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Chi paga la perizia e il notaio in caso di surroga mutuo

La surroga, o portabilità del mutuo, è un istituto introdotto dalla Legge n. 40/2007, conosciuta anche come Decreto Bersani, e poi modificata con Decreto legislativo 141/2010. Lo strumento, regolamentato dall’art. 8 della suddetta legge, permette di trasferire un mutuo in essere dalla banca (o intermediario finanziario) erogante presso una nuova banca che applica condizioni migliorative.

Ad esempio, il signor Rossi ha stipulato un mutuo di 100mila euro con la banca X. Dopo un certo periodo di tempo, il signor Rossi non è più soddisfatto delle condizioni praticategli. Si guarda in giro e decide di portare il suo finanziamento presso la banca Y che offre un contratto più vantaggioso. Deve però ancora restituire alla banca X 50mila euro. La banca Y erogherà perciò 50mila euro per estinguere il debito residuo con la banca X, mentre il signor Rossi continuerà a pagare le rate alla banca Y. Ci sono state persone che, in passato, hanno lamentato la richiesta da parte delle nuova banca (la banca Y nel nostro caso) di farsi carico di alcuni costi relativi alle operazioni legate alla portabilità del mutuo. Come: le spese di istruttoria, le spese di perizia e quelle del notaio.

Quest’ultimo infatti è necessario perché, per finalizzare il percorso di portabilità del mutuo, deve redarre un atto formale per il trasferimento dell’iscrizione ipotecaria. Quanto costa, dunque, l’intera procedura di surroga per il mutuatario? La risposta è zero. L’unica spesa che il mutuatario deve sostenere è il pagamento della tassa di iscrizione della surrogazione nei Registri immobiliari, pari a 35 euro. La legge, d’altra parte, parla chiaro dove recita: “non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo finanziamento, per l'istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si svolgono secondo procedure di collaborazione tra intermediari improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi.

In ogni caso, gli intermediari non applicano alla clientela costi di alcun genere, neanche in forma indiretta, per l'esecuzione delle formalità connesse alle operazioni di surrogazione. Tutti i costi connessi alla portabilità del mutuo sono dunque totalmente a carico della banca che si accolla il mutuo. Ricordiamo che quando si procede con un’operazione di surroga, la somma erogata dalla nuova banca non può superare l’importo del debito residuo. Inoltre, non è necessario iscrivere una nuova ipoteca ma è sufficiente aggiornarla comunicando i riferimenti della nuova banca.

Ma come muoversi per avviare tutta la procedura? Come prima cosa, bisogna individuare la banca che si accollerà il mutuo, valutando molto bene tutte le condizioni contrattuali, al fine di scegliere la soluzione più soddisfacente rispetto alle proprie esigenze. Quindi, vanno considerati non solo i tassi di interesse ma anche l’ammontare degli altri eventuali costi (ad esempio le spese di incasso) legati al nuovo prestito. Per capire se le condizioni sono davvero migliorative, basta confrontare, tra le diverse proposte, il valore del Taeg (Tasso annuo effettivo globale), chiamato anche Indice sintetico di costo (Isc), che indica il costo complessivo del mutuo. Perché l’obiettivo finale della surroga è risparmiare sul finanziamento e alleggerire le rate.

Rate che possono essere più basse sia in funzione di tassi di interessi minori sia perché la portabilità del mutuo permette di variare, rispetto al vecchio prestito, alcuni termini contrattuali come: la tipologia di tasso, da fisso a variabile e viceversa, e la durata del rimborso. Quest’ultima può essere appunto allungata, se si vogliono pagare rate più leggere, o accorciata, se si vuole estinguere il debito più rapidamente. Dopo aver scelto la nuova banca e concordato i termini contrattuali, l’operazione di surroga può prendere avvio. Premesso che la nuova banca può anche rifiutare di accogliere la domanda di surroga, l’istituto che aveva erogato il finanziamento in origine, per legge, non può opporsi e ha l’obbligo di comunicare alla nuova banca il via libera alla procedura entro 30 giorni.

Oltre questo limite incorre in penali e sanzioni. Se, invece, tutto fila liscio, si può stipulare il nuovo contratto di mutuo, nel quale si deve obbligatoriamente specificare la finalità del nuovo prestito. La documentazione da presentare alla nuova banca per richiedere una surroga comprende le copie dei documenti d’identità e codice fiscale, la documentazione reddituale e quella relativa all’immobile con anche le indicazioni riguardanti eventuali modifiche. Come: le visure catastali, le planimetrie e i permessi, in caso siano state effettuate variazioni sul fabbricato.

Mentre al notaio, oltre ai documenti succitati, vanno presentati una copia autentica dell’atto del vecchio mutuo, copia della nota di iscrizione dell’ipoteca, i conteggi di estinzione del finanziamento precedente, l’atto di provenienza dell’immobile oggetto del mutuo, e le certificazioni attestanti, rispettivamente, lo stato civile e lo stato patrimoniale dei contraenti. Ma è sempre conveniente surrogare? Dipende. In particolare, dipende da quanto tempo si stanno rimborsando le rate alla vecchia banca. Questo elemento è molto importante da valutare poiché, più si è avanti con la restituzione, maggiori sono gli interessi già pagati, secondo quanto previsto dal sistema di ammortamento alla francese che, in barba al nome, è utilizzato dalla quasi totalità delle banche italiane. Quindi, se si è vicini alla fine del rimborso, la quota interessi è già stata versata pressoché del tutto, cosa che rischierebbe di rendere trascurabile il risparmio sulla rata, nonostante i minori tassi dell’eventuale nuovo mutuo.

pubblicato da il 6 dicembre 2019

Autore

Foto AutoreGiornalista professionista, collabora da diversi anni con il Sole 24 Ore (Casa24Plus, Mondo Immobiliare). In passato ha lavorato, tra gli altri, per Tempo Economico e Tgcom

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