Mutuo under 36: guida completa 2025

Per le agevolazioni legate ai mutui under 36 sono previste importanti novità nel 2025. Il Fondo di Garanzia Consap è stato infatti rifinanziato con 670 milioni di euro: per la prima volta il rinnovo è stato triennale, al contrario di quanto avvenuto negli anni precedenti, in cui la riconferma era di volta in volta annuale.

Ottime notizie, quindi, sia per chi si appresta a richiedere un mutuo con garanzia statale quest'anno, sia per chi, ancora in fase decisionale, avrà la certezza di poterlo fare anche nei prossimi anni.

Sommario

• Le novità 2025 sui mutui under 36
• Le disposizioni precedenti
• Fondo di Garanzia
• Cosa accade in caso di insolvenza?
• Cosa succede con un ISEE superiore a 40.000 euro?
• Requisiti per accedere alle agevolazioni
• Bonus per acquisto di un immobile all'asta
• Quali immobili non rientrano nel bonus?
• Quando decadono le agevolazioni?
• Confronta e scegli il mutuo under 36 su Facile.it

Le novità 2025 sui mutui under 36

Per gli under 36 e altre specifiche categorie di mutuatari può risultare difficile acquistare casa. Per questo, negli anni scorsi, sono state introdotte alcune agevolazioni per supportare i giovani nell'acquisto di una proprietà.

Con la Legge di Bilancio 2025 (art. 1 comma 112) è stata prorogata fino al 2027 la possibilità di accedere con priorità alla garanzia statale estesa, dal 50% all'80% della quota capitale, sui mutui per la prima casa con loan to value superiore all'80% richiesti da specifiche categorie di cittadini, ossia:

• giovani under 36;
• giovani coppie;
• nuclei monogenitoriali con figli a carico;
• conduttori di alloggi IACP;
• famiglie numerose con tre o più figli di età inferiore ai 21 anni (introdotte tra le categorie prioritarie nel 2024).

Per accedere alla garanzia estesa si ricorda che gli appartenenti a queste categorie devono richiedere mutui di importo fino a 250.000 euro e avere un ISEE non superiore ai 40.000 euro annui. Unica eccezione a quest'ultima condizione sono le famiglie numerose con 4 figli, per cui la soglia di ISEE è estesa a 45.000 euro annui, e quelle con 5 o più figli, per le quali l'ISEE massimo previsto è di 50.000 euro annui. Per le famiglie numerose con 3 figli rimane invece la soglia a 40.000 euro annui.

Le disposizioni precedenti

Per quanto riguarda le altre agevolazioni legate ai mutui under 36, sono state riconfermate le disposizioni già introdotte nel 2024, che prevedevano il correttivo al TEGM (Tasso Effettivo Globale Medio) per agevolare l'offerta di mutui a tasso calmierato con garanzia fino all'80% anche con un TEG superiore, ma non il rinnovo delle esenzioni fiscali.

I benefici per gli under 36 in precedenza includevano, infatti, l'esenzione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali per gli acquisti non soggetti ad IVA. Per gli acquisti soggetti ad IVA, oltre all'esenzione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, era previsto un credito d'imposta pari all'IVA pagata dal venditore. Questo credito poteva essere utilizzato per vari scopi, tra cui pagare imposte e tasse relative all'abitazione, in detrazione dell'Irpef nella dichiarazione dei redditi, o in compensazione di altre ritenute e contributi. Tali esenzioni non sono state prorogate per il 2024 né reintrodotte nel 2025.

Fondo di Garanzia

Il Governo Draghi, tramite il Decreto Sostegni Bis, ha introdotto l'accesso prioritario al Fondo di Garanzia Prima Casa Consap, inserendo nello specifico una via agevolata per gli under 36 con ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) inferiore a 40.000 €.

