Bonus e agevolazioni prima casa under 36: come funzionano?
Le 3 cose da sapere:
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Il bonus prima casa under 36 offre una garanzia statale sul mutuo prima casa.
1Il bonus prima casa under 36 offre una garanzia statale sul mutuo prima casa.
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L'accesso prioritario degli under 36 al Fondo Consap è stato riconfermato fino al 2027.
2L'accesso prioritario degli under 36 al Fondo Consap è stato riconfermato fino al 2027.
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Per accedervi bisogna rispettare alcuni requisiti di età e ISEE.
3Per accedervi bisogna rispettare alcuni requisiti di età e ISEE.
Negli ultimi anni, l'accesso al credito per acquistare una proprietà immobiliare è diventato un obiettivo sempre più difficile da raggiungere per i giovani italiani. Le difficoltà economiche, unite a un mercato immobiliare in continua evoluzione, hanno reso necessario l'intervento del legislatore per facilitare l'acquisto della prima casa.
Sommario
Cos'è il bonus prima casa under 36?
Il bonus prima casa under 36 è una misura pensata per aiutare i giovani e le giovani coppie a comprare la loro prima abitazione, offrendo accesso facilitato al Fondo di Garanzia Prima Casa Consap. Attualmente, il bonus consente di ottenere la copertura del mutuo fino all’80% per chi ha un ISEE inferiore a 40.000€ e richiede un mutuo fino a 250.000€.
Le principali caratteristiche aggiornate del bonus sono:
- riservato a giovani under 36 anni;
- copertura tramite il Fondo Consap fino al 50% o 80% del capitale preso in prestito, a seconda del LTV;
- priorità di accesso anche per famiglie numerose e nuclei monogenitoriali con figli a carico;
- dal 2025, non sono più previste agevolazioni fiscali aggiuntive per gli under 36, ma rimangono gli sgravi standard prima casa disponibili a tutti.
La copertura del Fondo di Garanzia è stata confermata fino al 31 dicembre 2027 tramite un rifinanziamento di ulteriori 670 milioni di euro. Per la prima volta il rinnovo è stato triennale, al contrario di quanto avvenuto negli anni precedenti, in cui la riconferma era di volta in volta annuale.
Quali sono i requisiti per il bonus casa under 36
Per accedere al bonus prima casa under 36 con copertura del Fondo di Garanzia sui mutui prima casa estesa all'80%, è necessario soddisfare alcuni requisiti:
- il mutuatario, o entrambi i membri della coppia in caso di mutuo cointestato, non devono aver compiuto 36 anni nell'anno in cui viene stipulato l'atto di acquisto;
- l'indicatore ISEE dell'acquirente non deve superare i 40.000 euro annui;
- l'importo del mutuo richiesto non deve superare i 250.000€.
Specifichiamo che l'età viene calcolata in base all'anno solare, quindi è importante pianificare l'acquisto in modo da rientrare nei limiti di età.
L'ISEE considerato, invece, è quello del secondo anno precedente alla presentazione della Dichiarazione Sostitutiva Unica (DSU) all'INPS. Quindi, per gli atti stipulati nel 2025 l'ISEE preso a riferimento sarà quello del 2023, per gli atti stipulati nel 2026 sarà quello del 2024 e così via.
| Beneficiario | Età massima | ISEE massimo | Importo massimo mutuo | Note |
|---|---|---|---|---|
| Singolo | 35 anni | 40.000€ | 250.000€ | Età calcolata sull’anno solare |
| Coppia | Entrambi <36 anni | 40.000€ | 250.000€ | Mutuo cointestato |
| Famiglia numerosa (≥3 figli <21 anni) | Nessun limite anagrafico specifico | 50.000€ | 250.000€ | Copertura Fondo fino al 90% in base al numero di figli |
Oltre ai giovani sotto i 36 anni d'età, la platea di beneficiari con priorità di accesso al Fondo di Garanzia Prima Casa comprende anche i nuclei monogenitoriali con figli a carico, i conduttori di alloggi IACP e, dal 2025, le famiglie numerose con almeno 3 figli sotto i 21 anni, per le quali sono previste soglie diverse di ISEE e copertura così ripartite:
| NUMERO DI FIGLI | SOGLIA ISEE | PERCENTUALE DI GARANZIA |
|---|---|---|
| 3 | 40.000€ | 80% |
| 4 | 45.000€ | 85% |
| 5 o più | 50.000€ | 90% |
Quali sono le alternative all'acquisto prima casa under 36 se non rientro nei requisiti?
