La cartolarizzazione del mutuo: cos'è e come funziona

La cartolarizzazione è un'operazione finanziaria effettuata dalla banca, che vende i propri mutui ad una società definita veicolo. Questa società, dopo aver verificato i crediti ricevuti dall'istituto bancario, lo ripaga con l'emissione di titoli obbligazionari, relativi ai mutui oggetto della vendita. 

Le banche traggono la maggior parte dei loro ricavi dai finanziamenti erogati ai clienti. Ma nel caso dei mutui, per effetto della lunga durata dei piani di rimborso, gli istituti di credito possono rientrare della liquidità prestata solo dopo parecchi anni. Per incassare immediatamente il denaro prestato, ricorrono talvolta a questa operazione finanziaria. 

Cosa cambia per il mutuatario? Cosa succede, ad esempio, in caso di surroga? Continua a leggere per scoprire di più sulla cartolarizzazione del mutuo.

Cos'è la cartolarizzazione

La cartolarizzazione è una tecnica finanziaria, regolata e regolamentata per legge, che consiste nella vendita dei crediti vantati dalla banca, come appunto i mutui, a una società chiamata "società veicolo" (in inglese SPV, special purpose vehicle).

Quest’ultima corrisponde alla banca la liquidità equivalente al valore dei mutui comprati ed emette, come garanzia, dei titoli obbligazionari riferiti ai mutui stessi, trasformando di fatto i crediti in ‘carta’, da cui il nome cartolarizzazione. La società veicolo mette poi in vendita sul mercato i titoli emessi con l’obiettivo di recuperare quanto pagato alla banca.

Quali sono i vantaggi della cartolarizzazione per la banca

Uno dei principali vantaggi della cartolarizzazione per le banche è la possibilità di ottenere liquidità immediata. Vendendo i mutui a una società veicolo, le banche ricevono i proventi derivanti dall'emissione di titoli obbligazionari. Questo flusso di capitale fresco è essenziale per le banche, in quanto permette loro di finanziare nuove operazioni di credito, sostenere progetti di investimento interni, o semplicemente mantenere una riserva di liquidità per far fronte a eventuali emergenze finanziarie.

La cartolarizzazione, inoltre, permette alle banche di trasferire il rischio di credito associato ai mutui venduti alla società veicolo. In pratica, se i mutuatari non sono in grado di onorare i loro debiti, il rischio di insolvenza viene sostenuto dalla SPV e dagli investitori che hanno acquistato i titoli obbligazionari, non dalla banca. La possibilità di ottenere rapidamente liquidità e ridurre il rischio di credito permette inoltre alle banche di offrire condizioni di prestito più vantaggiose ai clienti. 

Infine, attraverso la cartolarizzazione, le banche possono godere di una maggiore flessibilità operativa e migliorare la gestione del loro bilancio. Riducendo l'esposizione ai mutui a lungo termine, possono migliorare i loro indici patrimoniali e rispettare più facilmente i requisiti normativi in termini di capitale. Questo processo consente inoltre alle banche di liberare risorse economiche che possono essere destinate a nuove opportunità di investimento o a sostenere nuove linee di credito.

Cosa cambia per il mutuatario

A livello contrattuale non cambia niente, perché i termini e le condizioni previste nel contratto di mutuo stipulato con la banca che ha ceduto i crediti non vengono modificate. In caso di cartolarizzazione, il mutuatario viene solitamente informato dell’avvenuta operazione attraverso l’invio per posta di una comunicazione scritta. Il mutuatario continuerà a mantenere i rapporti con la banca che ha erogato il finanziamento in origine e alla stessa continuerà a pagare le rate del mutuo che, a loro volta, verranno girate alla società veicolo. 

È più complicato invece richiedere una surroga o rinegoziazione, perché i termini dell’accordo (ad esempio la tipologia di tasso e la durata) tra la banca e la società veicolo non si possono cambiare. Ma oggi, seppure con qualche difficoltà, si ha la certezza che le due operazioni siano fattibili per effetto della convenzione firmata il 12 novembre 2007 da ABI (l’associazione bancaria italiana) e il Consiglio del Notariato e che fa riferimento alla legge 130/1999 dove si parla di mutui cartolarizzati.