Rinegoziazione e surroga del mutuo: attenzione alle differenze

Le oscillazioni registrate nel tempo dai tassi di interesse o anche il lancio sul mercato da parte delle banche di nuove proposte di mutui online o richiedibili nelle filiali, o ancora la possibilità di accedere a finanziamenti più vantaggiosi suggeriscono di verificare nel tempo l’esistenza sul mercato di proposte migliorative rispetto a quelle del mutuo che si è stipulato. Come risparmiare sul mutuo quindi? Oggi è possibile cambiare o sostituire il mutuo, ovvero passare da una banca a un’altra che pratica condizioni più convenienti a costo zero attraverso la cosiddetta surroga.

Come funziona la surroga di un mutuo

La surroga (o anche surrogazione o portabilità del mutuo) permette di trasferire senza spese il proprio mutuo dalla banca che l’ha erogato in origine a una nuova che offre condizioni migliori.

Regolamentata nel 2007 dalla cosiddetta legge Bersani (e successivamente dalla Finanziaria del 2008), la surroga consente di modificare la tipologia di tasso da variabile a fisso o viceversa, la durata del mutuo e lo spread, cioè il guadagno della banca, che può variare da un istituto all’altro. Cambiando banca tramite una surroga non si dovranno sostenere nuovamente le spese accessorie,come l’istruttoria e la perizia sull’immobile.

Bisogna ricordare che l’importo del nuovo finanziamento deve essere al massimo uguale al debito residuo, cioè alla somma che resta da rimborsare, mentre per quanto riguarda l’ipoteca non ne viene concessa una nuova ma resta in essere l’ipoteca originaria, che viene semplicemente aggiornata attraverso l’annotazione in Conservatoria dei Registri della nuova banca.

Come richiedere la surroga del mutuo

Nel caso in cui, dopo le opportune valutazioni, si decida di intraprendere la procedura di surroga, ci si dovrà semplicemente recare presso la nuova banca per dare inizio all'operazione. Sarà la stessa banca surrogante, poco prima di fissare l’atto di surroga, a comunicare al vecchio istituto di credito l'avvio della pratica, allegando il modulo firmato dal cliente.

Per legge, la banca che ha erogato il mutuo in origine è obbligata ad accettare il passaggio e deve concedere il nulla osta entro 30 giorni per non incorrere in penali e a sanzioni. Al contrario, la banca che subentra può anche rifiutare l’operazione.

Cosa fare prima di procedere con una surroga

Per valutare quale sia il nuovo mutuo più rispondente alle proprie esigenze è bene confrontare le alternative offerte dalle diverse banche, recandosi direttamente agli sportelli oppure servendosi dei portali internet che offrono il servizio di comparazione, in modo da identificare quali siano le soluzioni più convenienti.

I parametri da prendere in considerazione per il raffronto sono:

• i tassi di interesse praticati;
• l’entità delle rate;
• le spese periodiche e quelle accessorie;
• la durata del finanziamento;
• l’ammontare del capitale da rimborsare.

Altrettanto importante è prendere in considerazione quali benefici si vogliono ottenere con la surroga. Ad esempio, un tasso di interesse più basso, uno spread inferiore, una rata più bassa, risparmiando sugli interessi o allungando il mutuo, come anche una durata più corta, in caso si volesse risparmiare sul montante interessi.

Quando si intraprende la procedura, se possibile, si consiglia di chiedere l’assistenza di un esperto che sia in grado di valutare le proposte migliori e anche di effettuare gli opportuni calcoli per il confronto.

Quante volte è possibile richiedere una surroga?

La legge non stabilisce alcun limite: a livello teorico un mutuatario potrebbe richiedere la portabilità un numero infinito di volte, cercando ad ogni passaggio di trovare le condizioni più favorevoli.

Nella pratica le banche, in genere, permettono di effettuare questa operazione non più di due volte poiché, quando un cliente lascia una banca, l’istituto si accolla delle spese (i costi accessori legati alla pratica di mutuo), effettuando un vero e proprio “investimento”. Per questo motivo, quando ci si presenta in una nuova banca, quest’ultima effettua dei controlli sull’intero sistema bancario e sul sistema informativo creditizio per capire se ci si trova di fronte a un surrogatore "seriale".

Quanto costa la surroga del mutuo?

Dall'entrata in vigore del Decreto Bersani (legge n.40/2007), la surroga del mutuo è completamente gratuita: infatti, la banca erogante non può addebitare al cliente nessuna spesa per commissioni, istruttoria o accertamenti catastali, ed è inoltre obbligata ad agevolare il trasferimento del mutuo.

Va ricordato che al momento di surrogare il mutuo esistono due opzioni per il cliente per quanto riguarda la polizza scoppio e incendio obbligatoria o altre polizze eventualmente stipulate all'accensione del finanziamento. Si può decidere o di effettuare una voltura, trasferendo la polizza alla nuova banca, o di accendere una nuova polizza e chiedere il rimborso del premio non goduto della precedente. La prima strada è tuttavia poco utilizzata, perché si potrebbero dover rinegoziare in toto le clausole stabilite in fase di sottoscrizione della polizza. Anche con l'opzione del rimborso potrebbero insorgere dei costi per il cliente relativi al fatto che la compagnia assicurativa ha il diritto di trattenere alcuni costi di gestione, se stabilito da contratto. In ogni caso, tali costi non devono essere eccessivamente elevati per non rappresentare un vincolo alla surroga.

Come funziona la rinegoziazione del mutuo

Con la rinegoziazione del mutuo, invece, è possibile chiedere alla propria banca la modifica delle condizioni contrattuali accordate in precedenza.