Se non sei idoneo a richiedere il bonus under 36, non preoccuparti: esistono altre agevolazioni che possono facilitare l'acquisto. In primis, le agevolazioni fiscali "standard" sulla prima casa, che approfondiremo nel prossimo paragrafo.
Per chi effettua anche lavori di ristrutturazione, poi, sono previsti sgravi fiscali che non prevedono limiti di età, come ad esempio:
- il Bonus Ristrutturazioni;
- l'Ecobonus;
- il Sismabonus.
In genere i bonus sulle ristrutturazioni garantiscono una detrazione del 50% per la prima casa o del 36% per la seconda casa.
Inoltre, molte regioni e comuni offrono contributi ad hoc per favorire l’acquisto o la ristrutturazione di immobili nelle aree meno popolate, quindi ricorda di verificare sempre la presenza di eventuali incentivi locali.
Tutte le agevolazioni fiscali sulla “prima casa”
Oltre ai requisiti specifici già citati per per accedere al bonus under 36, per ottenere anche gli sgravi fiscali devono essere rispettati i requisiti per l'acquisto di abitazioni considerate “prima casa”. In primis, l'immobile acquistato e le sue pertinenze devono rientrare nelle seguenti categorie catastali:
- A/2 (abitazioni di tipo civile);
- A/3 (abitazioni di tipo economico);
- A/4 (abitazioni di tipo popolare);
- A/5 (abitazione di tipo ultra popolare);
- A/6 (abitazione di tipo rurale);
- A/7 (abitazioni in villini);
- A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi);
- C/2 (magazzini e locali di deposito);
- C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse);
- C/7 (tettoie chiuse o aperte).
L'immobile non deve quindi appartenere a categorie catastali di lusso, come abitazioni signorili (categoria catastale A/1), ville (A/8), castelli o palazzi di eminente pregio storico e artistico (A/9). Per quanto riguarda le pertinenze (categorie C/2, C/6 e C/8), le agevolazioni spettano per una sola pertinenza per categoria.
Inoltre, gli acquirenti non devono essere proprietari né titolari di diritti di usufrutto, uso e abitazione di altri immobili ad uso abitativo, in Italia o all'estero, e devono spostare la propria residenza nel Comune in cui è situato l'immobile oggetto dell'acquisto entro 18 mesi dal rogito.
Possono rientrare nelle abitazioni acquistate come “prima casa” anche le case messe all'asta. Le regole e i requisiti sono gli stessi, sia per chi acquista che per la natura dell'immobile, che non deve essere di lusso.
Per approfondire l'argomento puoi consultare la nostra guida dedicata alle agevolazioni fiscali sulla prima casa.
Esempio di applicazione del bonus under 36
Per comprendere meglio come funziona il bonus nel 2026, ipotizziamo il caso di un giovane under 36 che acquista la sua prima casa del valore di 150.000€, con due possibili richieste di mutuo: 100.000€ e 120.000€. L’ISEE è inferiore a 40.000€ annui.
Dal 2025, il bonus under 36 riguarda solo l’accesso al Fondo di Garanzia Prima Casa, mentre le agevolazioni fiscali sono quelle “standard” valide per tutti gli acquirenti della prima casa.
