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Rinegoziazione e surroga del mutuo: attenzione alle differenze

Rinegoziazione e surroga del mutuo: attenzione alle differenze
Surroga e rinegoziazione
  • Surroga: trasferimento gratuito di un mutuo presso un’altra banca
  • Rinegoziazione: modifica dei termini accordati dalla propria banca
  • Costi: confronta e scegli un mutuo surroga per abbassare la rata

Le oscillazioni registrate nel tempo dai tassi di interesse o anche il lancio sul mercato da parte delle banche di nuove proposte di mutui online o richiedibili nelle filiali, o ancora la possibilità di accedere a finanziamenti più vantaggiosi suggeriscono di verificare nel tempo l’esistenza sul mercato di proposte migliorative rispetto a quelle del mutuo che si è stipulato. Come risparmiare sul mutuo quindi? Oggi è possibile cambiare o sostituire il mutuo, ovvero passare da una banca a un’altra che pratica condizioni più convenienti a costo zero attraverso la cosiddetta surroga.

Sommario

Surroga mutuo: applicabilità

La surroga (o anche surrogazione o portabilità del mutuo) è stata regolamentata nel 2007 dalla cosiddetta legge Bersani (e successivamente dalla Finanziaria del 2008) e permette di trasferire senza spese il proprio mutuo dalla banca che l’ha erogato in origine a una nuova che offre condizioni migliori. Grazie alla surroga si possono modificare la tipologia di tasso da variabile a fisso o viceversa, la durata del mutuo e lo spread, cioè il guadagno della banca che può variare da un istituto all’altro. E’ possibile inoltre risparmiare sulle spese periodiche richieste dalla banca (come ad esempio le spese di gestione, le spese di incasso rata) e sulle spese accessorie come l’istruttoria e la perizia sull’immobile che passano alla nuova banca. Da ricordare, che l’importo del nuovo finanziamento deve essere al massimo uguale al debito residuo, cioè alla somma che resta da rimborsare, mentre per quanto riguarda l’ipoteca non ne viene concessa una nuova ma resta in essere l’ipoteca originaria che viene semplicemente aggiornata attraverso l’indicazione della nuova banca.

La surroga non deve essere confusa con la rinegoziazione, ossia possibilità di ridiscutere i termini del proprio mutuo con la banca che l’ha erogato originariamente.

Come richiedere la surroga del mutuo

Nel caso che, dopo le opportune verifiche, si decida di intraprendere la procedura di surroga, come prima cosa è necessario comunicare per iscritto alla banca che subentra (e per conoscenza anche alla vecchia banca) la richiesta di trasferimento affinché si possa dare inizio all’operazione. A tale proposito, è possibile reperire su Internet dei fac simili di richiesta già predisposti. Per legge, la banca che ha erogato il mutuo in origine è obbligata ad accettare il passaggio e deve concedere il nulla osta entro 30 giorni per non incorrere in penali e a sanzioni. Al contrario, la banca che subentra può anche rifiutare l’operazione.

Cosa fare prima di procedere con una surroga

Per valutare quale sia il mutuo surroga più rispondente alle proprie esigenze è bene confrontare le alternative offerte da diverse banche o recandosi direttamente agli sportelli oppure servendosi dei portali internet che offrono il servizio di comparazione, in modo da identificare quali siano le soluzioni più convenienti. I parametri da prendere in considerazione per il raffronto sono i tassi di interesse praticati, l’entità delle rate, le spese periodiche e quelle accessorie, la durata del finanziamento e l’ammontare del capitale da rimborsare. Altrettanto importante è prendere in considerazione quali benefici si vogliono ottenere con la surroga. Ad esempio, interessi più bassi, rate di importo minore, durata etc. Quando si intraprende la procedura, se possibile, si consiglia di chiedere l’assistenza di un esperto che sia in grado di valutare le proposte migliori e anche di effettuare gli opportuni calcoli per il confronto.

Quante volte è possibile richiedere una surroga?

La legge non stabilisce alcun limite: a livello teorico un mutuatario potrebbe richiedere la portabilità un numero infinito di volte, cercando ad ogni passaggio di trovare le condizioni più favorevoli.

