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Le 3 cose da sapere:
  1. 1

    Si riferisce a tutti i condomini i cui appartamenti sono superiori a 10 unità

  2. 2

    Lo si può considerare come una legge interna a un comune spazio abitativo

  3. 3

    Le news introdotte riguardano principalmente il tema della privacy

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Sommario

Il Regolamento condominiale è stato modificato nel 2018, anno nel quale sono state introdotte diverse novità in molti settori della vita nel condominio. Esso si riferisce a tutti i condomini i cui appartamenti sono superiori a 10 unità, in regola con ciò che è stato stabilito dall'articolo numero 1138 del Codice Civile. Esso fornisce le indicazioni di base e le regole fondamentali relativa all'uso del condominio.

Che cos'è il regolamento condominiale

A tutti gli effetti lo si può considerare come una legge interna a un comune spazio abitativo. Il Regolamento è da tempo previsto dall'ordinamento giuridico italiano e serve per definire la disciplina precisa relativa all'uso degli oggetti comuni. In particolare, esso prevede tutto o ciò che riguarda la ripartizione delle spese, disciplina l'uso delle cose comuni e così via. Al regolamento condominiale sono allegate le tabelle millesimali e altri documenti. Il funzionamento di questo regolamento nel 2018 non è molto differente da quello degli anni precedenti, salvo, ovviamente, alcune importanti novità che andremo a illustrare in questa breve guida. Per esempio, il compito di far rispettare il regolamento condominiale spetta ancor oggi all'Amministratore condominiale, una figura dedita proprio ai compiti di controllo e osservazione (come chiarito dall'articolo numero 1130 del Codice Civile).

Regole condominiali: le novità

Innanzitutto occorre ricordare l'introduzione della mediazione obbligatoria, uno strumento chiamato a ridurre in modo considerevole il numero delle liti. A questo si aggiunge l'aumento delle spese di giudizio, alle quali hanno contribuito le varie sentenze della Corte di Cassazione realizzate da poco in materia della gestione condominiale. Queste novità sono state aggiunte a quelle già presentate dopo la riforma del regolamento condominiale targata 2012. Le news principale introdotte nel 2018 riguardano principalmente il tema della privacy e impattano sul modo di gestire l'intera questione già a partire dalla data di attuazione del Regolamento della UE del 2016 numero 679.

Per dirla brevemente, sono state aumentate le responsabilità per l'amministratore e in particolare quelle relative al trattamento dei dati condominiali.

Difatti, con le modifiche attuate l'amministratore condominiale stesso è divenuto il principale responsabile dei danni alla privacy, qualora non adempia correttamente agli obblighi di legge imposti.

L'aumento di responsabilizzazione del ruolo dell'amministratore condominiale comporta anche un aumento dello stipendio, oltre che il carico di altri problemi. I dati personali di godimento includono il codice fiscale, la residenza o le informazioni di domicilio, i dati catastatali delle unità immobiliari, i dati inerenti alla condizione di sicurezza delle parti in comune dell'edificio e così via. Ognuno di questi dati è da considerarsi riservato. Durante l'adempimento dei suoi doveri, l'amministratore deve dimostrare di aver adottato le misure necessarie per proteggere i suoi dati personali e quelli del condominio. Un'altra novità relativa al Regolamento condominiale proviene dall'Ordinanza numero 11609 della Corte di Cassazione. Secondo essa, è possibile inserire nel Regolamento una particolare clausola limitativa che permetta l'utilizzo dell'edificio unicamente a fini residenziali privati.

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In questo modo si escludono tutti gli usi non abitativi oppure a carattere pubblico o collettivo.

