Casa, mutuo e BTP: 3 scenari per capire cosa conviene davvero
25 giu 2025 | 10 min di lettura | Pubblicato da Cristina B.
Vivere senza debiti è senza dubbio una condizione ideale, liberi da vincoli finanziari, da un onere non di poco conto e dal rispetto di scadenze di versamento. Soprattutto se il pensiero va a quello che per gli italiani resta uno dei traguardi più rilevanti: una casa di proprietà.
L’acquisto di un immobile è un investimento che piace per la concretezza del “trasformare” i propri soldi in qualcosa di tangibile e durevole nel tempo: spesso questo qualcosa è il proprio nido e rifugio, in altri casi è un vero e proprio investimento potendo così trasformare la liquidità in un altro immobile da mettere a rendita. Ma investire tutti i propri risparmi nell'acquisto è sempre la scelta migliore?
Conviene acquistare casa senza mutuo?
Quando si ha una certa liquidità da parte, frutto di risparmi, donazioni, eredità oppure oculatezza, cosa è meglio fare? “Liberarsene” con un acquisto immobiliare immediato o spacchettare i propri fondi e magari ottenere sì un immobile, ma senza investire tutto, accendendo comunque un mutuo?
Di base ci sono sempre una serie di pro e contro da valutare, vantaggi e svantaggi che partono anche dalla propria storia personale e dalle proprie propensioni di medio e lungo periodo.
Ma non sono pochi gli italiani che possono comprare una casa in contanti: dalle ultime rilevazioni delle compravendite immobiliari risulta che, nel 2024, ogni mille rogiti, quelli che avevano come collaterale una stipula di mutuo sono stati solo 415. Quindi, più della metà degli acquirenti non ha avuto bisogno di un mutuo per finalizzare l’acquisto.
Non molti però, pur avendo la liquidità sufficiente, scelgono la strada della diversificazione, che invece può rivelarsi vincente: accompagnando al mutuo l’investimento in un prodotto finanziario a basso rischio, come ad esempio il BTP, si può creare un flusso di cassa virtuoso tra BTP e mutuo. Vediamo come.
Acquistare casa in contanti
Iniziamo con fare ordine sull’espressione acquistare casa in contanti. Per la legislazione italiana non è possibile fare un acquisto in contanti per somme superiori a 4.999,9 euro. Le compravendite immobiliari, tutte, sono assistite da procedure davanti ai notai e con metodi di pagamento che devono essere tracciati, cioè bonifici e assegni circolari.
Se poi l’origine della liquidità che consente di finalizzare l’acquisto in contanti arriva da una donazione di genitori, eredità, smobilizzo di finanza o di altri beni, occorre conservare tutta la documentazione e utilizzare particolari forme per le causali del bonifico. Per questo è utile confrontarsi con il notaio o il commercialista, perché anche a distanza di anni l’amministrazione finanziaria potrebbe chiedere motivazioni e approfondimenti.
Anche senza mutuo si precisa che chi acquista un immobile come prima casa può comunque usufruire delle agevolazioni fiscali previste, come la riduzione delle imposte di registro e ipocatastali, e di costi notarili alleggeriti. Non potrà invece usufruire dello sconto fiscale del 19% sugli interessi dei mutui sulla prima casa, perché ovviamente non ha stipulato alcun contratto di finanziamento.
Acquistare casa con il mutuo
Vuol dire affidarsi a una banca e chiedere di finanziare il proprio acquisto, fino a un valore massimo che nella maggior parte dei casi arriva all’80% dell’immobile (anche se esistono soluzioni di mutuo al 100%), dopo aver concordato un piano di restituzione del finanziamento, parametrando le rate e ancorandole all’andamento di un tasso e degli interessi che lo compongono. Infine c’è da superare un test di valutazione di sostenibilità della rata da parte della banca: il peso della rata dovrebbe non superare il 35% dello stipendio netto del richiedente.
Come anticipato, per coloro che hanno una consistente liquidità, può essere utile valutare la possibilità di accedere comunque a un mutuo, con importo minore rispetto al costo dell’acquisto in contanti, e investire la differenza in un prodotto finanziario a basso rischio, come il BTP, storicamente scelto dal risparmiatore e dalle famiglie italiane e sul quale baseremo le simulazioni utili per questa analisi.
I punti di riflessione da considerare per il mix mutuo-investimento sono i seguenti:
- si contrasta l'erosione del potere d'acquisto dovuta all'inflazione;
- se il timore è l’oscillazione dei mutui, oggi c’è il rimedio della surroga che può intervenire nel corso del tempo raddrizzando e contenendo le fluttuazioni dei tassi;
- nell’acquisto in contanti si esaurisce subito tutta la liquidità disponibile, mentre con l’accensione del mutuo e l’investimento parallelo in un prodotto finanziario, è possibile svincolare in qualsiasi momento l’investimento e ottenere indietro la liquidità.