| Età | Mutuo richiesto | LTV | Copertura Fondo Consap | Risparmio fiscale prima casa |
|---|---|---|---|---|
| Under 36 | 100.000€ | 67% | 50% | Imposta registro 2% (2.000€), imposte ipotecarie e catastali 50€ ciascuna |
| Under 36 | 120.000€ | 80% | 80% | Imposta registro 2% (2.000€), imposte ipotecarie e catastali 50€ ciascuna |
| Over 36 | 100.000€ | 67% | 50% | Imposta registro 2% (2.000€), imposte ipotecarie e catastali 50€ ciascuna |
| Over 36 | 120.000€ | 80% | 50% | Imposta registro 2% (2.000€), imposte ipotecarie e catastali 50€ ciascuna |
Come fare richiesta per ottenere il bonus under 36
Per richiedere il bonus prima casa under 36 è necessario seguire questi passaggi:
- verificare i requisiti anagrafici e l’ISEE;
- controllare che l’immobile rientri nelle categorie catastali prima casa;
- presentare la domanda al Fondo di Garanzia Prima Casa Consap tramite la banca che eroga il mutuo;
- fornire tutta la documentazione necessaria, compresi: atto preliminare registrato (entro scadenze previste) documentazione ISEE e dichiarazioni anagrafiche dei richiedenti;
- attendere la conferma di ammissione al Fondo;
- procedere alla stipula del mutuo e del rogito.
Seguendo questi step, si potrà richiedere il bonus under 36 e ottenere la copertura del Fondo di Garanzia Prima Casa, rendendo più semplice l’acquisto della prima abitazione.
Domande frequenti
Esistono differenze tra un mutuo giovani under 36 a tasso fisso e a tasso variabile?
A livello di agevolazioni fiscali, no: non ci sono limitazioni alla tipologia di tasso del mutuo, se fisso o variabile, per accedere al bonus giovani under 36. In generale, il tasso fisso è di solito il preferito dalla maggioranza degli under 36, perché offre sicurezza sull'importo della rata. Il tasso variabile può essere una scelta valutabile solo se si ha un reddito solito e tale da poter assorbire un possibile aumento della rata. Molti mutuatari di solito scelgono il fisso e valutano una surroga se i tassi scendono (l'operazione è gratuita per legge).
Come accedere al mutuo under 36 con un contratto a tempo determinato?
Avere un contratto di lavoro a tempo determinato non esclude automaticamente l’accesso al mutuo under 36, ma rende la valutazione più rigorosa. Dal punto di vista dei requisiti “formali”, le condizioni restano le stesse. La vera differenza sta nella valutazione della banca: con un contratto a termine, l’istituto di credito guarda con maggiore attenzione alla continuità lavorativa, alla durata residua del contratto, alla storia dei rinnovi e alla sostenibilità della rata rispetto al reddito. Spesso viene richiesto un profilo più solido, ad esempio un reddito adeguato e costante nel tempo, oppure garanzie aggiuntive come un garante con contratto stabile o, in alcuni casi, una polizza assicurativa.
Come influisce il mio punteggio di credito sull'approvazione di un mutuo under 36?
Il punteggio di credito influisce in modo significativo sull’approvazione di un mutuo under 36, anche in presenza della garanzia statale. La garanzia pubblica riduce il rischio per la banca, ma non sostituisce la valutazione dell’affidabilità del richiedente.
In concreto, la banca verifica se in passato hai gestito correttamente altri finanziamenti, come prestiti personali, carte di credito o rateizzazioni. Uno storico creditizio affidabile (pagamenti puntuali, assenza di segnalazioni negative) rafforza molto la pratica e aumenta le probabilità di ottenere il mutuo, anche senza anticipo. Al contrario, ritardi nei pagamenti, segnalazioni come cattivo pagatore o un indebitamento elevato possono portare a una richiesta di garanzie aggiuntive o al rifiuto della domanda.
I mutui under 36 sono disponibili anche per l'acquisto di immobili all'asta?
Sì, i mutui under 36 possono essere utilizzati anche per l’acquisto di immobili all’asta, ma con alcune specificità. La garanzia statale prevista dal Fondo Consap si applica anche in questo caso, ma la banca valuterà con attenzione sia il prezzo di aggiudicazione sia le condizioni dell’immobile, che spesso richiedono lavori o presentano rischi legati alla proprietà.
La banca potrebbe richiedere perizia tecnica dettagliata o eventuali garanzie aggiuntive, soprattutto se l’immobile necessita di ristrutturazioni o se il saldo dell’asta comporta un rischio maggiore rispetto a un acquisto ordinario sul mercato.
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16 mar 2026 | 6 min di lettura | Pubblicato da Marta Radavelli
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