Rinegoziazione, sostituzione e surroga del mutuo: attenzione alle differenze

Con le frequenti oscillazioni dei tassi di interesse, chi ha già acceso un mutuo potrebbe, col tempo, trovarsi a voler accedere a finanziamenti più vantaggiosi o condizioni migliorative rispetto a quelle del mutuo stipulato. Oltre a sapere come risparmiare sul mutuo prima di aprirlo, infatti, è importante conoscere quali possibilità si hanno per ridurre i costi anche su un finanziamento già in corso. 

Oggi è possibile trasferire, rinegoziare o sostituire il mutuo, rimanendo con la stessa banca o passando a un'altra, per concordare condizioni più convenienti, a volte anche a costo zero. Si tratta di tre procedure simili, ma con alcune differenze: stiamo parlando della surroga, della rinegoziazione e della sostituzione del mutuo. Vediamo nel dettaglio a cosa servono e quali sono le differenze.

Come funzionano la surroga, la sostituzione e la rinegoziazione di un mutuo

Come anticipato, rinegoziazione, sostituzione e surroga del mutuo sono tre procedure con obiettivi comuni, ma presentano alcune differenze.

La surroga

In particolare, la surroga (anche detta surrogazione o portabilità del mutuo) comporta il trasferimento del debito residuo dalla banca che l’ha erogato in origine a una nuova, che offre condizioni migliori.

Regolamentata nel 2007 dalla cosiddetta legge Bersani (e successivamente dalla Finanziaria del 2008), la surroga consente di modificare la tipologia di tasso, da variabile a fisso o viceversa, la durata del mutuo e lo spread, cioè il guadagno della banca, che può variare da un istituto all’altro. Cambiando banca tramite una surroga, inoltre, non si dovranno sostenere nuovamente le spese accessorie, come quelle legate all’istruttoria e alla perizia sull’immobile.

La rinegoziazione

Con la rinegoziazione del mutuo, invece, è possibile mantenere il proprio mutuo e chiedere alla propria banca la modifica delle condizioni contrattuali accordate in precedenza.

Generalmente, la rinegoziazione del mutuo viene richiesta per apportare modifiche al tasso d’interesse oppure alla durata del mutuo. È possibile anche modificare il parametro di indicizzazione del mutuo, passando ad esempio da un Euribor a 6 Mesi a un Euribor a 1 Mese, o in alternativa richiedere all’istituto di credito di ridurre lo spread. In questo modo è possibile ottenere un abbassamento immediato del valore della rata.

Anche la rinegoziazione di un mutuo, quindi, permette di ottenere condizioni migliori e più adatte alle esigenze del mutuatario, generalmente a costo zero, mantenendo però in essere il rapporto con la stessa banca presso la quale si è aperto originariamente il mutuo.

La sostituzione

La sostituzione del mutuo comporta invece l'estinzione del mutuo attuale con una banca e l'accensione di uno nuovo presso un altro istituto di credito. Con questa operazione tuttavia, al contrario della surroga, non si cambia semplicemente banca, ma in genere si può richiedere anche una somma aggiuntiva rispetto al mutuo originario.

Cosa cambia tra surroga, sostituzione e rinegoziazione del mutuo

Già con queste informazioni è possibile intuire alcune differenze tra le tre procedure. Vediamo però nel dettaglio cosa cambia in termini di come avanzare la richiesta, quale importo è possibile ottenere, quante volte vi si può ricorrere, quali sono i costi e quali i pro e i contro dell'una o dell'altra soluzione.

La fase di richiesta

Nel caso della surroga, per fare richiesta è necessario semplicemente rivolgersi alla nuova banca, online oppure recandosi in filiale, e dare inizio all'operazione. Sarà la stessa banca surrogante, poco prima di fissare l’atto di surroga, a comunicare al vecchio istituto di credito l'avvio della pratica, allegando il modulo firmato dal cliente. Per quanto riguarda l’ipoteca, non ne viene iscritta una nuova, ma resta in essere l’ipoteca originaria, che viene semplicemente aggiornata attraverso l’annotazione in Conservatoria dei Registri della nuova banca.

Per legge, la banca che ha erogato il mutuo originario è obbligata ad accettare il passaggio e deve concedere il nulla osta entro 30 giorni per non incorrere in penali e a sanzioni. Al contrario, la nuova banca può anche rifiutare la richiesta del cliente.

Per la rinegoziazione, basterà mettersi in contatto con la propria banca, indicando quali condizioni del mutuo si intendono rinegoziare, come ad esempio il tasso di interesse, la durata, la frequenza delle rate o la tipologia (da fisso a variabile o viceversa). Se il parere di fattibilità della banca risulterà positivo, l'accordo avverrà attraverso una scrittura privata, senza la necessità di rivolgersi a un notaio.

Con la sostituzione, invece, bisognerà estinguere anticipatamente il mutuo originario. L'estinzione anticipata comporta la chiusura dell'ipoteca iscritta originariamente e l'apertura di una nuova, con i relativi costi correlati. Il vantaggio principale è che, con l'apertura di un mutuo ex-novo (che di solito avviene presso una nuova banca), si potrà richiedere anche una somma aggiuntiva.

L'importo finanziato

Con la surroga e la rinegoziazione, il debito residuo rimane invariato, quindi l'importo rimanente da rimborsare non subirà modifiche. La sostituzione invece, dal momento che comporta l'apertura di un nuovo mutuo, consente di richiedere anche una liquidità extra. In questo modo sarà possibile coprire spese non previste inizialmente e modificare completamente il piano di ammortamento del mutuo.

