Casa, mutuo e BTP: 3 scenari per capire cosa conviene davvero

Cosa sono i BTP

Sono strumenti finanziari, più correttamente titoli di Stato, emessi in questo caso dallo Stato italiano per finanziare il debito pubblico. Lo stato insomma offre la possibilità agli investitori di “comprare” un po' del suo debito, impegnandosi a determinate scadenze a pagare interessi calcolati sulle condizioni di accesso. 

La durata dell’impegno è su più anni, da 3 fino anche a 50. Gli interessi sono pagati a termini fissi, con le cosiddette cedole, a un tasso di rendimento stabilito nelle condizioni di acquisto. I BTP possono essere acquistati al momento delle emissioni, che sono periodiche e pubblicizzate dal Ministero dell’Economia, attraverso le banche o, successivamente, sul mercato secondario, con un prezzo diverso rispetto a quello dell’emissione. Alla scadenza dei BTP, si riceve indietro anche il capitale inizialmente investito. 

Nell’ultimo periodo hanno riscosso particolare successo le emissioni dei BTP con interessi legati all’inflazione, i BTP Italia e i BTP Green del mese di maggio. Da martedì 27 a venerdì 30 maggio 2025 si è svolta infatti la 20esima emissione del BTP Italia, il titolo di Stato indicizzato al tasso di inflazione italiana, pensato soprattutto per il risparmiatore individuale. 

Il Ministero dell’Economia ha comunicato di aver raccolto in totale circa 8,8 miliardi di euro, con cedola annua minima dell'1,85% e premio fedeltà finale dell’1% per chi manterrà il titolo fino alla scadenza. È stato collocato anche il BTP Green 2037: in questo caso è stato emesso per un ammontare di 5 miliardi di euro a fronte di una domanda di 92,85 miliardi. Il titolo è stato collocato al prezzo di 103,866, corrispondente a un rendimento lordo annuo all’emissione del 3,692%.

Il mix mutuo/BTP

Vediamo di seguito alcuni esempi pratici che aiuteranno a comprendere meglio, cifre alla mano, le possibilità di mixare il mutuo a un investimento in BTP, con calcoli su scenari di medio-lungo termine. 

Per le simulazioni, prendiamo in considerazione due offerte di mutuo a tasso fisso reali, proposte da banche partner di Facile.it, in modo da limitare la variabilità del mercato e di ragionare con stime abbastanza ferme nel tempo.

Ipotizziamo di acquistare un immobile dal valore di 300 mila euro, da comprare senza mutuo, oppure con un mutuo di 240 mila euro, investendo un importo pari a quest'ultima cifra in BTP. Sia per il mutuo che per il BTP, si fissa come durata dell’impegno finanziario 30 anni, considerando un rendimento offerto dal BTP del 4,32%.

Ricapitolando, quindi: 

• Valore immobile: 300.000€
• Importo mutuo e importo investito in BTP: 240.000€
• Durata operazione: 30 anni
• Rendimento BTP a 30 anni: 4,32% lordo, 3,78% netto

Gli scenari possibili sono 3, analizzati sia per un acquisto con offerta mutuo green sia per uno con offerta no green.

Esempio con Mutuo Green (TAN fisso al 2,19%)

L'offerta presa in considerazione è quella di Crédit Agricole, con TAN fisso al 2,19%, valida fino al 30 giugno.

Scenario 1 - Acquisto cash senza mutuo

• Flusso di cassa = -300.000,00 €

Scenario 2 - Acquisto con mutuo + BTP senza reinvestimento

In questo caso, si accende un mutuo e parallelamente si investe in un BTP, senza reinvestirne di anno in anno gli utili, ma utilizzando la cedola annuale per pagare le rate del mutuo.

• Capitale iniziale da anticipare = 60.000,00 €
• Investimento in BTP = 240.000,00 €
• Costi mutuo = 3.108,00 € (di cui 2.532,00 € per spese legate al mutuo e 576,00 € di assicurazione CACI Vita per il primo anno)
• Flusso di cassa (alla fine dei 30 anni) = -103.059,23 € (invece dei -300.000,00€ iniziali, perché ho usato la cedola del BTP per pagare le rate del mutuo)
• Guadagno rispetto allo scenario 1 = 196.940,77 € (300.000€ di valore della casa - 103.059,23 € spesi per rimborsare la quota restante delle rate del mutuo)

Scenario 3 - Acquisto con mutuo + BTP con reinvestimento

• Capitale iniziale da anticipare = 60.000,00€
• Investimento in BTP = 240.000,00 €
• Costi mutuo = 3.108,00 € (di cui 2.532,00€ spese mutuo e 576,00€ assicurazione Caci vita per il primo anno)
• Flusso di cassa (alla fine dei 30 anni) = + 115.282,47 € (invece dei - 300.000,00€ iniziali, ottenuti tramite il reinvestimento dell'utile del BTP)
• Guadagno rispetto allo scenario 1 = € 415.282,47 (115.282,47 € + i 300.000 del valore della casa)