Cosa sono i BTP
Sono strumenti finanziari, più correttamente titoli di Stato, emessi in questo caso dallo Stato italiano per finanziare il debito pubblico. Lo stato insomma offre la possibilità agli investitori di “comprare” un po' del suo debito, impegnandosi a determinate scadenze a pagare interessi calcolati sulle condizioni di accesso.
La durata dell’impegno è su più anni, da 3 fino anche a 50. Gli interessi sono pagati a termini fissi, con le cosiddette cedole, a un tasso di rendimento stabilito nelle condizioni di acquisto. I BTP possono essere acquistati al momento delle emissioni, che sono periodiche e pubblicizzate dal Ministero dell’Economia, attraverso le banche o, successivamente, sul mercato secondario, con un prezzo diverso rispetto a quello dell’emissione. Alla scadenza dei BTP, si riceve indietro anche il capitale inizialmente investito.
Nell’ultimo periodo hanno riscosso particolare successo le emissioni dei BTP con interessi legati all’inflazione, i BTP Italia e i BTP Green del mese di maggio. Da martedì 27 a venerdì 30 maggio 2025 si è svolta infatti la 20esima emissione del BTP Italia, il titolo di Stato indicizzato al tasso di inflazione italiana, pensato soprattutto per il risparmiatore individuale.
Il Ministero dell’Economia ha comunicato di aver raccolto in totale circa 8,8 miliardi di euro, con cedola annua minima dell'1,85% e premio fedeltà finale dell’1% per chi manterrà il titolo fino alla scadenza. È stato collocato anche il BTP Green 2037: in questo caso è stato emesso per un ammontare di 5 miliardi di euro a fronte di una domanda di 92,85 miliardi. Il titolo è stato collocato al prezzo di 103,866, corrispondente a un rendimento lordo annuo all’emissione del 3,692%.
Il mix mutuo/BTP
Vediamo di seguito alcuni esempi pratici che aiuteranno a comprendere meglio, cifre alla mano, le possibilità di mixare il mutuo a un investimento in BTP, con calcoli su scenari di medio-lungo termine.
Per le simulazioni, prendiamo in considerazione due offerte di mutuo a tasso fisso reali, proposte da banche partner di Facile.it, in modo da limitare la variabilità del mercato e di ragionare con stime abbastanza ferme nel tempo.
Ipotizziamo di acquistare un immobile dal valore di 300 mila euro, da comprare senza mutuo, oppure con un mutuo di 240 mila euro, investendo un importo pari a quest'ultima cifra in BTP. Sia per il mutuo che per il BTP, si fissa come durata dell’impegno finanziario 30 anni, considerando un rendimento offerto dal BTP del 4,32%.
Ricapitolando, quindi:
- Valore immobile: 300.000€
- Importo mutuo e importo investito in BTP: 240.000€
- Durata operazione: 30 anni
- Rendimento BTP a 30 anni: 4,32% lordo, 3,78% netto
Gli scenari possibili sono 3, analizzati sia per un acquisto con offerta mutuo green sia per uno con offerta no green.
Esempio con Mutuo Green (TAN fisso al 2,19%)
L'offerta presa in considerazione è quella di Crédit Agricole, con TAN fisso al 2,19%, valida fino al 30 giugno.
Scenario 1 - Acquisto cash senza mutuo
- Flusso di cassa = -300.000,00 €
Scenario 2 - Acquisto con mutuo + BTP senza reinvestimento
In questo caso, si accende un mutuo e parallelamente si investe in un BTP, senza reinvestirne di anno in anno gli utili, ma utilizzando la cedola annuale per pagare le rate del mutuo.
- Capitale iniziale da anticipare = 60.000,00 €
- Investimento in BTP = 240.000,00 €
- Costi mutuo = 3.108,00 € (di cui 2.532,00 € per spese legate al mutuo e 576,00 € di assicurazione CACI Vita per il primo anno)
- Flusso di cassa (alla fine dei 30 anni) = -103.059,23 € (invece dei -300.000,00€ iniziali, perché ho usato la cedola del BTP per pagare le rate del mutuo)
- Guadagno rispetto allo scenario 1 = 196.940,77 € (300.000€ di valore della casa - 103.059,23 € spesi per rimborsare la quota restante delle rate del mutuo)
Scenario 3 - Acquisto con mutuo + BTP con reinvestimento
- Capitale iniziale da anticipare = 60.000,00€
- Investimento in BTP = 240.000,00 €
- Costi mutuo = 3.108,00 € (di cui 2.532,00€ spese mutuo e 576,00€ assicurazione Caci vita per il primo anno)
- Flusso di cassa (alla fine dei 30 anni) = + 115.282,47 € (invece dei - 300.000,00€ iniziali, ottenuti tramite il reinvestimento dell'utile del BTP)
- Guadagno rispetto allo scenario 1 = € 415.282,47 (115.282,47 € + i 300.000 del valore della casa)
Esempio con mutuo No Green (TAN fisso al 2,70%)
Scenario 1 - Acquisto senza mutuo
- Flusso di cassa = - 300.000,00 €
Scenario 2 - Acquisto con mutuo + BTP senza reinvestimento
