Caro mutuo e sostenibilità della rata: una bussola per orientarsi

Lo scenario economico

Il 2 febbraio la Bce è tornata a intervenire sul costo del denaro, con un nuovo incremento dei tassi base di 50 punti. In sintesi, l’effetto immediato sui mutui è un aumento medio della rata di un tasso variabile di quasi 35 euro, prendendo come base per la stima una rata mensile di 456 euro nel 2022, prima della stretta, arrivata a 619 euro a gennaio 2023, e che con l’ultimo rialzo potrebbe arrivare a 653. In poco più di un anno quindi, calcolano gli esperti di Facile.it, il mutuatario si troverebbe a pagare una rata più pesante di oltre 197 euro, vale a dire circa il 43% in più rispetto a quella iniziale.

Un rincaro salato e non di poco conto, che si aggiunge a un’altra proiezione legata all’aumento dei prezzi delle materie prime. Sempre gli esperti di Facile.it hanno calcolato che nel 2022 le famiglie italiane hanno pagato, in media, 1.434 euro per la bolletta elettrica, vale a dire il 108% in più rispetto al 2021, e 1.459 euro per il gas (+57%).

Tutti questi elementi rientrano nelle valutazioni che si trova ad affrontare chi oggi si appresta a richiedere un mutuo.

Nelle voci da considerare, oltre i propri desideri e aspirazioni, c’è da fare i conti con la realtà. La realtà è quella che si definisce sostenibilità della rata. Tutti vorremmo vivere in un castello ma, per sostenere i costi, e le richieste legate al mutuo entrano in gioco molteplici variabili.

Se dunque, oggi non si può non pensare e fare proiezioni con le intenzioni della Bce che continuerà, anche se a minor velocità, la sua corsa agli aumenti del costo del denaro, per sfiammare l’inflazione, dall’altro lato ci sono anche prodotti e interventi dello stato e delle banche che tentano di dare una mano a chi vuole realizzare il proprio sogno di acquisto di una abitazione.

Di cosa parliamo quando parliamo di sostenibilità della rata

La regola d’oro è che l’indebitamento complessivo che stiamo per richiedere non deve superare un terzo del reddito familiare.

A questo punto dobbiamo considerare le due voci che compongono il bilancio di una famiglia. Lo stato patrimoniale, che fotografa cosa si possiede (ad esempio altre case, le macchine, le giacenze del conto corrente) e il conto economico, che è lo storico delle entrate e delle uscite della famiglia in un determinato periodo di tempo.

Per calcolare la sostenibilità della rata, che altro non è se non la capacità di rimborso, si parte soprattutto da una analisi del conto economico, ossia delle spese e delle entrate nel tempo: se il saldo è positivo vorrà dire che restano degli accantonamenti e c’è la possibilità di prevedere una nuova spesa. Occorre fare questa analisi prima di recarsi in banca.

Più nello specifico, la valutazione della sostenibilità va intesa anche come una considerazione generale sulla stabilità reddituale del richiedente: la banca farà delle valutazioni differenti a seconda che il cliente presenti un contratto di lavoro a tempo determinato o indeterminato, la presenza o meno di un periodo lavorativo di prova, eventuali voci come provvigioni che compongono il reddito e in generale tutto ciò che nel tempo garantisce un flusso costante di entrate.

La banca, quando si va a fare la richiesta del mutuo, costruisce da parte sua, intorno al richiedente, una valutazione complessiva sul merito creditizio: quanto guadagna, che beni possiede, eventuali finanziamenti all’attivo, eventuali morosità, ritardi cioè nel saldo dei pagamenti. Tirando le somme la banca attribuisce un punteggio (credit score) derivante da tutti questi elementi.

Una delle voci più importanti nel calcolo è quella del reddito, cioè quanto entra costantemente, nell’anno, sul conto del richiedente. La rata mensile prevista solitamente è parametrata principalmente al reddito e non dovrebbe superare, per essere considerata sostenibile, il 30/35% dello stipendio. Dunque il mutuo dovrebbe pesare un terzo rispetto al reddito annuo del mutuatario.

Per il reddito annuo bisogna prendere il valore netto della busta paga mensile moltiplicando per le mensilità percepite e dividendolo per un terzo: quel valore ci indica un parametro di sostenibilità del mutuo.