Quante volte si possono richiedere

Per quanto riguarda la surroga, la legge non stabilisce alcun limite: a livello teorico un mutuatario potrebbe richiedere la portabilità un numero infinito di volte, cercando ad ogni passaggio di trovare le condizioni più favorevoli.

Nella pratica le banche, in genere, permettono di effettuare questa operazione non più di due volte poiché, quando un cliente lascia una banca, l’istituto si accolla delle spese (i costi accessori legati alla pratica di mutuo), effettuando un vero e proprio “investimento”. Per questo motivo, quando ci si presenta in una nuova banca, quest’ultima effettua dei controlli sull’intero sistema bancario e sul sistema informativo creditizio per capire se ci si trova di fronte a un surrogatore "seriale".

Così come la surroga, secondo la legge 40/2007, anche la rinegoziazione del mutuo può essere richiesta un numero illimitato di volte per tutta la durata del mutuo. Ricordiamo però che anche per la rinegoziazione il parere finale rimane a discrezione della banca.

Tecnicamente, anche la sostituzione del mutuo potrebbe essere richiesta svariate volte. Tuttavia, in questo caso essa comporta anche dei costi a carico del mutuatario, ed è quindi sconsigliato ricorrervi più volte.

I costi

Dall'entrata in vigore del Decreto Bersani (legge n. 40/2007), la surroga del mutuo è completamente gratuita. La banca erogante non può addebitare al cliente nessuna spesa per commissioni, istruttoria o accertamenti catastali, ed è inoltre obbligata ad agevolare il trasferimento del mutuo.

Va ricordato che al momento di surrogare il mutuo esistono due opzioni per il cliente per quanto riguarda la polizza scoppio e incendio obbligatoria o altre polizze eventualmente stipulate all'accensione del finanziamento. Si può decidere o di effettuare una voltura, trasferendo la polizza alla nuova banca, o di accendere una nuova polizza e chiedere il rimborso del premio non goduto della precedente. La prima strada è tuttavia poco utilizzata, perché si potrebbero dover rinegoziare in toto le clausole stabilite in fase di sottoscrizione della polizza. Anche con l'opzione del rimborso potrebbero insorgere dei costi per il cliente relativi al fatto che la compagnia assicurativa ha il diritto di trattenere alcuni costi di gestione, se stabilito da contratto. In ogni caso, tali costi non devono essere eccessivamente elevati per non rappresentare un vincolo alla surroga.

Anche la rinegoziazione di un mutuo non prevede costi per il richiedente, perché l’accordo viene stipulato direttamente tra il mutuatario e la sua banca.

Uno degli aspetti più importanti da considerare quando si pensa alla sostituzione del mutuo, invece, sono proprio i costi associati. Sebbene estinguere il vecchio mutuo spesso non comporti costi, accendere un nuovo mutuo può includere diverse spese, in particolare:

• le spese di istruttoria per l'apertura del nuovo mutuo;
• le spese di perizia per la valutazione del valore dell'immobile;
• i costi di assicurazione per stipulare le polizze necessarie a coprire il mutuo;
• le spese notarili per l'atto necessario ad aprire il nuovo mutuo.

Riepilogo delle differenze tra le tre soluzioni

La differenza principale tra surroga e rinegoziazione del mutuo consiste nel fatto che con la surroga si cambia banca, mentre il procedimento di rinegoziazione avviene direttamente con la stessa banca. Entrambe le soluzioni non comportano costi a carico del cliente e non permettono di richiedere liquidità aggiuntiva: l'importo da rimborsare sarà esattamente pari al residuo del vecchio mutuo.

La sostituzione del mutuo, invece, si distingue a sua volta dalla surroga e dalla rinegoziazione per la possibilità di ottenere liquidità aggiuntiva, ma comporta costi legati all’apertura di un mutuo ex-novo.

Ricapitolando:

In sintesi, la sostituzione è la scelta ideale per chi desidera cambiare banca e coprire esigenze di liquidità extra, oltre a poter trovare un istituto che offre tassi di interesse più competitivi o altre condizioni più vantaggiose. Inoltre, se il valore del tuo immobile è aumentato, potresti avere accesso a un capitale maggiore. Se c'è bisogno di modificare gli intestatari del mutuo, poi, la sostituzione è la soluzione più indicata. La surroga e la rinegoziazione, invece, sono più adatte per chi vuole solo migliorare le condizioni del finanziamento esistente.

Per valutare quale sia il nuovo mutuo più rispondente alle proprie esigenze, è bene confrontare le alternative offerte dalle diverse banche, in modo da identificare quali siano le soluzioni più convenienti.

Quali fattori considerare per scegliere 

Quando si valuta la modifica alle condizioni del proprio mutuo, il trasferimento o l'apertura di un nuovo mutuo, i parametri principali da prendere in considerazione per il raffronto sono:

• i tassi di interesse praticati;
• l’entità delle rate;
• le spese periodiche e quelle accessorie;
• la durata del finanziamento;
• l’ammontare del capitale da rimborsare.

Altrettanto importante è prendere in considerazione quali benefici si vogliono ottenere. Ad esempio, un tasso di interesse più basso, uno spread inferiore, o anche una durata più corta, in caso si volesse risparmiare sul montante interessi.

Quando si intraprende la procedura, se possibile, si consiglia di chiedere l’assistenza di un esperto che sia in grado di valutare le proposte migliori e anche di effettuare gli opportuni calcoli per il confronto.