Il mercato immobiliare offre diverse soluzioni per chi desidera investire nel mattone. Tra queste, il mutuo su nuda proprietà rappresenta una formula particolare e sempre più diffusa.
Il mutuo sulla nuda proprietà è un finanziamento che permette di acquistare il solo diritto di proprietà su un immobile, senza acquisirne da subito la piena disponibilità. È molto utilizzato perché di solito consente di acquistare un immobile a un prezzo sensibilmente inferiore rispetto ai valori di mercato, ma può essere più difficile da ottenere rispetto a un mutuo classico.
A livello tecnico, il mutuo sulla nuda proprietà si basa sulla distinzione tra la titolarità dell'immobile e il diritto di usufruirne (usufrutto). A differenza di quanto accade con un mutuo prima casa tradizionale, in cui l'acquirente entra immediatamente in possesso del bene, il mutuo sulla nuda proprietà permette di finanziare l'acquisto della sola proprietà dell'immobile.
Il mutuatario diventa quindi il legittimo proprietario, ma non può abitare la casa né disporne liberamente finché non si verifica la ricongiunzione del diritto di proprietà con quello di usufrutto (di solito alla morte dell'usufruttuario o entro una certa scadenza fissata nel contratto).
Proprio per questo meccanismo, la concessione di un mutuo per finanziare l'acquisto in nuda proprietà è più difficoltosa. La banca, infatti, in caso di insolvenza del mutuatario farebbe fatica a recuperare il capitale dalla vendita dell'immobile, a causa della presenza dell'usufruttuario, e in ogni caso potrebbe mettere all'asta solo la nuda proprietà (il cui valore è sensibilmente inferiore rispetto alla piena proprietà dell'immobile).
Il meccanismo di calcolo dell'importo finanziabile è uno degli aspetti più complessi, perché è necessario sottrarre, al valore stimato della casa, il valore economico dell'usufrutto. Il punto di partenza per la banca è la perizia, che non si limita a stabilire il valore commerciale del bene, ma applica dei coefficienti (basati sull'aspettativa di vita dell'usufruttuario o sulla durata prestabilita del contratto) per determinare il valore della sola nuda proprietà. Il risultato, che sarà inferiore rispetto al valore di mercato dell'immobile a pieno titolo, è quello che viene preso in considerazione per il mutuo.
In sostanza, maggiore è il tempo in cui il venditore rimarrà usufruttuario dell'immobile, minore sarà il valore attuale della nuda proprietà e, di conseguenza, l'importo del mutuo ottenibile.
Ad esempio, se la perizia stabilisce che un immobile a pieno titolo varrebbe 200.000€, ma il valore economico dell'usufrutto risulta pari a 80.000€, la banca calcolerà la percentuale di copertura del mutuo (il cosiddetto loan to value) solo sui restanti 120.000€.
Il mutuo nuda proprietà è solitamente richiesto da investitori o da genitori che desiderano acquistare un immobile per i figli a un prezzo vantaggioso.
È una soluzione adatta a chi ha già una certa liquidità da parte, non ha l'urgenza di abitare l'immobile nell'immediato e cerca un investimento a medio-lungo termine che si rivaluterà naturalmente nel tempo.
L'usufruttuario, ossia chi vende l'immobile, ha un ruolo centrale in questa procedura, perché mantiene il diritto reale di abitare la casa (e in alcuni casi anche di metterla in affitto) per un periodo di tempo fissato nel contratto o, più comunemente, a vita.
Al tempo stesso, però, la sua presenza è il motivo per cui la banca valuta con estrema attenzione la pratica: dal punto di vista dell'istituto di credito, la permanenza dell'usufruttuario nell'immobile limita la commerciabilità immediata del bene in caso di insolvenza.
L'età dell'usufruttuario è la variabile principale: più è anziano, più alto è il valore della nuda proprietà e più facile sarà ottenere il mutuo. Se è giovane, il valore della nuda proprietà cala drasticamente e le banche tendono a declinare la richiesta.
La difficoltà principale quando si richiede un mutuo di questo tipo non è tanto il reddito del richiedente, ma la garanzia reale. Per le banche, l'ipoteca sulla sola nuda proprietà è una garanzia debole: se il mutuatario smette di pagare, vendere all'asta un immobile occupato da un usufruttuario è estremamente difficile.
Per questo motivo, la banca richiede quasi sempre che l'usufruttuario intervenga nell'atto di mutuo come terzo datore di ipoteca. In pratica, l'usufruttuario acconsente a iscrivere l'ipoteca sull'intero immobile e non solo sulla nuda proprietà: è un passaggio delicato che richiede massima fiducia tra le parti, poiché l'usufruttuario accetta il rischio che l'immobile venga venduto (perdendo il suo diritto) nel caso in cui il nudo proprietario non onori il debito..
Prima di intraprendere la strada del mutuo sulla nuda proprietà, bisogna valutare bene l'equilibrio tra il risparmio economico immediato e i vincoli che caratterizzano questa soluzione.
Il vantaggio principale del mutuo su nuda proprietà risiede nella possibilità di fare un investimento immobiliare con un esborso decisamente ridotto, a volte anche della metà rispetto ai valori di mercato.
Il mutuatario, di fatto, si trova a pagare oggi una rata più bassa per un immobile che un domani varrà automaticamente di più, perché con il solo passare del tempo, il valore della nuda proprietà cresce avvicinandosi a quello della piena proprietà. Al tempo stesso, il nudo proprietario dovrà sostenere solo i costi di manutenzione straordinaria, ma le spese di manutenzione ordinaria dell'immobile e le imposte IMU e TARI rimarranno a carico dell'usufruttuario.
I limiti sono legati principalmente alla natura stessa della nuda proprietà:
Inoltre, come accennato, le banche sono molto prudenti: non è semplice trovare istituti disposti a finanziare la nuda proprietà e le soglie di copertura sono spesso più basse rispetto al consueto 80% di un mutuo standard.
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