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Perché è il momento giusto per richiedere la surroga del mutuo

Il crollo dei tassi di interesse e gli spread quasi azzerati hanno prodotto negli ultimi mesi del 2019 una nuova corsa alla surroga dopo la battuta d’arresto registrata agli inizi dell’anno che si è appena chiuso. Una frenata dovuta al fatto che molti mutuatari erano già ricorsi in passato alla portabilità del mutuo per ridurre i costi del proprio finanziamento, determinando una fisiologica riduzione del bacino dei potenziali ‘surrogatori’.

Indici Euribor ed Eurirs a metà 2019

A partire dalla seconda metà del 2019 è stata però registrata un’ulteriore discesa degli indici Euribor e Eurirs, utili per il calcolo dei tassi di interesse, rispettivamente, variabile e fisso. L’Eurirs a 20 anni, ad esempio, che a gennaio 2019 valeva mediamente 1,30 punti, ha chiuso l’anno a quota 0,51 (meno della metà), mentre l’Euribor a 3 mesi, seppur in lieve risalita, ha aperto il 2019 a -0,31% per arrivare a -0,40% lo scorso dicembre, mantenendosi tuttavia sempre in terreno negativo.

Oltre ai bassissimi tassi di interesse, a giocare a favore delle surroghe, è una rinnovata competitività tra le banche che, per acquisire nuovi clienti, hanno lanciato offerte assai appetibili, incentivando il ricorso alla portabilità del mutuo. Soprattutto se consideriamo che, quando si surroga, non vanno confrontati esclusivamente i tassi di interesse, ma anche l’entità delle spese, delle commissioni e altri oneri proposti dalle diverse banche.

Questi due fattori hanno ridato nuova linfa al mercato delle surroghe, alle quali si può ricorre più volte, sollecitando l’interesse di chi aveva già surrogato in passato e delle famiglie che, pur avendo stipulato un mutuo anche solo un anno fa, a condizioni già super vantaggiose, hanno ora la possibilità di trovare proposte maggiormente convenienti. Insomma, il momento è d’oro e chissà quando si ripresenterà un’occasione così irrinunciabile per chi punta a ‘rottamare’ il vecchio mutuo e ottenere in questo modo ulteriori e consistenti risparmi.

Andamento surroghe nel 2020

Vediamo ora con degli esempi perché, quello attuale, può essere definito il momento ideale per richiedere una surroga del mutuo e a quanto ammonta il potenziale risparmio. Consideriamo per comodità il valore del tasso medio applicato alle nuove operazioni per l’acquisto di nuove abitazioni, risultante dalle elaborazioni dell’Abi (Associazione bancaria italiana). Inoltre, poiché il dato relativo a gennaio 2020 non è ancora disponibile, supponendo che sia rimasto stabile, teniamo buono il valore di novembre 2019, ultima rilevazione resa nota.

Ipotizziamo di avere acquistato nel gennaio 2019, quindi solo un anno fa, con tassi già su minimi da record, una casa del valore di 200mila euro, contraendo un mutuo ventennale di 160mila euro (80%) a un tasso fisso dell’1,92%. Facendo due calcoli (per non sbagliare, basta utilizzare uno dei tanti simulatori disponibili su Internet), risulta che le rate mensili che stiamo pagando ammontano a 803 euro, mentre alla fine dei 20 anni gli interessi versati sarebbero pari a 32.808 euro. Nel gennaio 2020, dopo aver rimborsato 12 rate, il debito residuo è di 152.815. Se surroghiamo oggi, con un tasso all’1,40%, per i restanti 19 anni, la rata scende a 764 euro, per un risparmio mensile di 39 euro che si traduce in un risparmio annuo di 468 euro e totale di 8.892 euro.

Ma quanto potrà durare ancora il momento d’oro? Dipende dalla tipologia di tasso e da cosa faranno le banche sul fronte dello spread, il valore che sommato agli indici Eurirs ed Euribor, a seconda che il mutuo sia a tasso fisso o variabile, determina il tasso applicato.

In tema di spread, è molto probabile che la situazione rimarrà pressoché stabile anche nel 2020. Per quanto riguarda, invece, la tipologia di tasso, dobbiamo tener conto delle previsioni degli esperti: il fisso agganciato all’Eurirs, che a sua volta segue l’andamento dei Bund tedeschi, come riporta il Sole 24 Ore, potrebbe aumentare nel 2020 di 20/30 punti base circa. Mentre per i mutui a tasso variabile, si prevedono ancora 2/3 anni di grande convenienza. L’Euribor a 3 mesi si stima che rimarrà infatti ancora negativo sino a marzo del 2024, quando il valore dovrebbe toccare lo zero per poi iniziare la risalita.

Surroga del mutuo: come funziona

Ricordiamo che la surroga, o portabilità del mutuo, è uno strumento finanziario introdotto con la legge n. 40 del 2007, che permette di trasferire un mutuo stipulato per l’acquisto o per la ristrutturazione della casa presso una nuova banca che offre condizioni migliori, permettendo, di conseguenza, al mutuatario di ottenere un risparmio sul finanziamento. L’operazione è gratuita perché le spese, comprese quelle notarili sono a carico delle banche, e consente inoltre di modificare la tipologia di tasso (variabile, fisso e misto), allungare la durata del rimborso, alleggerendo così il peso della rata, o anche di accorciarlo con il risultato di versare una rata più consistente, pagando però minori interessi.

Quando si effettua una surroga, l’importo erogato non può essere superiore all’ammontare del debito residuo, mentre se, da una parte, la banca che aveva concesso il mutuo in origine non può opporsi al trasferimento, quella nuova può anche rifiutare di accogliere la domanda se ritiene che non ci siano le condizioni. Come ad esempio, una solida posizione patrimoniale e reddituale necessarie a garantire una sicura solvibilità. Non serve infine un’ipoteca nuova perché basta aggiornare quella già esistente, comunicando gli estremi della nuova banca.

pubblicato da il 28 febbraio 2020

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Giornalista professionista, collabora da diversi anni con il Sole 24 Ore (Casa24Plus, Mondo Immobiliare). In passato ha lavorato, tra gli altri, per Tempo Economico e Tgcom

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