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Contratto di mutuo: caratteristiche e cose da sapere

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Le 3 cose da sapere:
  1. 1

    Cos'è: atto pubblico stipulato alla presenza di un notaio scelto dal mutuario

  2. 2

    Tipologie: mutui a tasso fisso, a tasso variabile, Cap e a tasso misto

  3. 3

    Confronta e scegli il tasso di mutuo più adatta alle tue esigenze

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Sommario

Prima di accendere un mutuo, è importante sapere di che cosa si tratta. Vediamo insieme quali sono le caratteristiche e le tipologie del contratto di mutuo e come avvengono l'erogazione e l'ammortamento.

Contratto di mutuo: cos’è

E’ un atto pubblico che viene stipulato alla presenza di un notaio scelto dal mutuatario. Il contratto di mutuo regola il trasferimento di una somma di denaro data in prestito dalla banca (o dall’intermediario finanziario) al mutuatario. I soggetti coinvolti sono la banca, il mutuatario o datore di ipoteca e la eventuale parte terza datrice di ipoteca, cioè il soggetto che diventa proprietario dell’immobile, e che quindi acconsente all’iscrizione dell’ipoteca data in garanzia, pur non essendo colui che contrae il debito. Ad esempio, i genitori titolari di contratti di mutui prima casa, e che quindi ripagano il debito (mutuatari), pur intestando la proprietà dell’immobile a un figlio (terzo datore di ipoteca). Se chi richiede il mutuo non offre alla banca garanzie sufficienti, viene coinvolta un’ulteriore figura: il garante. Prima della firma del contratto, la banca deve consegnare al mutuatario un’informativa pre-contrattuale contenente tutte le condizioni e le informazioni dettagliate anche sulle polizze assicurative collegate al finanziamento. Al contratto di mutuo devono infine essere allegati il Capitolato, cioè il documento contenente le condizioni contrattuali applicate dalla banca ai contratti di mutuo, e il Piano di ammortamento, cioè le modalità di rimborso del debito.

Tipologie di mutuo

I mutui si differenziano tra loro per la tipologia del tasso e per le modalità di rimborso.

  • Mutui a tasso fisso: per tutta la durata del rimborso il tasso (e le rate) rimangono costanti. Il tasso fisso è uguale alla somma dello spread (il ricavo della banca) più l’indice Eurirs (o Irs).
  • Mutui a tasso variabile: si ottiene sommando allo spread l’indice Euribor. Quest’ultimo è un parametro variabile. Pertanto nel corso del rimborso il suo valore potrebbe oscillare verso il basso o verso l’alto determinando una variazione della rata.
  • Mutui Cap (Capped rate): è un mutuo a tasso variabile che prevede un tetto massimo oltre il quale il tasso non può andare.
  • Mutui a tasso misto: quando è possibile cambiare la tipologia di tasso (da variabile a fisso e viceversa) secondo le condizioni previste dal contratto.
  • Mutui a tasso bilanciato: si ha quando il tasso è in parte fisso e in parte variabile.

Come avviene l’erogazione

L’erogazione del prestito ai mutuatari avviene contestualmente alla firma del contratto di mutuo e dell'atto di mutuo oppure successivamente (erogazione differita). In genere, la seconda modalità è prevista quando la banca richiede l’avvenuta iscrizione dell’ipoteca prima di trasferire il denaro al mutuatario. L’erogazione avviene o tramite bonifico o tramite assegno circolare.

Il piano di ammortamento

Definisce la procedura e le modalità di rimborso del denaro chiesto in prestito. Le banche italiane utilizzano per lo più il cosiddetto piano di ammortamento ‘alla francese’, sistema che prevede che la rata sia costante e composta inizialmente da una quota interessi di molto superiore alla quota capitale. Andando avanti con il rimborso, cala la quota interessi e cresce la quota capitale. Per il calcolo del piano di ammortamento i dati necessari sono: importo del prestito, durata del finanziamento, periodicità delle rate e tasso annuo applicato.

Se il mutuo è a tasso fisso le rate sono identiche a quelle previste nel piano di ammortamento. Se invece è a tasso variabile, le rate possono variare rispetto a quelle presenti nel piano di ammortamento per la parte della quota interessi.

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