Cosa fare per togliere o aggiungere un intestatario da un mutuo
Quando si sottoscrive un mutuo per l’acquisto di un immobile, è possibile che il finanziamento venga intestato ad una sola persona oppure a più soggetti. La scelta della co-intestazione viene spesso fatta per aumentare le garanzie verso la banca, ma nel tempo le situazioni personali possono cambiare.
Può quindi diventare necessario rimuovere un intestatario oppure aggiungerne uno nuovo a un mutuo già attivo. Le soluzioni disponibili non sono molte e, nella maggior parte dei casi, comportano la stipula di un nuovo contratto o una ristrutturazione dell’operazione in essere, con effetti anche su costi, garanzie e condizioni del finanziamento.
- Il mutuo può essere intestato a uno o più soggetti e, nel tempo, è possibile dover aggiungere o rimuovere un intestatario in base ai cambiamenti della situazione personale o finanziaria.
- Le principali soluzioni sono la sostituzione del mutuo, l’accollo oppure la vendita dell’immobile, ma tutte prevedono valutazioni della banca e possibili costi.
- Per aggiungere un intestatario o modificare la struttura del contratto, nella maggior parte dei casi è necessario rinegoziare l’operazione tramite un nuovo contratto di mutuo.
Sommario
Come togliere un co-intestatario da un mutuo
Quando uno dei cointestatari vuole uscire dal mutuo, esistono diverse strade, ma tutte richiedono una valutazione attenta da parte della banca e una revisione della posizione debitoria.
Prima di entrare nel dettaglio delle singole opzioni, è utile osservare una sintesi comparativa delle soluzioni disponibili.
| Soluzione | Quando conviene | Costi | Necessità approvazione banca |
|---|---|---|---|
| sostituzione del mutuo | quando si vogliono cambiare intestatari e condizioni | medio-alti (nuova pratica e spese notarili) | sì |
| accollo del mutuo | quando un soggetto vuole mantenere l’immobile e il debito | medio | sì (solo se liberatorio) |
| vendita dell’immobile | quando non è sostenibile mantenere il mutuo | alti (notarili e chiusura mutuo) | sì |
| surroga/rinegoziazione | non utili per cambiare intestatari | bassi o nulli | no |
Sostituzione del mutuo
La sostituzione del mutuo consiste nella chiusura del contratto esistente e nella stipula di un nuovo finanziamento, con condizioni aggiornate e, se necessario, nuovi intestatari.
Per la banca si tratta di una nuova operazione a tutti gli effetti, motivo per cui vengono rivalutate garanzie, reddito e affidabilità creditizia dei richiedenti.
Sostituzione del mutuo
- Definizione: estinzione del vecchio mutuo e apertura di un nuovo contratto.
- Principali costi: spese istruttoria, perizia, notaio, eventuale imposta sostitutiva.
- Vantaggio principale: possibilità di modificare anche gli intestatari e le condizioni economiche.
Accollo
L’accollo del mutuo permette a uno dei cointestatari di assumersi l’intero debito residuo, acquisendo di fatto anche la quota dell’immobile dell’altro soggetto.
È fondamentale distinguere tra due forme di accollo, che hanno implicazioni molto diverse.
| Tipologia di accollo | Caratteristiche | Effetti sul debitore uscente |
|---|---|---|
| accollo liberatorio | richiede approvazione della banca | il soggetto uscente viene completamente svincolato |
| accollo non liberatorio | non richiede approvazione banca | il soggetto uscente resta comunque responsabile |
Nel caso di accollo non liberatorio, il rischio per chi esce è significativo, perché la banca può comunque rivalersi su di lui in caso di mancato pagamento.
Vendita dell’immobile
La vendita dell’immobile rappresenta la soluzione più drastica, ma anche quella che consente di chiudere definitivamente il mutuo. Il ricavato della vendita viene utilizzato per estinguere il debito residuo, liberando tutti i cointestatari da ogni obbligazione.
Tuttavia, questa scelta non è sempre vantaggiosa, soprattutto se il valore di mercato dell’immobile è inferiore al prezzo di acquisto o se le condizioni del mercato immobiliare sono sfavorevoli. In questi casi può generarsi una perdita economica rilevante.
Surroga e Rinegoziazione
La surroga del mutuo e la rinegoziazione permettono di modificare le condizioni economiche del finanziamento, come tasso di interesse o durata del piano di rimborso. Queste operazioni, però, non consentono in alcun modo di modificare gli intestatari del mutuo, né in entrata né in uscita.
Si tratta quindi di strumenti utili per migliorare le condizioni finanziarie, ma non per intervenire sulla struttura dei soggetti coinvolti.
Come aggiungere un intestatario ad un mutuo
Aggiungere un nuovo intestatario a un mutuo già in corso è un’operazione possibile, ma non automatica. La banca deve sempre valutare la nuova situazione reddituale e la sostenibilità complessiva del debito.
Nella pratica, l’unica strada percorribile è nuovamente la sostituzione del mutuo, che consente di riformulare il contratto includendo un nuovo co-mutuatario. Anche in questo caso, tempi e costi variano in base all’istituto e alla complessità della pratica.
| Soluzione disponibile | Costi | Tempi indicativi |
|---|---|---|
| sostituzione del mutuo con nuovo intestatario | medio-alti (istruttoria, notaio, perizia) | medio-lunghi (diverse settimane) |
In generale, la banca può essere più o meno favorevole all’operazione in base al profilo del nuovo intestatario e al livello di rischio complessivo del finanziamento. In alcuni casi può essere necessario presentare garanzie aggiuntive o rivedere le condizioni del mutuo stesso.
Giornalista professionista, collabora da diversi anni con il Sole 24 Ore (Casa24Plus, Mondo Immobiliare). In passato ha lavorato, tra gli altri, per Tempo Economico e Tgcom.
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