Le differenze tra prestito vitalizio ipotecario e nuda proprietà

Secondo una recente indagine di Immobiliare.it, gli annunci di vendita in nuda proprietà presenti sul portale hanno registrato negli ultimi cinque anni un incremento del 3,2%. Di solito, a scegliere di vendere la propria abitazione attraverso questa modalità sono le persone anziane che, così, vengono in possesso di una certa liquidità, conservando al tempo stesso il diritto di usufrutto. Per gli over 60 esiste però anche un’altra opportunità: è il prestito vitalizio ipotecario, introdotto nel 2005 e modificato con la legge 44/2015. Vediamo quali sono le principali differenze tra le due procedure che, benché diverse tra loro, hanno un comune obiettivo: ottenere del ‘cash’ grazie all’abitazione che si possiede pur continuando a occuparla.

Quando si vende in nuda proprietà, si conserva il diritto di usufrutto a vita oppure per un certo numero di anni da stabilirsi in fase contrattuale. Chi acquista può spuntare prezzi decisamente più bassi rispetto a quelli di mercato e che variano in funzione dell’età del venditore e secondo determinate percentuali elencate in una tabella pubblicata dal Ministero delle Finanze. L’acquisto in nuda proprietà deve essere comunque considerato un investimento a medio-lungo termine.

Il prestito vitalizio ipotecario è un vero e proprio finanziamento riservato a chi ha più di 60 anni e che si ottiene iscrivendo un’ipoteca sull’immobile di proprietà, purché libero da altre ipoteche. Con il prestito vitalizio, non solo si può continuare ad abitare la casa, ma si resta padroni del bene. L’importo concedibile è tanto maggiore quanto più si è in là con l’età, è generalmente compreso tra il 15 e il 50% del valore dell’immobile e, in tutti i casi, non può superare i 350mila euro. Il titolare del mutuo non è tenuto a restituire la somma erogata, ma ha la facoltà di concordare un piano di rimborso rateale. Al suo decesso, gli eredi hanno tempo 12 mesi per riscattare la casa, estinguendo il debito. In caso contrario, la banca si incarica di vendere l’immobile. Se il ricavato eccede il debito, la differenza va agli eredi mentre se è più basso, gli eredi nulla devono alla banca.

Il prestito vitalizio, e questo è uno dei suoi punti più critici, ammette la capitalizzazione annuale degli interessi (che vengono calcolati oltre che sul capitale anche sugli interessi maturati di anno in anno), con il rischio di veder crescere il debito paurosamente. Sia in caso di vendita in nuda proprietà sia che si ricorra al prestito vitalizio, l’usufruttuario o il proprietario si impegnano a mantenere l’immobile in buone condizioni e a non apportare modifiche. Nel primo caso, l’usufruttuario può però affittare l’abitazione e, talvolta, vendere il diritto di usufrutto, nel secondo invece ne è fatto divieto, pena la risoluzione del contratto di mutuo da parte della banca.

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