Come richiedere e ottenere un mutuo passo passo

Chiedere un mutuo online o in banca può sembrare un'operazione lunga e complessa, che rischia di spaventare chi vi si affaccia senza le nozioni basilari. Prima di ottenere un mutuo, è quindi fondamentale informarsi al meglio su tutti i passaggi principali. 

Specifichiamo che tutti i passaggi descritti saranno necessari per qualsiasi tipologia di mutuo, sia esso a tasso fisso, variabile, per una prima casa, per una seconda casa e così via.

In breve, gli step da seguire sono:

Vediamo più nel dettaglio ogni passaggio.

I requisiti per richiedere un mutuo

Il primo passaggio fondamentale per accelerare i tempi della richiesta è conoscere e verificare di possedere tutti i requisiti di base. In particolare:

• l'età del richiedente deve essere compresa tra i 18 e i 70-75 anni (l’età massima viene definita dal singolo istituto bancario e dipende dalla tipologia del prodotto);
• bisogna essere cittadini italiani, o cittadini dell’UE con residenza italiana, oppure cittadini stranieri residenti in Italia da almeno 3 anni;
• bisogna avere un reddito dimostrabile e assicurarsi che la rata del mutuo, di norma, non superi un terzo del proprio reddito mensile netto.

La capacità di rimborso del mutuo è chiaramente uno degli aspetti che le banche valutano con maggiore attenzione. È importante, quindi, che il richiedente sia in grado di dimostrare la propria capacità di credito, vale a dire la sostenibilità del mutuo in rapporto alle proprie entrate.

In questa fase è importante valutare bene le proprie esigenze e capacità economiche, analizzare il proprio reddito, le spese mensili e gli eventuali debiti in corso, per capire quale importo si è in grado di sostenere senza compromettere il proprio equilibrio finanziario. Può essere utile effettuare una simulazione del mutuo per avere un’idea della rata mensile e della durata più adatta alle proprie possibilità.

Scegliere la banca

Scegliere la banca a cui affidarsi per un mutuo è una decisione importante, perché può incidere in modo significativo sul costo complessivo del finanziamento e sulla serenità con cui si affronterà l’impegno negli anni successivi. Non si tratta soltanto di confrontare i tassi di interesse, ma di valutare una serie di elementi che contribuiscono a definire la convenienza e la qualità del rapporto con l’istituto di credito.

Il primo passo consiste nel confrontare le offerte di più banche, per valutare le principali condizioni economiche, come tasso fisso o variabile, durata, importo massimo finanziabile e spese accessorie, in modo chiaro e immediato.

Un altro aspetto da considerare è la trasparenza e la chiarezza delle condizioni contrattuali. Alcune banche possono offrire tassi vantaggiosi, ma con costi accessori elevati, come spese di istruttoria, perizia, incasso rata o estinzione anticipata. È importante leggere con attenzione il Prospetto informativo europeo standardizzato (PIES), che consente di confrontare le offerte in modo omogeneo e di capire il costo effettivo complessivo del mutuo, espresso nel TAEG.

Conviene prendere in considerazione anche la flessibilità del contratto di mutuo. Alcune banche permettono di modificare la rata, sospendere temporaneamente i pagamenti in caso di difficoltà o passare da tasso variabile a fisso nel corso del tempo.

Oltre agli aspetti economici, poi, è utile valutare anche la qualità del servizio e la disponibilità della banca. Una consulenza chiara, tempi di risposta rapidi e la possibilità di comunicare facilmente con un referente dedicato possono fare la differenza, soprattutto nelle fasi delicate come l’istruttoria o la stipula. Alcuni istituti offrono anche servizi aggiuntivi, come l’assistenza notarile, la consulenza immobiliare o la possibilità di gestire le pratiche online, elementi che possono semplificare il processo.

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Inviare la richiesta di mutuo

Una volta individuata la banca e la soluzione di mutuo che si desidera richiedere, si dovrà compilare una domanda contenente numerose informazioni che permettono all’istituto mutuante di esprimere un primo parere di fattibilità, tra cui i propri dati anagrafici, l'impiego attuale, il reddito netto mensile e annuale, le informazioni sull'immobile che si sta per acquistare e una certificazione di eventuali altri finanziamenti in corso.

