Mutui green e nuova direttiva UE sull'edilizia

Dopo il freno del governo sulle ristrutturazioni edilizie con il Superbonus 110% e con le regole all’orizzonte europeo della direttiva case green sull’efficientamento energetico, ritorna l’interesse sulla formula del mutuo verde. I mutui green, a differenza del tradizionale mutuo per l’acquisto dell’abitazione, sono prodotti mirati a un obiettivo preciso: l’acquisto di immobili da ristrutturare migliorandone l’efficienza energetica. Un tema quanto mai di attualità, considerata l’approvazione il 13 marzo a Bruxelles della direttiva case green, destinata ad avere un impatto sulle abitazioni e sulle tasche degli italiani. Vediamo insieme cosa sta succedendo.

Condizioni del mutuo green

Lo strumento è stato avviato dal 2018 e, secondo la definizione di Commissione Europea e European Mortgage Federation, è un finanziamento a condizioni agevolate, per acquistare o ristrutturare casa migliorandone l’impatto energetico di almeno il 30%. I mutui green vanno a finanziare o l’acquisto di abitazioni nuove in classi energetiche A o B oppure, solo nel caso di alcuni prodotti, la ristrutturazione di quelli esistenti, sempre allo scopo di migliorarne la classe energetica.

Sono finanziamenti formulati sia con il tasso fisso sia con il tasso variabile, con piani di rimborso modulabili, e vanno a coprire, nella maggior parte dei casi, l’80% del valore di acquisto, anche se possono arrivare fino al 100%. Alcuni istituti offrono, poi, sconti particolari sugli spread applicati e azzerano le spese di istruttoria. Di fatto, quindi, si acquista una casa in classe energetica elevata oppure si ristruttura un immobile per renderlo migliore da un punto di vista ambientale, usufruendo di condizioni interessanti rispetto ai mutui tradizionali.

I vantaggi per i mutuatari sono nei tassi di interesse, in una valutazione più favorevole e, in prospettiva, in un abbattimento dei costi di gestione legati alle bollette di elettricità e riscaldamento.

In caso di acquisto di casa in costruzione green, le documentazioni necessarie ai fini dell'ottenimento del mutuo riguardano l’immobile con il suo certificato, la cosiddetta carta di identità ambientale. Se si prevede una ristrutturazione, invece, bisognerà presentare anche i preventivi di spesa per i lavori, con l’indicazione dettagliata dei progetti di risparmio energetico.

Alcune banche inoltre offrono lo sconto sul tasso a posteriori, se nel corso della durata del mutuo il cliente ha aumentato l'efficienza energetica dell'immobile.

Agevolazioni fiscali sui mutui green

Non dimentichiamo che il legislatore sostiene con sgravi fiscali i lavori di risparmio energetico.

Fino al 16 febbraio 2023 era possibile usufruire di una particolare modalità di sconto fiscale legato agli ecobonus. Era possibile, cioè, non solo portare in detrazione fino al 65% della spesa sostenuta (con tetti diversi) per gli interventi considerati a risparmio energetico, ma si poteva in alternativa “girare” la detrazione all’impresa ottenendo l’immediato scomputo del costo (sconto in fattura o cessione del credito). Il legislatore ha posto fine a queste modalità, almeno per il momento: se si fanno lavori di efficientamento energetico si potrà sì continuare ad avere l’agevolazione fiscale, ma usufruendone solo nella modalità della detrazione fiscale dal 50 al 65% della spesa sostenuta in dichiarazione.

Inoltre, la legge di bilancio 2023, proprio per l’efficientamento energetico, ha previsto quello che si può definire un bonus green. Si tratta cioè della detrazione del 50% legata all’Iva per l’acquisto, da effettuarsi entro il 31 dicembre 2023, di unità immobiliari in classe energetica A o B acquistate direttamente dal costruttore. Lo sconto è spalmato su 10 quote costanti a partire dall’anno in cui è stata sostenuta la spesa.

La direttiva UE case green

Nei prossimi anni circa 1,8 mln di edifici saranno interessati da lavori di ristrutturazione per migliorare la propria classe energetica di almeno due posizioni. È questo l’impatto, non da poco, della direttiva case green approvata a Bruxelles il 13 marzo 2023 sugli immobili italiani.

Di cosa si tratta? Il legislatore comunitario ha dato il primo via libera a delle regole, che dovranno poi diventare legge in Italia, per cui si richiede di ristrutturare entro il 2033 tutti gli edifici residenziali nell’UE in classe energetica E, F o G. La direttiva fornisce nuovi obblighi sulla prestazione energetica nell'edilizia.

Dai numeri riportati da ItaliaOggi, si potrebbero richiedere interventi di ristrutturazione su circa 5 milioni di edifici in meno di 10 anni. Secondo la Commissione Europea, gli edifici residenziali in Italia sono circa 12,2 milioni; di questi, il 15% fa parte della classe più inquinante, secondo le nuove classificazioni stabilite dalla direttiva (1,83 milioni).

Inoltre, sempre secondo la nuova direttiva, gli edifici restanti vengono suddivisi in maniera proporzionale per ogni classe (circa il 12,5%). Nelle classi E ed F individuiamo, quindi, rispettivamente circa 1,5 milioni di edifici. Il totale, quindi, si attesta sui 4,9 milioni di edifici per le classi E, F e G. Questo si traduce, per il legislatore italiano, in un impegno a studiare nuovi interventi a sostegno dei lavori edilizi, perché molti proprietari di immobili potrebbero non trovarsi nelle condizioni economiche per sostenere interventi di ristrutturazione costosi e invasivi.

La direttiva prevede anche delle esenzioni, ad esempio per immobili considerati storici o per le seconde case. Ma la partita si giocherà nella fase dell’attuazione da parte del nostro parlamento.

Restano invece esclusi dalla direttiva i luoghi di culto, gli edifici temporanei, le seconde case utilizzate per meno di quattro mesi all’anno e gli immobili autonomi con una superficie inferiore ai 50 metri quadri.