In questo modo, l'accesso al mutuo 100% è diventato più concreto: lo Stato, tramite il Fondo, offre garanzie agli istituti di credito che concedono un mutuo prima casa con importo superiore all'80%, agevolando di fatto coloro che non possono anticipare molto denaro per l'acquisto della casa.

Con la Legge di Bilancio 2025, il Fondo Consap è stato rifinanziato con ulteriori 670 milioni di euro fino al 2027.

Le informazioni complete e il modulo per la richiesta del Fondo di Garanzia per la prima casa sono disponibili presso le filiali delle banche aderenti o online sui siti di Consap e ABI.

Cosa accade in caso di insolvenza?

In caso di insolvenza, il Fondo di Garanzia agisce come intermediario, garantendo alle banche il pagamento delle rate mancanti. Sarà poi il Fondo stesso a rivalersi successivamente sul mutuatario.

Cosa succede con un ISEE superiore a 40.000 euro?

Chi ha un ISEE superiore a 40.000 euro (fatta eccezione per le famiglie con 4 oppure 5 o più figli sotto i 21 anni di età, per le quali le soglie sono rispettivamente di 45.000 e 50.000 euro) non rientra nelle condizioni favorevoli dell'80% di copertura del Fondo. Tuttavia, può beneficiare del 50% di copertura, a condizione di rispettare gli altri requisiti. Una soluzione potrebbe essere uscire dal nucleo familiare, diventando finanziariamente indipendenti.

Requisiti per accedere alle agevolazioni

Per accedere alle agevolazioni per gli under 36, bisogna rispettare i seguenti requisiti:

• non bisogna aver compiuto i 36 anni di età nell'anno della richiesta;
• bisogna avere un reddito al di sotto dei 40 mila euro;
• non bisogna possedere alcuna proprietà acquistata con il Bonus per la prima casa, altrimenti bisogna riuscire a venderla entro un anno dalla data del nuovo acquisto;
• non bisogna essere titolari dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un altro immobile all’interno del Comune in cui si trova la casa da acquistare;
• se si intende acquistare al di fuori del proprio Comune, si ha l'obbligo di cambiare residenza entro 18 mesi dall'acquisto del nuovo immobile.

Anche l’abitazione deve rispettare determinati requisiti catastali, ovvero deve rientrare in una classe catastale specifica e non essere considerata di lusso. Queste categorie sono:

• A/2 – abitazioni civili;
• A/3 – abitazioni di tipo economico;
• A/4 – abitazioni popolari;
• A/5 – abitazioni ultra popolari;
• A/6 – abitazioni rurali;
• A/11 – rifugi di montagna: baita, trulli, sassi.

Il bonus è applicabile anche alle pertinenze dell’immobile, quindi il box auto. È poi ammesso l’acquisto di magazzini e locali di deposito (categorie catastali C/2), rimesse e autorimesse (categorie catastali C/6) e tettoie chiuse o aperte (categorie catastali C/7). L’importante è che siano comprate a servizio dell’immobile per cui si beneficia del bonus.

Bonus per acquisto di un immobile all'asta

Rientrano nelle agevolazioni per gli under 36 anche le case messe all'asta. Le regole e i requisiti sono gli stessi, sia per chi acquista che per la natura dell'immobile, che non deve essere chiaramente di lusso.

Quali immobili non rientrano nel bonus?

Non rientrano invece negli immobili acquistabili con il bonus prima casa under 36:

• A/1 – abitazioni signorili;
• A/8 – ville;
• A/9 – castelli, palazzi di eminenti pregi storici o artistici.

Inoltre, l'immobile oggetto di acquisto non deve avere le caratteristiche di lusso indicate nel decreto del Ministero dei lavori pubblici in data 2 agosto 1969, n.1072.

Quando decadono le agevolazioni?

Le agevolazioni decadono nel momento in cui si supera il limite indicato per l'ISEE, se non si effettua il cambio della residenza entro i termini stabiliti e per coloro che vendono prima che siano trascorsi 5 anni senza riacquistare, entro un anno, un'altra abitazione.

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