Nella pratica le banche permettono di effettuare questa operazione una sola volta poiché quando un cliente lascia una banca, l’istituto si accolla delle spese (i costi accessori legati alla pratica di mutuo), effettuando un vero e proprio  “investimento”. Per questo motivo, quando ci si presenta in una nuova banca, quest’ultima effettua dei controlli sull’intero sistema bancario e sul sistema informativo creditizio per capire se ci si trova di fronte a un surrogatore ‘seriale’.

La rinegoziazione: definizione e applicabilità

Con la rinegoziazione del mutuo, invece, è possibile chiedere alla propria banca la modifica delle condizioni contrattuali accordate in precedenza.

Generalmente, la rinegoziazione del mutuo viene richiesta per apportare modifiche al tasso d’interesse oppure alla durata del mutuo. È possibile anche modificare il parametro di indicizzazione del mutuo, passando ad esempio da un Euribor a 6 Mesi ad un Euribor a 1 Mese, o in alternativa richiedere all’istituto di credito di ridurre lo spread. In questo modo è possibile ottenere un abbassamento immediato del valore della rata. La rinegoziazione è vantaggiosa anche in termini di costo: il cliente che si rivolge alla propria banca non dovrà sostenere alcuna spesa per la pratica e per il notaio, perché l’accordo viene stipulato direttamente tra banca e mutuario.

Vantaggi della Rinegoziazione del mutuo

Lo scopo principale della rinegoziazione di un mutuo p di permettere di ottenere condizioni migliori e più adatte alle esigenze del mutuatario. I principali vantaggi possono essere sintetizzati nei seguenti punti:

  • modifiche al tasso di interesse o alla durata del mutuo
  • abbassamento del valore della rata
  • nessuna spesa da parte del mutuatario per le pratiche o notaio
  • mantenimento dei benefici fiscali previsti con il contratto di mutuo originario 

Dall'entrata in vigore del Decreto Bersani (legge n.40/2007), anche la surroga del mutuo è completamente gratuita: infatti, la banca erogante non può addebitare al cliente nessuna spesa per commissioni, istruttoria o accertamenti catastali, ed è inoltre obbligata ad agevolare il trasferimento del mutuo. Unico costo previsto è quello legato alla Tassa di iscrizione nei registri immobiliari, pari a 35€

Per tutta la durata del mutuo puoi richiedere la rinegoziazione più volte.

Differenze Surroga e Rinegoziazione del mutuo

Semplificando al massimo la differenza principale tra surroga e rinegoziazione del mutuo consiste nel fatto che la prima coinvolge istituti diversi, mentre nella seconda il procedimento avviene direttamente all'interno della stessa banca.

  SURROGA RINEGOZIAZIONE
A chi rivolgersi? Nuova Banca Stessa Banca
Cosa cambiare? Tasso, Durata, Spread Tasso, Durata, Spread
Quanto Costa? 35€ Iscrizione nei registri immobiliari Nessun Costo

Domande Frequenti

Quando si può chiedere la rinegoziazione del mutuo?

Secondo la legge 40/2007 la rinegoziazione mutuo può essere richiesta un numero illimitato di volte.

Quanto costa la rinegoziazione del mutuo?

La rinegoziazione è una procedura completamente gratuita. Nel caso di surrogazione del mutuo invece la proceduta è gratuita per tutti i costi delle pratiche e per le spese accessorie, ma il cliente dovrà accollarsi le spese relative alla tassa ipotecaria, pari ai 35 euro.

Cosa vuol dire rifinanziare un mutuo?

Quando si parla di rifinanziamento di un mutuo o sostituzione mutuo si intende la situazione nella quale il cliente chiede alla propria banca o ad una nuova di rinegoziare i termini del contratto precedentemente stipulato, rivedendo alcune voci dello stesso, come ad esempio l'assicurazione, il tasso di interesse e l'importo

Che differenza c'è tra la surroga e la sostituzione del mutuo?

La principale differenza tra sostituzione e surroga, sta nel fatto che con la surrogazione di un mutuo non è possibile richiedere liquidità aggiuntiva, ma l'importo del nuovo mutuo sarà esattamente pari al residuo del vecchio finanziamento.

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