Proprio questo vincolo giurisprudenziale espresso da poco potrebbero rappresenta il fondamento sull'adozione di modifiche al Regolamento che impediscano l'utilizzo del condominio per altri fini, come l'assistenza agli anziani, la realizzazione di case-famiglia o case di riposo. Altresì, questa clausola impedisce ciò che era possibile precedentemente, ovvero la creazione di ostelli, locane, pensioni e altri servizi alberghieri, come il famoso bed and breakfast. Tuttavia, questo vincolo è da considerarsi attivo solo nel caso in cui venisse messo nei regolamenti condominiali imposti dal costruttore oppure dal proprietario unico originario. Inoltre, il Regolamento l'impone anche l'obbligo di trascrivere queste limitazioni al pieno diritto di proprietà. Insomma, prima di attivare la limitazione occorre capire se è attiva oppure no, considerando lo status dell'edificio adibito a condominio a uso privato delle persone che vi abitano.

Il limite al potere assembleare

Un'altra novità riguarda il potere di autoregolamentazione che venne riconosciuto ai condomini. Questo potere è stato molto ampio e talvolta ha sorpassato le norme relative ai beni comuni. Con le modifiche attuate nel 2018, però, il legislatore ha pensato di creare degli argini alle deroghe e al potere di autoregolamentazione. Al giorno d'oggi il Regolamento condominiale contiene dei limiti al contenuto del potere. Le norme servono a tutelare i diritti di tutte le parti. In cosa consistono i limiti? Innanzitutto c'è l'impossibilità di derogare le norme legislative chiamate a regolare le modalità di costituzione dell'assemblea e le relative deliberazioni. Le maggioranze sono state previste per legge. Essi regolano le varie modalità d'impugnazione delle delibere. Viene ricordato, che un condominio rappresenta una persona giuridica e in quindi un soggetto di diritto. Inoltre, l'autoregolamentazione non può emanare o contenere norme che potrebbero menomare i diritti degli inquilini o di ciascun condominio; le norme non possono nemmeno contravvenire alle norme del Codice Civile per quanto riguarda la nomina oppure la revoca dell'amministratore. Infine, sono state previste anche altre norme del Codice Civile dichiarate come intoccabili: le attribuzioni e le norme dell'amministratore condominiale. Per finire, non si può nemmeno derogare l'articolo numero 1120 del CC.

Possesso di animali domestici

Con il Regolamento condominiale 2018 sono state cessate tutti i divieti e le limitazioni relative al possesso degli animali domestici.

In questo modo, gli inquilini possono finalmente dotarsi di animali domestici. Tuttavia, se il singolo locatario lo vieta nel contratto d'affitto, la clausola diventa limitante per il locatore. Questo è l'unico caso in cui i locatori non potranno avvalersi della facoltà di possedere degli animali domestici. Viene, però, precisato che gli animali domestici così posseduti non devono recar danno agli oggetti in uso comunque dell'edificio oppure fastidio agli altri inquilini. Non vi sono, invece, indicazioni per quanto concerne la taglia degli animali, né il loro tipo.

Il condominio e l'energia rinnovabile

Finalmente l'installazione degli impianti fotovoltaici, per la produzione dell'energia rinnovabile sulle parti comuni non deve avvenire previo il consenso dell'assemblea. Ciononostante, essa comunque può mettere ai voti i vincoli all'installazione. In questo modo si cerca di favorire l'installazione degli impianti a produzione di energia rinnovabile sui condomini, senza però privare l'assemblea condominiale di tutte le facoltà relative al pronunciamento in merito. Inoltre è divenuto più facile staccare l'appartamento dal riscaldamento centralizzato, pur partecipando alle manutenzioni dello stesso. Le scale e gli ascensori sono oggetti equiparati per la manutenzione e la sostituzione: i condomini devono contribuire alla metà della spesa calcolata in relazione all'altezza del piano. La definizione delle parti comuni è stata ampliata. Le altre novità riguardano il quorum necessario per ritenere valide le delibere dell'assemblea condominiale, la possibilità di realizzare un sito web dedicato alle comunicazioni interne dell'assemblea del condominio e persino la realizzazione di un fondo necessario per eseguire le manutenzioni a carattere straordinario. Le novità, insomma, sono davvero tante e spaziano da quelle molto specifiche a quelle più generiche e interessano proprio tutti gli inquilini dei condomini cambiando molte normative e regole.

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