Detta così sembra facile e lineare. Ma questo numero deve essere rapportato ad altri fattori. Innanzitutto, la banca non finanzierà la totale spesa dell’immobile dei nostri sogni ma arriverà a coprire, nella migliore delle ipotesi, l’80% della cifra, quindi accanto alla possibilità di far fronte alle rate, ci dovrà essere anche un piccolo tesoretto del 20%, a cui aggiungere un altro fondo cassa per le spese e oneri burocratici e notarili.

Non solo. Per la sostenibilità di una rata bisogna tenere conto anche dell’età anagrafica di chi chiede il mutuo. Nonché della durata, piano di ammortamento, in cui la spesa mensile per il mutuo diventerà una costante.

Nelle voci da prendere in considerazione, rientreranno dunque il budget che destiniamo alle spese di mantenimento personali e familiari, l’importo che destiniamo a qualche svago, le spese per i figli, gli importi legati a progetti futuri. Insomma una vera e propria analisi del budget finanziario della famiglia.

Proprio perché il mutuo è una spesa a lungo termine, in prospettiva bisogna cercare di arrivare a una somma che si possa pagare senza andare in sofferenza, senza rinunce e potendo far fronte a imprevisti o anche a cambiamenti di medio/lungo periodo.

La soluzione dello stato: le agevolazioni under 36

Attualmente, per facilitare l’acquisto di un immobile lo stato ha deciso di sostenere i giovani in coppia o single under 36 prolungando le agevolazioni prima casa dedicate a loro. Si tratta in estrema sintesi di un acquisto della casa fortemente scontato da un punto di vista fiscale accanto al mantenimento delle agevolazioni prima casa, potendo avvalersi anche della garanzia statale Consap per mutui under 36 fino a un valore di 250 mila euroe copertura dell’80% del valore dell'immobile per chi ha un ISEE fino a 40.000 euro.

Per costoro, inoltre, la legge 17.11. 2022, n. 175 di conversione del decreto Aiuti ter, ha introdotto un correttivo al TEGM per agevolare l’offerta di mutui a tasso calmierato con garanzia fino all'80%, anche nei casi in cui il TEG superi il TEGM.

In particolare è stato previsto che, per le domande presentate dal 1 dicembre 2022 al 31 marzo 2023, la garanzia elevata all’80% può essere riconosciuta, ricorrendone le condizioni, anche nei casi in cui il TEG sia superiore al Tasso TEGM, nella misura massima del differenziale, se positivo, tra la media del tasso IRS a 10 anni pubblicato ufficialmente, calcolata nel mese precedente al mese di erogazione, e la media del tasso IRS a 10 anni pubblicato ufficialmente del trimestre sulla base del quale è stato calcolato il TEGM in vigore. Nel caso in cui il differenziale risulti negativo, i soggetti finanziatori sono tenuti ad applicare le condizioni economiche di maggior favore rispetto al TEGM in vigore.

L’offerta di febbraio

In questa direzione va anche un’offerta lanciata da Intesa Sanpaolo sul suo Mutuo Domus Giovani. Attiva solo per il mese di febbraio e pensata proprio per i giovani under 36, l’offerta propone un mutuo di durata molto lunga, di 35 o 40 anni, con uno sconto del 50% sulle spese di istruttoria e un tasso molto competitivo, soprattutto considerando la scarsità delle offerte su mutui di così lunga durata. La promozione è valida sia per le richieste effettuate online che in filiale.

L’offerta di Intesa Sanpaolo è pensata proprio per chi vuole dormire sonni tranquilli e avere una pianificazione di lungo periodo della propria rata scegliendo di non scommettere sulle fluttuazioni del costo del denaro. L’offerta è infatti attiva per il tasso fisso, arriva a coprire l’80% del valore dell’immobile, e vale solo per le domande di mutuo inoltrate nel mese di febbraio, con la possibilità di risparmiare non solo sul tasso ma anche sulle spese di istruttoria, calcolate sulla base del rapporto tra importo richiesto e valore dell’immobile.

Inoltre, se si hanno i mezzi per sostenere un mutuo di durata più breve, Intesa Sanpaolo ha pensato anche a una seconda offerta sulla stessa tipologia di mutui, ma con durata fino a 30 anni e valida solo online: esclusivamente per il mese di febbraio gli under 36 avranno diritto a una riduzione del 50% sulle spese di istruttoria e a un tasso fisso ribassato dello 0,4% calcolando un preventivo su Facile.it e portandolo con sé all’appuntamento in filiale.