Mutui: tasse e spese per l'acquisto di una seconda casa

Non tutti possono acquistare più di un immobile, e per questo motivo, la seconda casa è generalmente considerata un bene di lusso. Il sogno di acquistare un appartamento, una villa al mare o uno chalet in montagna, può realizzarsi innanzitutto solo in presenza di determinate condizioni. A meno che non si tratti di comproprietà a prezzi di acquisto contenuti (fino ai 20mila), e sempre che si disponga di una cifra consistente senza accedere a finanziamenti, è necessario accendere un mutuo seconda casa. Se l’intenzione è di comprare una seconda casa, bisogna porsi una domanda preliminare: si può accendere un secondo mutuo se il primo non è ancora estinto, o in presenza di altre tipologie di prestito? La risposta è no, almeno nella maggior parte dei casi.

Fanno eccezione situazioni particolari, quelle in cui ad esempio, il soggetto, in buone condizioni reddituali, è titolare di un mutuo prossimo all’estinzione fissato a rate e interessi contenuti. Anche in tal caso però, va tenuto conto di una circostanza importante: le banche concedono il mutuo solo se la rata è inferiore a 1/3 dello stipendio mensile, valutata la presenza di altri finanziamenti in corso.

Le principali voci di costo riguardano proprio il mutuo, e, come accennato, sono le stesse pagate sull’acquisto della prima casa, cioè la rata, gli interessi -più elevati sull’acquisto di seconde case- l’assicurazione incendio e scoppio, la polizza vita, la perizia bancaria e gli interessi di ammortamento tecnico. Interessi a parte, ad esclusione dei casi in cui si acquista da privato, a tali spese va aggiunta la provvigione dell’agenzia immobiliare.

La stipula del contratto di compravendita inoltre, necessita dell’intervento di un notaio. L’importo della parcella notarile varia da professionista a professionista, ed è di norma più alta per l’acquisto di una seconda casa. Oltre alla parcella, l’acquirente dovrà sostenere le imposte ipotecarie e catastali, le imposte di registro o l’IVA.

All’acquisto della seconda casa è applicata un’imposta di registro del 9% (per la prima casa ammonta al 2%), le tasse catastali e ipotecarie invece, ammontano esattamente come per le prime case a 50 € cadauna. Quando parte venditrice è un’impresa che ha terminato i lavori di costruzione o restauro da meno di 5 anni, al pagamento dell’imposta di registro si sostituisce quello dell’IVA piena al 10%.

Se la seconda casa è classificata bene di lusso l’IVA sale al 22%, mentre le imposte catastali e ipotecarie ammonteranno a 200 € cadauna. Per sapere se la casa acquistata è classificata come ordinaria o di lusso, basta leggere la visura catastale (categorie lusso: A1-A8 o A9). Esistono anche tasse applicate dopo l’acquisto.

Fra queste figurano l’IMU (tassa di proprietà), la TASI (tassa sull’acquisto di beni indivisibili) e la TARI (tassa sui rifiuti). L’aliquota base IMU è fissata allo 0,76%, ma i Comuni possono variarla tra lo 0,46% e l’1,06% esercitando un potere discrezionale. Per evitare di sostenere ulteriori spese, è indispensabile controllare che all’atto di compravendita, il venditore abbia fornito documenti importanti come la certificazione energetica, l’abitabilità e la certificazione di impianti a norma.