Esempio con mutuo No Green (TAN fisso al 2,70%)

Scenario 1 - Acquisto senza mutuo

• Flusso di cassa = - 300.000,00 €

Scenario 2 - Acquisto con mutuo + BTP senza reinvestimento

• Capitale iniziale = 60.000,00€
• Costi mutuo = 4.108,00 € (di cui 3.532,00€ spese mutuo e 576,00€ assicurazione Caci vita per il primo anno)
• Investimento in BTP = 240.000,00 €
• Flusso di cassa = - 125.041,41 € (invece dei - 300.000,00€ iniziali)
• Guadagno rispetto allo scenario 1 = € 174.958,59

Scenario 3 - Acquisto con mutuo + BTP con reinvestimento

• Capitale iniziale = 60.000,00€
• Costi mutuo = 4.108,00 € (di cui 3.532,00€ spese mutuo e 576,00€ assicurazione Caci vita per il primo anno)
• Investimento in BTP = 240.000,00 €
• Flusso di cassa = + 93.300,30 € (invece del - 300.000,00€ iniziale)
• Guadagno rispetto allo scenario 1 = € 393.300,30

Osservazioni

Nel primo scenario, si avrà soltanto un esborso complessivo di 300.000 €. Utilizzando il mix mutuo e BTP, invece, si impiegano 60 mila euro di liquidità per la casa e i restanti 240 mila euro vengono investiti in BTP. In particolare, nel secondo scenario si utilizzano gli utili ottenuti col BTP per pagare le rate del mutuo, quindi il costo della rata viene assorbito dalla cedola riconosciuta sull’investimento a 30 anni, consentendo alla fine della proiezione un assorbimento e un guadagno rispetto all’esborso cash di una volta sola di 300 mila euro per l’acquisto della casa. Nel terzo, invece, si reinvestono gli utili maturati con il BTP e si pagano di tasca propria le rate del mutuo.

Spieghiamo nel dettaglio il ragionamento dietro ai calcoli per l'offerta green, che è il medesimo anche per l'offerta di mutuo no green. 

All’inizio il mix mutuo-BTP potrebbe risultare più oneroso: ai 60 mila euro per la casa e ai 240 mila in BTP bisogna infatti aggiungere 3.108,00 € di spese di istruttoria e costi notarili, ma svolgendo i calcoli su 30 anni è evidente che si arriva a una buona quota di risparmio. Alla fine saranno infatti stati risparmiati tramite mutuo 208 mila euro, con un differenziale di risparmio consentito dal flusso con il BTP. 

La rata mensile di questa offerta è di 910,06 €, quindi in un anno si spenderebbero 10.902,00 € per il rimborso delle rate. L’importo della cedola annuale del BTP, al netto delle tasse, sarà di 9.072,00 € (ossia 240.000€ investiti nel BTP moltiplicati per il rendimento netto del 3,78%). L’utilizzo dei 9.072,00 € per pagare le rate del mutuo fa sì che, come spese di tasca propria, si debbano sborsare solo 1.848,72 € l’anno. Per 30 anni, l'esborso complessivo per le rate del mutuo sarà di 55.461,60 €. 

Sempre conti alla mano, 15.510,37€ saranno recuperati con le detrazioni fiscali sul mutuo, e 240.000€ rientreranno alla scadenza del BTP dopo 30 anni. 

Quindi, ricapitolando, alla fine come flusso di cassa si avrà: -303.108 € (l’esborso iniziale) - 55.461,60 € (il rimborso rate) + 15.510,37 € + 240.000 € = -103.059,23 € di esborso totale anziché -300.000€ come nell'acquisto senza mutuo.

Nello scenario 3 la scelta è ancora più “spinta”: si utilizzano gli interessi maturati dal BTP per reinvestirli ancora sullo stesso BTP, creando una sorta di rifugio di liquidità che va a far crescere l’investimento e la scelta iniziale. Ovviamente il reinvestimento nella realtà sarà poi da fare ai tassi di quel momento, che saranno probabilmente diversi rispetto a quelli di oggi. Questa è solo una simulazione che ipotizza di essere in grado di reinvestire allo stesso tasso, anche se ricordiamo che i tassi per scadenze a breve termine sono generalmente più bassi di quelli a lunga scadenza. 

In sintesi, comunque, per scegliere quest'ultima strada bisogna avere un reddito per far fronte alle rate, dato che non si utilizzeranno le cedole per coprire gli importi. Come soluzione estrema in caso di difficoltà, si può comunque sempre smobilizzare quanto investito in BTP e gestire la durata e l’importo del mutuo restante. 

Il BTP è legato allo stato dei conti pubblici italiani e una sua svalutazione dovrebbe far preoccupare per la tenuta del sistema paese: dunque è uno strumento che si può ritenere affidabile, pur con le lecite fluttuazioni del mercato che nessuno al momento può prevedere. Da non dimenticare infine la piccola o grande lega fiscale: chi è titolare di mutuo prima casa può portare in detrazione gli interessi passivi con un abbattimento fino a 4000 euro annui.