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A volte, negli annunci di case in vendita, si legge "possibilità di permuta". Che si tratti di uno scambio di immobili lo si capisce subito, ma non è certo un’operazione paragonabile a un baratto di figurine. C’è una procedura da seguire, che per certi versi assomiglia a una tradizionale compravendita, e ci sono diversi aspetti da considerare a seconda dei casi e della forma giuridica delle due parti. Vediamo in cosa consiste la permuta immobiliare, come funziona, quando e perché può essere vantaggiosa.
L’art. 1552 del Codice civile stabilisce che "la permuta è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro". In pratica, a differenza di una normale compravendita il passaggio di proprietà non avviene a fronte del pagamento di un corrispettivo in denaro, ma attraverso lo scambio dei beni. Affinché la permuta sia valida è necessario un preliminare di permuta (o compromesso) contenente tutte le condizioni che regolano il trasferimento.
La permuta si suddivide in due tipologie:
Le permute immobiliari hanno effetti diversi sulla fiscalità a seconda della forma giuridica delle due parti e dei requisiti dell’immobile. Ricordiamo a tale proposito che la tassazione dipende dal valore catastale calcolato sulla rendita catastale rivalutata, cioè moltiplicata per una determinata aliquota a seconda che l’immobile sia abitazione principale o seconda casa.
Nella permuta diretta o tra privati (soggetti a imposta di registro): l’imposta di registro applicata cambia a seconda che l’immobile sia abitazione principale o seconda casa:
In tutti i casi, l’imposta di registro è dovuta al 50%, cioè i contraenti ne pagano metà a testa.
Si parla di permuta indiretta quando l’operazione, per una questione di tempistica, avviene attraverso due transazioni separate. In questo caso anche la tassazione viene calcolata separatamente e ognuna delle parti paga per sé.
Si verifica quando il costruttore si impegna a cedere un’abitazione a un privato in cambio della sua ‘vecchia’ casa nel caso in cui il privato non riuscisse a venderla entro un determinato tempo. Il rapporto è quindi tra un soggetto esente Iva e un soggetto ‘non esente Iva’ e le relative tasse vanno pagate su entrambi gli immobili.
Se nei casi di permuta indiretta e permuta tra privato e costruttore non ci sono particolari vantaggi fiscali, nella permuta diretta si ottengono risparmi notevoli perché l’atto è unico e le imposte, le spese accessorie e quelle notarili si dividono a metà, a differenza di quanto avviene in una normale operazione di compravendita per la quale tutti i costi sono a carico dell’acquirente.
Potrebbero sorgere dei problemi se sugli immobili, o su uno degli immobili, gravano ipoteche o mutui. In tal caso, prima di procedere con la permuta, il bene deve essere liberato dai gravami. L’operazione è possibile ma non sempre facile e veloce. Per questo si consiglia sempre sia di rivolgersi a un notaio che per tempo possa appurare se tutto è in regola, sia di visitare l’immobile prima di iniziare l’iter per verificarne le condizioni.
Giornalista professionista, collabora da diversi anni con il Sole 24 Ore (Casa24Plus, Mondo Immobiliare). In passato ha lavorato, tra gli altri, per Tempo Economico e Tgcom.
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