Mercato immobiliare 2025: si riduce il gap fra prezzo d'acquisto e perizia

L’ultima indagine di Experian, il Rapporto sul Credito pubblicato ad agosto 2025, evidenzia un aumento del 25% delle domande di mutuo, con la maggior parte delle richieste provenienti dai giovani (in particolare dalla Gen Z e dai Millennial).

Questi ultimi, ma non solo, potrebbero essere interessati ad un mutuo giovani under 36 e ad approfondire le ultime dinamiche del mercato immobiliare, in particolare quelle legate ai mutui prima casa ad alto loan to value.

Nei mutui HLTV 2023-2025 si riduce il divario tra prezzo e valutazione

Il mercato immobiliare italiano è in continua evoluzione, specie nelle dinamiche che coinvolgono i mutui ad alto loan to value (HLTV), cioè quelli che finanziano oltre l’80% del valore dell’immobile, come i mutui al 100 per cento o i mutui al 90 per cento.

In base all'ultima indagine dell’Osservatorio Qualis Credit Risk, che ha analizzato questa tipologia di mutuo, negli ultimi anni la maggior parte delle case (il 74%) è stata acquistata ad un prezzo più basso rispetto alla valutazione peritale. Inoltre, nell’ultimo triennio, pare che il divario tra prezzo e perizia sia ridotto passando dal -6,8% al -5,7%.

Da questo trend si evince un progressivo riequilibrio nel processo di concessione del credito, in cui l’importo erogato si basa sul valore più basso tra quello della perizia e il prezzo di acquisto della casa. Insomma: lo scarto tra i due valori rappresenta un indicatore chiave delle dinamiche del mercato immobiliare, influenzate anche da fattori territoriali. economici e sociali.

Parte dello scarto potrebbe riflettere la volontà di alcuni venditori di concludere rapidamente la vendita, oltre che le scelte prudenziali delle banche, e in questo senso può rappresentare un’opportunità per chi desidera acquistare casa tramite mutuo.

Il gap maggiore? Nei centri minori del Sud e nelle isole case acquistate sotto il valore stimato

Se è vero che il trend italiano è la riduzione del divario tra prezzo d’acquisto e perizia, lo stesso discorso vale per le differenze, riscontrabili, a livello locale. Vediamo nel dettaglio i dati dell’Osservatorio Qualis:

• nei comuni non capoluogo, il ribasso medio rispetto alla perizia raggiunge il -6,7%;
• nelle principali città italiane si attesta al - 4,6%;
• nei comuni minori del Sud il differenziale è del -7,8%;
• la città di Perugia presenta il divario maggiore (-10,1%) seguita da Napoli e Cagliari (-0,9%);
• Trento è la città con il divario più contenuto (-1,5%);
• Il 4% delle transazioni in cui il prezzo di acquisto è superiore alla perizia si concentra in Lombardia e il Lazio.

Il fattore territoriale è importante quanto quello economico.

Lo dimostra l’ultimo dato relativo alla Lombardia e al Lazio, dove i prezzi di acquisto superano la valutazione peritale poiché la domanda abitativa è maggiore, legata soprattutto a motivi di studio e lavoro.

Certo, ieri come oggi, acquistare casa nelle grandi città costa di più rispetto alle periferie. Per rendersene conto basta uno sguardo alle ultime quotazioni immobiliari sul sito dell'Agenzia delle Entrate.

A giocare un ruolo fondamentale, nelle dinamiche delle compravendite immobiliari, è anche l’inflazione, che tuttavia non sembra aver influenzato la domanda, quanto ha influenzato l’offerta.

Nel quadro della domanda, il digitale gioca un ruolo decisivo. I dati ABI Lab-Doxa mostrano che il 46% degli utenti è pronto a richiedere un mutuo online: un chiaro indicatore dei cambiamenti in atto nell’accesso al credito.