Generalmente, la rinegoziazione del mutuo viene richiesta per apportare modifiche al tasso d’interesse oppure alla durata del mutuo. È possibile anche modificare il parametro di indicizzazione del mutuo, passando ad esempio da un Euribor a 6 Mesi a un Euribor a 1 Mese, o in alternativa richiedere all’istituto di credito di ridurre lo spread. In questo modo è possibile ottenere un abbassamento immediato del valore della rata.

La rinegoziazione è vantaggiosa anche in termini di costo: il cliente che si rivolge alla propria banca non dovrà sostenere alcuna spesa per la pratica e per il notaio, perché l’accordo viene stipulato direttamente tra banca e mutuatario.

Vantaggi della rinegoziazione del mutuo

Lo scopo principale della rinegoziazione di un mutuo è di permettere di ottenere condizioni migliori e più adatte alle esigenze del mutuatario. I principali vantaggi possono essere sintetizzati nei seguenti punti:

• modifiche al tasso di interesse o alla durata del mutuo;
• abbassamento del valore della rata;
• nessuna spesa da parte del mutuatario per le pratiche o notaio;
• mantenimento dei benefici fiscali previsti con il contratto di mutuo originario.

Quante volte può essere richiesta la rinegoziazione?

Secondo la legge 40/2007 la rinegoziazione del mutuo può essere richiesta un numero illimitato di volte per tutta la durata del mutuo.

Quanto costa la rinegoziazione di un mutuo?

La rinegoziazione di un mutuo, così come la surroga, non prevede costi per il richiedente.

Differenze tra surroga e rinegoziazione del mutuo

Semplificando al massimo, la differenza principale tra surroga e rinegoziazione del mutuo consiste nel fatto che la prima coinvolge istituti diversi, mentre nella seconda il procedimento avviene direttamente all'interno della stessa banca. Inoltre, con la surrogazione di un mutuo non è possibile richiedere liquidità aggiuntiva, ma l'importo del nuovo mutuo sarà esattamente pari al residuo del vecchio finanziamento.

Cosa vuol dire rifinanziare un mutuo?

Quando si parla di rifinanziamento di un mutuo o sostituzione del mutuo si intende la situazione nella quale il cliente chiede alla propria banca o ad una nuova di rinegoziare i termini del contratto precedentemente stipulato, rivedendo alcune voci dello stesso, come ad esempio l'assicurazione, il tasso di interesse e l'importo.
Certo, ecco l'articolo aggiornato senza le parole "Introduzione" e "Conclusioni" nei titoli dei paragrafi:

Come funziona la sostituzione del mutuo

La sostituzione del mutuo si verifica quando decidi di estinguere il tuo mutuo attuale con una banca e accenderne uno nuovo con un altro istituto di credito. Questa operazione non è solo una questione di cambiare banca, ma può rappresentare un'opportunità per ottenere condizioni più favorevoli, come tassi di interesse più bassi o un piano di rimborso più adatto alle tue attuali esigenze finanziarie.

Perché considerare la sostituzione del mutuo?

• Condizioni migliorate: potresti trovare un istituto che offre tassi di interesse più competitivi o altre condizioni più vantaggiose.
• Esigenze di liquidità: la sostituzione ti consente di ottenere liquidità extra, una caratteristica non disponibile con la surroga del mutuo.
• Modifica dell'ipoteca: se il valore del tuo immobile è aumentato, potresti avere accesso a un capitale maggiore.
• Cambio di intestatari: se c'è bisogno di modificare i nomi degli intestatari del mutuo, la sostituzione è la soluzione più indicata.

Costi della sostituzione

Uno degli aspetti più importanti da considerare quando si pensa alla sostituzione del mutuo sono i costi associati. Sebbene estinguere il vecchio mutuo spesso non comporti costi, accendere un nuovo mutuo può includere diverse spese:

• Istruttoria: le spese di apertura del nuovo mutuo.
• Perizia: valutazione del valore dell'immobile.
• Assicurazione: polizze necessarie per coprire il mutuo.
• Spese notarili: costi per l'atto notarile necessario per il nuovo mutuo.

Differenze tra sostituzione, surroga e rinegoziazione

La sostituzione del mutuo si distingue dalla surroga e dalla rinegoziazione per la possibilità di ottenere liquidità aggiuntiva. A differenza della surroga - che come abbiamo visto permette di trasferire il mutuo a un'altra banca a condizioni migliori senza costi aggiuntivi - la sostituzione consente anche di ottenere un finanziamento maggiore, ma comporta costi legati all’estinzione anticipata del vecchio mutuo.

Inoltre, mentre la rinegoziazione avviene con la stessa banca e permette solo di modificare le condizioni del mutuo (come il tasso di interesse o la durata), senza aggiungere liquidità, la sostituzione consente di cambiare istituto e rinegoziare condizioni più vantaggiose, ottenendo fondi extra. La rinegoziazione, infine, non comporta spese extra, ma non offre la flessibilità di cambiare banca o modificare l'importo del mutuo.

In sintesi, la sostituzione è la scelta ideale per chi desidera cambiare banca e ottenere nuovi fondi, mentre la surroga e la rinegoziazione sono più adatte per chi vuole solo migliorare le condizioni del finanziamento esistente.

Quando è meglio optare per la sostituzione?

Optare per la sostituzione del mutuo può essere la scelta giusta in diverse situazioni:

• Rivalutazione dell'immobile: se il tuo immobile ha guadagnato valore, puoi accedere a un capitale maggiore.
• Necessità di liquidità: se hai bisogno di denaro per ristrutturazioni, investimenti o altre spese, la sostituzione è una soluzione praticabile.
• Cambio di intestatari: in caso di cambiamenti familiari o societari, come un divorzio o una nuova partnership, la sostituzione permette di modificare gli intestatari.