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Cosa fare per togliere o aggiungere un intestatario da un mutuo

Quando si compra una casa, la maggior parte delle volte si ricorre a un mutuo ipotecario.

Un mutuo può avere un solo intestatario o più intestatari, senza la necessità che tra i diversi mutuatari vi siano vincoli di parentela o di altro tipo. Un esempio classico di co-intestazione del mutuo si ha quando una coppia decide acquistare, insieme, un’abitazione per sposarsi o per andare a convivere.

Le banchesono generalmente più propense a concedere un mutuo se i titolari sono due (o più di due) perché hanno maggiori garanzie. Tutti i soggetti coinvolti sono infatti chiamati a rispondere di eventuali future inadempienze. Ma cosa succede se la coppia scoppia, se gli amici e i parenti co-intestatari litigano o se il genitore che voleva aiutare il figlio non può più sostenere l’onere? Al contrario, cosa bisogna fare se, per i più svariati motivi, si vuole aggiungere un nuovo titolare a un mutuo già in corso?

Come togliere un co-intestatario da un mutuo

Sostituzione del mutuo

Se uno degli intestatari del mutuo si vuole ritirare, una delle soluzioni è chiedere la sostituzione del mutuo. In pratica, il contratto originario viene annullato e successivamente ne viene firmato uno nuovo contenente condizioni diverse dal precedente, a partire dal cambio degli intestatari. Questa soluzione ha dei costi legati alla nuova pratica, costi dei quali si può anche rientrare se il nuovo contratto di mutuo è più vantaggioso del precedente (ad esempio, in termini di tassi di interesse più bassi).

Accollo

Un’altra operazione fattibile è l’accollo del mutuo che permette a uno degli intestatari di comprare la quota dell’immobile della persona che vuole uscire, accollandosi, appunto, l’intero debito rimanente. È però importante valutare la tipologia di accollo, che può essere liberatorio o non liberatorio, ma che in questo caso deve essere necessariamente liberatorio altrimenti tutta la procedura non avrebbe senso. L’accollo liberatorio ha bisogno del benestare della banca che, solo dopo aver accertato la solidità finanziaria del mutuatario che rimane, svincola completamente l’altro. Il non liberatorio, al contrario, non necessita del via libera della banca ma continua a vincolare entrambi i mutuatari. In poche parole, in caso di inadempienza dell’accollante, cioè del mutuatario che rimane intestatario del mutuo, la banca può chiamare a risponderne anche quello uscito.

Vendita dell’immobile

La terza soluzione è la più drastica e consiste nella vendita dell’immobile oggetto del mutuo. In questo modo, con il ricavato della vendita, si salda il debito residuo e tutti i soggetti coinvolti sono liberi da qualsiasi onere. Non sempre questa soluzione è conveniente. Specialmente ora che i prezzi delle case si sono abbassati e la vendita di un’abitazione acquistata anni prima può facilmente non essere vantaggiosa perché nel frattempo l’immobile può aver perso valore.

Surroga e Rinegoziazione

Al contrario, le operazioni di surroga e rinegoziazione non permettono di modificare gli intestatari ma solo di cambiare le condizioni contrattuali sottoscritte in precedenza e riguardanti la tipologia di tasso e la durata del rimborso. Quindi, non si può aggiungere e nemmeno togliere.

Come aggiungere un intestatario a un mutuo

Abbiamo visto quali sono le soluzioni che consentono di togliere il nome di un intestatario da un contratto di mutuo. Può succedere però che si presenti la necessità di procedere con il procedimento inverso: cioè aggiungere un nuovo intestatario a un contratto di mutuo già in essere. Supponiamo ad esempio che Anna, da single, abbia acquistato una casa tramite finanziamento ipotecario. Anna si fidanza e decide di andare a vivere con il suo compagno mentre sta ancora rimborsando le rate. La casa è abbastanza grande per starci in due e Marco vuole fare la sua parte contribuendo al pagamento dell’immobile come co-intestatario del mutuo.

Come si fa? L’unica via è richiedere la sostituzione del mutuo. L’operazione, della quale si è già parlato poco sopra, prevede la stipula di un nuovo contratto che, a differenza della surroga, permette di cambiare anche gli intestatari e, quindi, anche aggiungerne uno nuovo. Il mutuo di sostituzione più essere richiesto sia alla banca che ha erogato il vecchio mutuo sia a una diversa. Alle banche, come detto, i mutui cointestati piacciano perché aumentano le garanzie. Tuttavia, attualmente, ci si potrebbe trovare davanti a qualche resistenza nel caso in cui si richiedesse la sostituzione alla banca erogante. Questo perché, con i tassi di interesse ai minimi storici, un nuovo mutuo stipulato oggi sarebbe sicuramente meno remunerativo per la banca rispetto a un contratto che ha già qualche anno.

La buona notizia è invece che una nuova banca potrebbe acconsentire più volentieri perché acquisirebbe un nuovo cliente. Anche in questo caso è bene ricordare che un mutuo di sostituzione prevede una serie di spese perché è come se si ripartisse da zero. Quindi, vanno tenuti in conto i costi legati alla cancellazione della vecchia ipoteca e all’iscrizione della nuova, alla nuova pratica e alle spese notarili.

pubblicato da il 12 novembre 2020

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Giornalista professionista, collabora da diversi anni con il Sole 24 Ore (Casa24Plus, Mondo Immobiliare). In passato ha lavorato, tra gli altri, per Tempo Economico e Tgcom.

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