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Come funziona il mutuo al 100 per cento del valore della casa

pubblicato da il 23 luglio 2019

Spariti quasi del tutto negli anni della grande crisi finanziaria mondiale, i mutui 100 per cento sono ricomparsi da qualche tempo a far parte del bouquet di offerte proposte dalle banche. Questa tipologia di mutuo copre l’intero valore dell’immobile che si vuole acquistare. E’ perciò ideale per chi non dispone del tradizionale anticipo ma, al tempo stesso, è un finanziamento non così semplice da ottenere e nemmeno particolarmente conveniente.

Normalmente i finanziamenti ipotecari per l’acquisto di una prima casa non possono superare l’80% della quotazione dell’immobile, secondo quanto disposto dal regolamento emanato dal Comitato Interministeriale per il Credito e il Risparmio (Cicr), recepito dalla Banca d’Italia. Va però anche precisato che la quotazione viene stabilita dal perito incaricato dalla banca e non è detto che coincida sempre con il prezzo di vendita richiesto. Per fare un esempio, se il prezzo di vendita di una casa è pari a 150mila euro ma il perito accerta che ne vale 120mila, la quota finanziata dalla banca è calcolata su 120mila euro e non su 150mila.

Tuttavia, a certe condizioni, è possibile derogare alla norma e ottenere sino al 100% del capitale, nonostante l’iter da seguire sia più complicato e l’intera operazione più onerosa. Questo perché, con un mutuo 100 per cento, la banca corre più rischi a livello di rimborso e, per tutelarsi, oltre alle garanzie aggiuntive del caso, prevede anche condizioni meno favorevoli, tassi e spread più elevati, rispetto a quelli di un mutuo classico, e piani di ammortamento più lunghi.

Di solito, l’immobile per il quale si richiede un mutuo rappresenta di per sé una garanzia per la banca che, attraverso l’ipoteca iscritta sull’immobile stesso, può, in caso di insolvenza, espropriare il bene e recuperare dalla vendita il credito vantato.

Chiaramente, più alto è il debito, maggiori sono i rischi che la banca corre. Ed è per questo che in caso di mutuo 100% servono anche garanzie integrative a copertura della parte eccedente il canonico 80%. Tali garanzie possono essere rappresentate da un garante terzo, che si assume la responsabilità di onorare il debito contratto in caso di insolvenza da parte del titolare del mutuo o, ancora, da un altro eventuale immobile di proprietà o da beni il cui valore assicuri alla banca la possibilità di rientrare della somma prestata.

Più in particolare, la delibera del Cicr citata in precedenza stabilisce che costituiscono una forma di garanzia “le fideiussioni bancarie e assicurative, polizze di compagnie di assicurazione, cessioni di annualità o contributi a carico dello Stato o di enti pubblici, fondi di garanzia e da altre idonee garanzie, secondo i criteri previsti dalla Banca d’Italia”.

Ed è qui che può entrare in gioco il Fondo di garanzia prima casa, istituito presso il Ministero dell’economia e delle finanze con la legge n. 147 del 2013 e gestito da Consap (Concessionaria servizi assicurativi pubblici).

Il Fondo, rifinanziato di recente per il 2019, attraverso uno stanziamento di 100 milioni di euro, rilascia una garanzia statale fino al 50% della quota capitale (quindi esclusi gli interessi) del finanziamento ipotecario erogato. Ed è proprio grazie alla garanzia dello Stato che è più semplice ottenere un mutuo 100 per cento presso le banche che aderiscono al Fondo e il cui elenco è reperibile sul sito di Consap insieme a tutta la modulistica del caso.

Tutti possono accedere al Fondo di garanzia, indipendentemente dal reddito, purché nel rispetto dei requisiti richiesti. Quali? L’immobile che si acquista deve essere destinato ad abitazione principale, vale a dire che deve essere la casa nella quale si vive abitualmente e dove si ha la residenza anagrafica. L’importo del mutuo non deve superare i 250mila euro, mentre l’abitazione che si vuole comprare non deve avere caratteristiche di lusso e cioè non deve appartenere alle categorie catastali A1, A8, A9. Infine, chi richiede l’accesso al Fondo non deve essere proprietario di altri immobili a uso abitativo al momento della presentazione della domanda, ad eccezione di quelli ereditati.

Come già detto, tutti i cittadini in possesso dei requisiti appena elencati possono accedere al Fondo, tuttavia la priorità spetta ad alcune categorie particolari. Come: giovani coppie nelle quali almeno uno dei componenti non abbia superato i 35 anni e che abbiano costituito nucleo familiare da almeno due anni, nuclei familiari mono genitoriali con figli minori, conduttori di alloggi di proprietà degli istituti autonomi per le case popolari e giovani di età inferiore ai 35 anni titolari di un rapporto di lavoro atipico.

In generale, i mutui 100 per cento sono offerti dalle banche ai giovani sotto i 40 anni, la fascia di popolazione che fa più fatica a disporre dell’anticipo, ma, sebbene possano costituire un’opportunità, non sempre sono vantaggiosi.

I tassi e gli spread più elevati, insieme ai tempi più lunghi del rimborso, possono infatti far lievitare i costi a tal punto che il prezzo pagato sarà alla fine molto più alto del valore dell’immobile stesso.

Per dare un’idea, proviamo a fare una simulazione, considerando un primo mutuo tradizionale (cioè finanziato per 80%) e un secondo al 100 per cento, entrambi a tasso fisso, destinati all’acquisto di una casa del valore di 250mila euro, situata a Bologna. Supponiamo anche che entrambi i mutui siano rimborsabili in 20 anni.

Nel primo caso, il miglior tasso proposto dal comparatore online che abbiamo utilizzato è pari all’1,40%, nel secondo è invece del 4,15%.

Se poi andiamo a simulare il piano di ammortamento, si può vedere che, a fine rimborso, con un mutuo all’80%, avremo reso alla banca circa 230mila euro, dei quali, arrotondando, 30mila di interessi, per un costo finale della casa pari a 280mila euro. Con il mutuo al 100 per cento, applicando il rispettivo tasso, il rimborso finale, che in questo caso coincide anche con il costo dell’immobile, sale a poco più di 368mila euro per un totale interessi di circa 118mila euro. Se poi, per alleggerire la rata ipotizziamo di rimborsare il debito del mutuo 100 per cento in 30 anni anziché in 20, gli interessi versati lievitano a circa 187.500 euro, contro i 30mila del mutuo tradizionale, mentre il costo finale della casa sarà pari a circa 437.500 euro. Non proprio il doppio del prezzo iniziale, ma quasi. C’è da rifletterci.

Autore

Foto AutoreGiornalista professionista, collabora da diversi anni con il Sole 24 Ore (Casa24Plus, Mondo Immobiliare). In passato ha lavorato, tra gli altri, per Tempo Economico e Tgcom

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