Importo massimo finanziabile

L'importo massimo finanziabile di solito corrisponde all'80% del minore tra il valore di mercato dell'immobile oggetto dell'ipoteca e il valore determinato dalla perizia della banca. 

Alcune banche possono concedere finanziamenti fino al 100%, ma a tassi di interesse più elevati e con ulteriori requisiti di garanzia. Anche per i finanziamenti entro l'80% del valore dell'immobile, potrebbero essere richieste garanzie aggiuntive ritenute necessarie dalla banca.

Fornire la documentazione

Si procede poi con la richiesta di tutti i documenti necessari per il mutuo che attestino le informazioni già fornite in fase preliminare, di carattere anagrafico, reddituale e relativamente all’immobile.

Inoltre, a seconda della categoria di lavoratori a cui si appartiene, i documenti da presentare cambieranno:

• i lavoratori autonomi dovranno presentare l’estratto della Camera di Commercio, copia del modello Unico e attestato di iscrizione all'albo cui si appartiene (se si è professionisti);
• i lavoratori dipendenti dovranno esibire l’ultima busta paga, il CUD e una dichiarazione del datore di lavoro relativa all’anzianità di servizio.

Attendere la delibera

L’insieme delle attività di verifica effettuate dalla banca per approvare o meno il mutuo sono denominate istruttoria: lo scopo ultimo è quello di accertare che il richiedente sia in grado di restituire l’importo concordato rispettando le tempistiche previste. Questa fase include anche la perizia tecnica sull’immobile, effettuata da un perito nominato dalla banca, per accertarne il valore e la conformità urbanistica.

La verifica di fattibilità del mutuo dipende da diversi fattori:

• il reddito netto del richiedente e del nucleo familiare ricavato dalla dichiarazione dei redditi;
• il valore dell'immobile per cui si richiede il mutuo;
• la presenza di eventuali garanzie.

Se l'esito è favorevole, la banca rilascia la delibera di concessione del mutuo, che definisce l’importo approvato, la durata, il tasso di interesse e le condizioni contrattuali. Contestualmente, al richiedente verrà comunicata la data di stipula ufficiale in presenza del notaio.

Contratto di mutuo e costituzione di ipoteca

L’ultima fase è quella della stipula del mutuo davanti al notaio, contestualmente al rogito dell’immobile. 

Il contratto di mutuo viene redatto per atto pubblico e sancisce il trasferimento della somma di denaro dalla banca al cliente, con l'impegno di quest'ultimo di restituirla integralmente attraverso un numero definito di rate.

La costituzione dell'ipoteca avviene di solito contestualmente all'atto di mutuo, a favore della banca sull'immobile finanziato. L'ipoteca, registrata nei pubblici registri immobiliari, garantisce la banca e viene iscritta per un valore superiore al finanziamento erogato (generalmente dal 150% al 300%). Copre non solo il capitale erogato, ma anche interessi, spese accessorie e tributi. L'ipoteca si estingue automaticamente dopo 20 anni, ma in caso di mutui più lunghi è necessario rinnovarla. 

Al termine del mutuo, la banca provvede alla cancellazione dell'ipoteca senza costi aggiuntivi per il cliente, secondo la legge 40/2007 (Legge Bersani).

Erogazione della somma

Una volta stipulato l'atto di mutuo in presenza del notaio, la banca eroga la somma concordata.

Per semplificare le procedure, si utilizza il contratto unico, che prevede l'erogazione dell'intera somma mutuata contestualmente alla stipula dell'atto di mutuo. L'importo richiesto può essere versato direttamente al venditore o, in alcuni casi, depositato su un conto vincolato in attesa della registrazione dell’ipoteca.

Generalmente, il pagamento della prima rata avviene nel mese successivo alla data di erogazione, secondo la periodicità stabilita (mensile, bimestrale, ecc.). Da questo momento, il cliente diventa a tutti gli effetti debitore della banca e deve rispettare le scadenze indicate.

Scopriamo anche insieme al nostro Claudio Gino Diaferio, consulente mutui in Facile.it, come chiedere ed ottenere un mutuo!