Mutuo o affitto? Gli scenari aggiornati ad Agosto 2025

La situazione italiana

La peculiarità dell’Italia è che esistono (dati Agenzia delle Entrate) quasi 78 milioni di immobili o loro porzioni censiti nel catasto. Di questi, circa l'88% è di proprietà di persone fisiche, mentre il resto è detenuto da persone giuridiche o rappresenta proprietà comuni. Un complesso di immobili di proprietà di privati pari, quindi, a circa 68,6 milioni.

Certo, la strada per diventare proprietari di casa non è una strada in discesa, ma per chi cerca di valutare la convenienza delle due opzioni dell’abitare, alcuni elementi potrebbero aiutare nel ragionamento.

Andiamo subito ad analizzare un esempio numerico che ci aiuterà a chiarire le idee.

Casi a confronto

Prendiamo ad esempio due appartamenti realmente esistenti, uno in vendita e uno in affitto, entrambi a Milano, di medio-piccola metratura (66 mq il primo e 63mq il secondo) in zona centrale (Porta Romana), entrambi composti da tre locali, con rispettivamente un prezzo di vendita di 250.000 euro e un canone di locazione da 2.180 euro al mese.

Per quanto riguarda il mutuo, ipotizziamo due soluzioni tra le migliori comparabili in questo momento su Facile.it, la prima con finanziamento al 100% del valore dell’immobile e la seconda all’80%.

Nella prima ipotesi, l’importo della rata sarebbe pari a 1.056,71 €, con TAEG al 3,12% e TAN al 3,02%, a tasso fisso. Gli interessi pagati su questo mutuo ammonterebbero a 130.415,10 €, mentre le spese di istruttoria e altre voci sarebbero pari a 1.957,50 €. Alla fine del percorso, l’acquirente pagherebbe complessivamente 382.372,60 €, utilizzando la condizione di vantaggio prevista per i mutui under 36 che, sebbene non preveda più particolari sconti fiscali, offre la possibilità, al verificarsi di determinati requisiti, di avvalersi del fondo di garanzia Consap, un supporto statale per i mutui prima casa.

La seconda ipotesi prevede che il richiedente abbia da parte un accantonamento di 50.000 euro. In questo caso, il mutuo richiesto (riconosciuto sull’80% del valore dell’immobile) sarebbe pari a 200.000,00 €. La rata mensile da prevedere, in questo caso, sarebbe di 843, 21 €, con TAEG al 3,21% e TAN al 3,00% (Irs 30A + 0,25%), sempre a tasso fisso. Gli interessi complessivi sarebbero di 103.554,90 € e gli altri oneri ammonterebbero a 3.133,50 €. L’importo complessivo alla fine del percorso sarebbe di 306.688,40 €.

Ipotizzando per lo stesso periodo di tempo il canone di affitto invariato, si spenderebbero, solo in canoni di locazione, per lo stesso periodo, 784.800 €. Le cifre parlano da sé.

E se si decide di rivendere casa?

Anche rivendendo la casa prima dello scadere del mutuo, la scelta dell'acquisto rimane comunque vantaggiosa rispetto all'affitto.

Vediamo i calcoli nel dettaglio. Per il mutuo, bisogna considerare come investimento la quota capitale della rata, ossia la parte che serve a rimborsare la somma presa in prestito per acquistare l'immobile, mentre come costo “puro” gli interessi. 

All'inizio, nell'ipotesi di mutuo al 100% avremo:

I costi iniziali sono stimati in 1.600€ di spese di agenzia, per l'affitto, e 15.000€ di agenzia e notaio, per quanto riguarda il mutuo.

Se si decide di rivendere casa dopo 5 anni allo stesso prezzo di vendita iniziale:

Dopo 5 anni, quindi, si saranno risparmiati 132.400 - 50.750 = 81.650 euro scegliendo la strada dell'acquisto.

Allo stesso modo, dopo 10 anni avremo:

Calcolando la differenza sulla spesa totale finale, dopo 10 anni il risparmio con l'acquisto sarà di 263.200 - 81.998 = 181.202 euro.

Nel caso di un mutuo all'80%, le simulazioni saranno ancora più favorevoli, perché si otterrà un risparmio di 88.995€ in 5 anni e di 194.975€ in 10 anni.

In calo la domanda sugli affitti

Sul fronte affitti, l’Osservatorio di SoloAffitti ha registrato a luglio 2025 un calo costante della domanda e un aumento sensibile dell’offerta di immobili in affitto.

Nello specifico, tra il 2022 e il 2025, le richieste di affitto a Milano sono diminuite del -63,8%, mentre il numero di immobili disponibili è cresciuto del +38% rispetto a tre anni fa.

Andiamo infine a mettere a confronto i vantaggi dell'una e dell'altra soluzione. Una scelta dalle molte variabili, che resta comunque profondamente personale.

I vantaggi del mutuo

Creazione di un patrimonio

Certo è una spesa, perché è una fuoriuscita importante di liquidità, ma con il mutuo si investe parte del proprio reddito per acquistare una proprietà, mentre i canoni di affitto sono spese a fondo perduto per ottenere il diritto di abitare.

Stabilità

Con il mutuo si ottiene, al momento del rogito, la proprietà dell’immobile. In questo modo si ottengono stabilità e sicurezza abitativa nel lungo periodo: non c’è pericolo di essere sfrattati o di subire aumenti del canone di affitto.

Essere proprietari

Libertà di interventi di ristrutturazione, di arredamento e personalizzazione dell’immobile.

Investimento e rivalutazione

Difficilmente l’immobile perderà il suo valore nel tempo, anzi, semmai il contrario, con la possibilità di vedere il proprio acquisto nel tempo incrementare di valore.

Agevolazioni fiscali

Si ricorda che nel caso di acquisto di immobile prima casa, gli interessi del mutuo vengono “scontati” da un punto di vista fiscale, oltre ad altre forme agevolative al momento dell’acquisto.

I vantaggi dell’affitto

Flessibilità

Spesso legata al lavoro, l’affitto offre la possibilità di un cambio casa più facile, senza dover mettere in campo le procedure, sicuramente complesse, di vendita dell’immobile.

Costi iniziali inferiori

Potrebbe sembrare che il canone all’inizio sia inferiore, soprattutto per chi non ha un accantonamento da parte per avviare il mutuo. L’anticipo, nel caso dell’affitto, è di solito di due mensilità, con restituzione alla fine del contratto, anche se non mancano casi in cui le mensilità richieste sono in numero maggiore.

Costi di manutenzione inferiori

Con l’affitto, le spese di manutenzione straordinaria sono a carico del proprietario, mentre all’inquilino spettano quelle di manutenzione ordinaria. Attenzione però a trovare un giusto rapporto tra proprietari e inquilini: la litigiosità per interventi sull’immobile locato è frequente.

Spese mensili certe

I costi mensili, come il canone e a volte anche le spese extra, sono concordate, generalmente fisse e indicate nel contratto.

Come scegliere

L’affitto può essere una soluzione per il breve periodo, per chi sta avviando la propria vita professionale e familiare e non ha ancora certezze e punti fissi. 

Una soluzione di canoni più bassi delle rate di un mutuo potrebbe consentire anche un accantonamento per un avvio iniziale della ricerca di un acquisto immobiliare. Tuttavia, nel medio-lungo periodo, la strada dell'acquisto si rivela la più vantaggiosa.