Accollo mutuo: quanto costa e come funziona

L’accollo del mutuo è uno strumento che dà la possibilità di acquistare una casa per la quale il venditore sta già pagando un mutuo, subentrando all’intestatario originario del prestito come nuovo titolare del finanziamento. Il titolare originario del finanziamento viene detto ‘accollato’, mentre chi subentra si chiama ‘accollante’. Vediamone i vantaggi, le tipologie esistenti ed il ruolo che le istituzioni finanziarie rivestono.

Per esempio, il signor Rossi (l’accollato’) 10 anni fa ha acquistato un immobile del valore di 150mila euro, pagando 40mila euro in contanti e 110mila euro tramite mutuo. Dopo 10 anni decide di vendere l’abitazione, supponiamo per comodità allo stesso prezzo, quando restano ancora 50mila euro di mutuo da rimborsare alla banca. Con l’accollo del mutuo, il signor Bianchi (l’accollante) può acquistare l’abitazione versando 100mila euro e impegnandosi contestualmente a pagare le rate del vecchio finanziamento sino all’estinzione del debito. Questa eventualità può verificarsi sia quando l’intestatario di un mutuo decide di alienare un bene prima della scadenza del contratto di finanziamento (come nel nostro esempio), sia quando un’impresa edile ha stipulato un mutuo per costruire un immobile che successivamente mette in vendita.

I vantaggi dell’accollo del mutuo

Per portare a termine un accollo è necessario un nuovo rogito durante il quale viene formalizzato l’accordo tra le parti. Nella stessa occasione, l’acquirente deve pagare al venditore quanto già versato (nell’esempio precedente 100mila euro), assumendosi la responsabilità di saldare le rimanenti rate (nel nostro esempio l’ammontare è pari a 50mila euro) sino all’estinzione del debito residuo, oltre che tutte le altre spese previste dal contratto. Per l’accollante devono restare valide tutte le condizioni contrattuali del mutuo originale. Pertanto, prima di firmare, è sempre raccomandabile che l’accollante verifichi, non solo che i pagamenti precedenti siano regolari, ma anche che la banca non cambi i termini del contratto, imponendo condizioni più onerose dal punto di vista dello spread e dei tassi di interesse applicati, delle commissioni e di tutti gli altri oneri contemplati.

Tipologie di accollo

Esistono due tipi di accollo e la tipologia deve essere specificata nel contratto tra venditore e acquirente in modo da tutelare l’accollato nel caso in cui l’acquirente non dovesse adempiere agli impegni presi. Più precisamente, si dice che l’accollo è cumulativo quando l’accollato si assume la responsabilità di rispondere del debito residuo in caso di morosità da parte dell’accollante. In tal senso, la sentenza n. 9982/2004 della Corte di Cassazione ha però stabilito che, se l’accollante dovesse rendersi responsabile di insolvenza o di violazione del contratto, la banca, per ottenere quanto dovuto, debba prima di tutto rivolgersi all’accollante e, solo se il tentativo non dovesse andare a buon fine, possa rifarsi sull’accollato che è così obbligato a rispondere di tasca propria. Il secondo accollo si chiama invece liberatorio e vuol dire che l’accollato viene liberato da qualsiasi responsabilità, se l’accollante non dovesse versare le rate residue o rispettare le condizioni previste dal contratto. Come è evidente, questo passaggio è di fondamentale importanza.

Il ruolo della banca

Se la banca che ha erogato il mutuo reputa che l’accollante non offra sufficienti garanzie dal punto di vista reddituale e patrimoniale e che, di conseguenza, non sia in grado di onorare gli impegni presi, può storcere il naso di fronte a una operazione di accollo. A dirimere la questione ci ha pensato il Codice civiche che, nell’art. 1273, prevede che la banca non possa opporsi, in quanto è un contratto stipulato tra venditore e acquirente, e il suo via libera serve esclusivamente a rendere irrevocabile l’accordo tra le parti. Tuttavia, sempre l’art. 1273 del Codice civile, precisa che “l'adesione del creditore (cioè la banca) importa liberazione del debitore originario solo se ciò costituisce condizione espressa della stipulazione o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo”. Ovvero, la liberazione da qualsiasi obbligo del primo debitore è possibile solo se la banca aderisce all’accollo (e tale adesione deve essere riportata nel contratto stesso) oppure se la banca dichiara espressamente di liberare l’accollato da qualsiasi obbligo. In caso contrario accollato e accollante restano responsabili in solido nei confronti del creditore, cioè la banca.

I vantaggi dell'accollo mutuo

Con l’operazione di accollo, l’accollante, cioè l’acquirente, può risparmiare su alcuni costi che, al contrario, dovrebbe sostenere stipulando un nuovo mutuo, come ad esempio le spese notarili legate al finanziamento.