Cosa sono e come funzionano le permute immobiliari

A volte, negli annunci di case in vendita, si legge "possibilità di permuta". Che si tratti di uno scambio di immobili lo si capisce subito, ma non è certo un’operazione paragonabile a un baratto di figurine. C’è una procedura da seguire, che per certi versi assomiglia a una tradizionale compravendita, e ci sono diversi aspetti da considerare a seconda dei casi e della forma giuridica delle due parti. Vediamo in cosa consiste la permuta immobiliare, come funziona, quando e perché può essere vantaggiosa.

Cos’è la permuta immobiliare

L’art. 1552 del Codice civile stabilisce che "la permuta è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro". In pratica, a differenza di una normale compravendita il passaggio di proprietà non avviene a fronte del pagamento di un corrispettivo in denaro, ma attraverso lo scambio dei beni. Affinché la permuta sia valida è necessario un preliminare di permuta (o compromesso) contenente tutte le condizioni che regolano il trasferimento.

Quali sono le tipologie

La permuta si suddivide in due tipologie:

• permuta pura, quando i beni oggetto dello scambio hanno lo stesso valore;
• permuta con conguaglio, quando gli immobili hanno un valore diverso. In quest’ultimo caso, il proprietario dell’immobile che costa di meno deve versare un certo importo a copertura della differenza. Ad esempio: se il signor X permuta il suo immobile del valore di 100mila euro con l’immobile del signor Y, il cui immobile vale 150mila euro, il signor X dovrà versare al signor Y 50mila euro a conguaglio.

Come cambia la fiscalità nei diversi casi

Le permute immobiliari hanno effetti diversi sulla fiscalità a seconda della forma giuridica delle due parti e dei requisiti dell’immobile. Ricordiamo a tale proposito che la tassazione dipende dal valore catastale calcolato sulla rendita catastale rivalutata, cioè moltiplicata per una determinata aliquota a seconda che l’immobile sia abitazione principale o seconda casa.

Permuta diretta

Nella permuta diretta o tra privati (soggetti a imposta di registro): l’imposta di registro applicata cambia a seconda che l’immobile sia abitazione principale o seconda casa:

• se i beni scambiati hanno entrambi un valore catastale di 60mila euro e sono entrambi prima casa, l’imposta di registro è al 2% ed è pari a 1.200 euro;
• se il valore catastale del primo immobile è 60mila euro e quello del secondo è 80mila e sono entrambi abitazioni principali, si applica sempre l’aliquota al 2% ma sul valore più alto e, in questo caso, l’imposta di registro è di 1.600 euro;
• se i due immobili hanno, ognuno, un valore catastale di 60mila euro ma sono due seconde case bisogna applicare l’aliquota al 9% e l’imposta di registro sale a 5.400 euro;
• se il valori catastali dei beni sono, rispettivamente, 50mila euro e 60mila euro e gli immobili sono entrambi seconde case, l’imposta di registro è di 5.400 euro perché l’aliquota al 9% si applica sul valore più alto;
• se il primo immobile è abitazione principale e il suo valore catastale è 80mila euro, mentre il secondo ha un valore catastale di 50mila euro ma è seconda casa, l’imposta di registro si calcola al 9% ma su 50mila euro ed è pari a 4.500 euro.

In tutti i casi, l’imposta di registro è dovuta al 50%, cioè i contraenti ne pagano metà a testa.

Permuta indiretta

Si parla di permuta indiretta quando l’operazione, per una questione di tempistica, avviene attraverso due transazioni separate. In questo caso anche la tassazione viene calcolata separatamente e ognuna delle parti paga per sé.

Permuta tra privato e impresa edile

Si verifica quando il costruttore si impegna a cedere un’abitazione a un privato in cambio della sua ‘vecchia’ casa nel caso in cui il privato non riuscisse a venderla entro un determinato tempo. Il rapporto è quindi tra un soggetto esente Iva e un soggetto ‘non esente Iva’ e le relative tasse vanno pagate su entrambi gli immobili.

Vantaggi della permuta

Se nei casi di permuta indiretta e permuta tra privato e costruttore non ci sono particolari vantaggi fiscali, nella permuta diretta si ottengono risparmi notevoli perché l’atto è unico e le imposte, le spese accessorie e quelle notarili si dividono a metà, a differenza di quanto avviene in una normale operazione di compravendita per la quale tutti i costi sono a carico dell’acquirente.

I possibili rischi

Potrebbero sorgere dei problemi se sugli immobili, o su uno degli immobili, gravano ipoteche o mutui. In tal caso, prima di procedere con la permuta, il bene deve essere liberato dai gravami. L’operazione è possibile ma non sempre facile e veloce. Per questo si consiglia sempre sia di rivolgersi a un notaio che per tempo possa appurare se tutto è in regola, sia di visitare l’immobile prima di iniziare l’iter per verificarne le condizioni.

Autore

Giornalista professionista, collabora da diversi anni con il Sole 24 Ore (Casa24Plus, Mondo Immobiliare). In passato ha lavorato, tra gli altri, per Tempo Economico e Tgcom.