- Capitale iniziale = 60.000,00€
- Costi mutuo = 4.108,00 € (di cui 3.532,00€ spese mutuo e 576,00€ assicurazione Caci vita per il primo anno)
- Investimento in BTP = 240.000,00 €
- Flusso di cassa = - 125.041,41 € (invece dei - 300.000,00€ iniziali)
- Guadagno rispetto allo scenario 1 = € 174.958,59
Scenario 3 - Acquisto con mutuo + BTP con reinvestimento
- Capitale iniziale = 60.000,00€
- Costi mutuo = 4.108,00 € (di cui 3.532,00€ spese mutuo e 576,00€ assicurazione Caci vita per il primo anno)
- Investimento in BTP = 240.000,00 €
- Flusso di cassa = + 93.300,30 € (invece del - 300.000,00€ iniziale)
- Guadagno rispetto allo scenario 1 = € 393.300,30
Osservazioni
Nel primo scenario, si avrà soltanto un esborso complessivo di 300.000 €. Utilizzando il mix mutuo e BTP, invece, si impiegano 60 mila euro di liquidità per la casa e i restanti 240 mila euro vengono investiti in BTP. In particolare, nel secondo scenario si utilizzano gli utili ottenuti col BTP per pagare le rate del mutuo, quindi il costo della rata viene assorbito dalla cedola riconosciuta sull’investimento a 30 anni, consentendo alla fine della proiezione un assorbimento e un guadagno rispetto all’esborso cash di una volta sola di 300 mila euro per l’acquisto della casa. Nel terzo, invece, si reinvestono gli utili maturati con il BTP e si pagano di tasca propria le rate del mutuo.
Spieghiamo nel dettaglio il ragionamento dietro ai calcoli per l'offerta green, che è il medesimo anche per l'offerta di mutuo no green.
All’inizio il mix mutuo-BTP potrebbe risultare più oneroso: ai 60 mila euro per la casa e ai 240 mila in BTP bisogna infatti aggiungere 3.108,00 € di spese di istruttoria e costi notarili, ma svolgendo i calcoli su 30 anni è evidente che si arriva a una buona quota di risparmio. Alla fine saranno infatti stati risparmiati tramite mutuo 208 mila euro, con un differenziale di risparmio consentito dal flusso con il BTP.
La rata mensile di questa offerta è di 910,06 €, quindi in un anno si spenderebbero 10.902,00 € per il rimborso delle rate. L’importo della cedola annuale del BTP, al netto delle tasse, sarà di 9.072,00 € (ossia 240.000€ investiti nel BTP moltiplicati per il rendimento netto del 3,78%). L’utilizzo dei 9.072,00 € per pagare le rate del mutuo fa sì che, come spese di tasca propria, si debbano sborsare solo 1.848,72 € l’anno. Per 30 anni, l'esborso complessivo per le rate del mutuo sarà di 55.461,60 €.
Sempre conti alla mano, 15.510,37€ saranno recuperati con le detrazioni fiscali sul mutuo, e 240.000€ rientreranno alla scadenza del BTP dopo 30 anni.
Quindi, ricapitolando, alla fine come flusso di cassa si avrà: -303.108 € (l’esborso iniziale) - 55.461,60 € (il rimborso rate) + 15.510,37 € + 240.000 € = -103.059,23 € di esborso totale anziché -300.000€ come nell'acquisto senza mutuo.
Nello scenario 3 la scelta è ancora più “spinta”: si utilizzano gli interessi maturati dal BTP per reinvestirli ancora sullo stesso BTP, creando una sorta di rifugio di liquidità che va a far crescere l’investimento e la scelta iniziale. Ovviamente il reinvestimento nella realtà sarà poi da fare ai tassi di quel momento, che saranno probabilmente diversi rispetto a quelli di oggi. Questa è solo una simulazione che ipotizza di essere in grado di reinvestire allo stesso tasso, anche se ricordiamo che i tassi per scadenze a breve termine sono generalmente più bassi di quelli a lunga scadenza.
In sintesi, comunque, per scegliere quest'ultima strada bisogna avere un reddito per far fronte alle rate, dato che non si utilizzeranno le cedole per coprire gli importi. Come soluzione estrema in caso di difficoltà, si può comunque sempre smobilizzare quanto investito in BTP e gestire la durata e l’importo del mutuo restante.
Il BTP è legato allo stato dei conti pubblici italiani e una sua svalutazione dovrebbe far preoccupare per la tenuta del sistema paese: dunque è uno strumento che si può ritenere affidabile, pur con le lecite fluttuazioni del mercato che nessuno al momento può prevedere. Da non dimenticare infine la piccola o grande lega fiscale: chi è titolare di mutuo prima casa può portare in detrazione gli interessi passivi con un abbattimento fino a 4000 euro annui.
Giornalista professionista dal 2004 e vicecaporedattore per ItaliaOggi, scrive del Fisco in ogni sua forma. Ha fatto incursioni su Classcnbc e Tgcom per raccontare le novità di manovra di bilancio, sanatorie fiscali e storie di elusione.
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