Come richiedere un mutuo ed ottenerlo

I requisiti per richiedere un mutuo

Vediamo innanzitutto quali sono i requisiti necessari per poter richiedere un mutuo prima casa o seconda casa.

• Innanzitutto, bisogna avere almeno 18 anni, mentre l’età massima viene calcolata individualmente da ogni istituto bancario e dipende dalla tipologia del prodotto.
• Altro requisito indispensabile riguarda la residenza: bisogna essere cittadini italiani, o cittadini dell’UE con residenza italiana, oppure cittadini stranieri residenti in Italia da almeno 3 anni.
• Importanti sono anche i requisiti economici per valutare, nei fatti, che il mutuo richiesto sia sostenibile dal richiedente. La rata del mutuo, di norma, non deve essere superiore ad un terzo del proprio reddito mensile.

La capacità di rimborso del mutuo è chiaramente uno degli aspetti che le banche valutano con maggiore attenzione. L’insieme delle attività di verifica sono denominate istruttoria: lo scopo ultimo è quello di accertare che il richiedente sarà in grado di restituire l’importo concordato rispettando le tempistiche previste. È importante, quindi, che il richiedente sia in grado di dimostrare la propria capacità di credito, vale a dire la sostenibilità del mutuo in rapporto al suo reddito.

Scegliere la banca

Nel momento in cui si decide di acquistare casa e contestualmente accendere un mutuo, ci si ritrova davanti alle proposte più variegate di moltissimi istituti bancari.

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Inviare la richiesta di mutuo

Una volta individuata la banca e la soluzione di mutuo che si desidera richiedere si dovrà compilare una domanda contenente numerose informazioni, che permettono all’istituto mutuante di esprimere un primo parere di fattibilità, tra cui i propri dati anagrafici, l'impiego attuale, il reddito netto mensile e annuale, le informazioni sull'immobile che si sta per acquistare e una certificazione di eventuali altri finanziamenti in corso.

Se il parere della banca sarà positivo si procederà con la richiesta di tutti i documenti necessari per il mutuo che attestino le informazioni già fornite in fase preliminare, di carattere anagrafico, reddituale e relativamente all’immobile.

Inoltre, a seconda della categoria di lavoratori i documenti da presentare cambieranno:

• i lavoratori autonomi dovranno presentare l’estratto della Camera di Commercio, copia del modello Unico e attestato di iscrizione all' ALBO cui si appartiene (se si è professionisti);
• i lavoratori dipendenti dovranno esibire l’ultima busta paga, il Cud e una dichiarazione del datore di lavoro relativa all’anzianità di servizio.

Attendere la delibera

La fattibilità del mutuo dipende da diversi fattori:

• il reddito netto del richiedente e del nucleo familiare ricavato dalla dichiarazione dei redditi;
• il valore dell'immobile per cui si richiede il mutuo;
• la presenza di eventuali garanzie.

Acquisita tutta la documentazione la banca potrà deliberare il finanziamento, comunicando al richiedente la data di stipula ufficiale in presenza di un notaio.

Importo massimo finanziabile

L'importo massimo finanziabile di solito corrisponde all'80% del valore di mercato dell'immobile oggetto dell'ipoteca. Alcune banche possono concedere finanziamenti fino al 100%, ma a tassi di interesse più elevati e con ulteriori requisiti di garanzia. Anche per i finanziamenti entro l'80% del valore dell'immobile, potrebbero essere richieste garanzie aggiuntive ritenute necessarie dalla banca.

Contratto di mutuo e costituzione di ipoteca

Il contratto di mutuo rappresenta la fase conclusiva del processo avviato con la sottoscrizione della proposta di acquisto e del compromesso. Questo contratto viene redatto per atto pubblico davanti a un notaio, con la presenza della banca e del richiedente il finanziamento. L'atto sancisce il trasferimento della somma di denaro dalla banca al cliente, con l'impegno di quest'ultimo di restituirla integralmente attraverso un numero definito di rate.

La costituzione dell'ipoteca avviene di solito contestualmente all'atto di mutuo, a favore della banca sull'immobile finanziato. L'ipoteca, registrata nei pubblici registri immobiliari, garantisce la banca e viene iscritta per un valore superiore al finanziamento erogato (generalmente dal 150% al 300%). Copre non solo il capitale erogato, ma anche interessi, spese accessorie e tributi. L'ipoteca si estingue automaticamente dopo 20 anni, ma in caso di mutui più lunghi è necessario rinnovarla. Al termine del mutuo, la banca provvede alla cancellazione dell'ipoteca senza costi aggiuntivi per il cliente, secondo la legge 40/2007 (Legge Bersani).

Erogazione della somma 

Per semplificare le procedure, si utilizza il contratto unico, che prevede l'erogazione dell'intera somma mutuata contestualmente alla stipula dell'atto di mutuo. La somma viene trasferita dal cliente alla banca come deposito a garanzia dell'iscrizione ipotecaria, per poi ritornare al mutuatario entro 10 giorni.