione.
3. Stipula del preliminare dal notaio
   Il contratto di acquisto programmato viene formalizzato tramite preliminare di compravendita, così da rendere chiari obblighi, scadenze e condizioni.
4. Registrazione e trascrizione del contratto
   Il contratto preliminare viene registrato e trascritto, così da essere opponibile ai terzi nei limiti previsti dalla legge.
5. Ingresso nell'immobile
   Da questo momento il futuro proprietario può iniziare ad abitare nell'immobile, secondo quanto stabilito nell'accordo.
6. Pagamento mensile delle quote
   L'acquirente versa mensilmente una quota che può essere imputata al prezzo finale dell'immobile secondo quanto previsto dal contratto.
7. Saldo del prezzo finale
   Alla scadenza prevista, l'acquirente deve completare il pagamento del prezzo residuo, eventualmente anche tramite mutuo se nel frattempo ha maturato i requisiti per ottenerlo.

Questa è un'importante differenza rispetto all'acquisto con riscatto. Nell'acquisto programmato immobile, infatti, le somme versate mensilmente sono pensate come anticipi sul prezzo finale, secondo le condizioni stabilite nel contratto.

Un'altra differenza rispetto al rent to buy riguarda la durata dell'accordo, che nella prassi può essere spesso di 36 mesi, cioè tre anni. La durata va però verificata nel singolo contratto, anche in relazione alle regole applicabili al preliminare e alla relativa trascrizione.

Diritti e oneri per le parti

Nel corso dell'acquisto programmato, le parti devono stabilire con precisione chi sostiene le spese collegate all'immobile. È importante chiarire fin da subito imposte, manutenzioni, spese condominiali, eventuali lavori e conseguenze in caso di mancato pagamento.

In genere, il futuro acquirente ha il diritto di utilizzare l'immobile, ma deve rispettare gli impegni economici previsti dal contratto. Il venditore, invece, mantiene la proprietà fino al saldo del prezzo, ma è vincolato agli obblighi assunti nel preliminare.

Tra gli aspetti da regolare nel contratto di acquisto programmato ci sono:

• importo versato all'inizio;
• rate mensili;
• prezzo finale dell'immobile;
• durata dell'accordo;
• eventuale caparra confirmatoria;
• spese notarili;
• manutenzione ordinaria e straordinaria;
• tasse e oneri collegati alla casa;
• conseguenze in caso di mancato pagamento;
• condizioni per arrivare al rogito finale.

Per questo motivo è importante farsi assistere da un notaio e, se necessario, da un consulente di fiducia. Un accordo poco chiaro può aumentare i rischi per entrambe le parti.

Pro e contro dell'acquisto programmato

L'acquisto programmato può essere una soluzione interessante per chi vuole comprare casa senza mutuo immediato, ma non è privo di rischi. Prima di firmare è importante valutare vantaggi, svantaggi e sostenibilità dell'accordo.

La formula può essere utile quando l'acquirente non dispone subito dell'anticipo richiesto dalla banca, ma prevede di poterlo maturare nel tempo. Allo stesso tempo, il venditore deve accettare un pagamento dilazionato e tempi più lunghi per incassare l'intero prezzo.

Tra i principali pro dell'acquisto programmato c'è la possibilità di entrare subito nella casa e iniziare a pagare il prezzo in modo progressivo. Tra i contro, invece, ci sono i rischi legati al mancato saldo finale, alla durata limitata dell'accordo e alla necessità di un contratto molto preciso.

A chi conviene l'acquisto programmato

L'acquisto programmato può convenire a chi vuole comprare casa ma non dispone subito della liquidità necessaria per ottenere un mutuo tradizionale. Può essere utile anche per chi ha redditi sufficienti, ma deve consolidare la propria posizione prima di presentare una richiesta di finanziamento.

Questa formula può essere adatta a chi:

• vuole comprare casa senza mutuo immediato;
• non ha ancora l'anticipo richiesto dalla banca;
• prevede di ottenere un mutuo entro pochi anni;
• desidera abitare subito nell'immobile;
• ha una capacità di pagamento mensile stabile;
• vuole evitare di pagare un affitto totalmente improduttivo;
• ha già individuato una casa e un venditore disponibili a questa formula.

L'acquisto programmato casa può essere meno adatto, invece, a chi non ha entrate stabili o non è sicuro di poter saldare il prezzo alla scadenza. In questi casi il rischio è di non riuscire a completare l'acquisto e di perdere una parte delle somme versate.

Prima di firmare un contratto di acquisto programmato, è fondamentale verificare pro e contro, costi, durata, tutela dell'acquirente e condizioni in caso di mancato acquisto. Il supporto del notaio è importante per comprendere bene gli effetti dell'accordo e ridurre i rischi.