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Acquistare casa con mutuo asta giudiziaria: cosa sapere prima di richiederlo

pubblicato da il 7 marzo 2019

Una delle diverse possibilità a disposizione di chi vuole comprare casa è quella dell’asta giudiziaria. La crisi economica scoppiata nel 2008 ha moltiplicato i casi di immobili pignorati dalle banche a causa dei mancati pagamenti dei mutui da parte dei proprietari oppure a seguito del fallimento delle aziende edilizie costruttrici. Anche se le statistiche mostrano che questa forma di acquisto ha subito negli ultimi anni un rallentamento, chi intende acquistare un immobile residenziale può valutare anche questa strada.

Le aste giudiziarie presentano infatti diversi vantaggi, di cui non tutti sono a conoscenza in maniera puntuale, ivi inclusa la possibilità di ottenere un mutuo per l’acquisto. Vediamo quali sono le informazioni che è bene conoscere prima di intraprendere questa scelta.

Come funziona l'acquisto casa tramite asta giudiziaria

In primo luogo è fondamentale capire come funziona il meccanismo. Che si tratti di un processo esecutivo o di una procedura concorsuale (fallimento, concordato, etc.), l’intero meccanismo passa attraverso il Tribunale. La vendita forzata del bene, conseguente all’espropriazione dell’immobile in capo al proprietario (che può essere una persona fisica o giuridica) a seguito del mancato pagamento dei debiti, può avvenire o presso le sedi giudiziarie o, più frequentemente, presso gli studi dei professionisti delegati dalla magistratura.

Una volta predisposto l’avviso di vendita, il prezzo d’asta e tutta la documentazione collegata (inclusa la perizia giudiziaria, che certifica lo stato e le caratteristiche dell’immobile), chiunque può prendere parte alla gara di aggiudicazione. L’annuncio, accessibile tramite l’albo del Tribunale o le inserzioni specializzate pubblicate sulla stampa e su internet, contiene anche la data di deposito della cauzione, la finestra temporale per la presentazione delle offerte e il termine per il versamento del saldo.

Attraverso il classico meccanismo delle “buste”, chi offre di più otterrà la proprietà dell’immobile. In caso di appuntamento andato deserto, è possibile ricorrere a più di un tentativo di asta, ogni volta riducendo il prezzo di partenza. Una normativa ad hoc introdotta alla fine del 2015 ha poi facilitato le aggiudicazioni senza rilanci, con l’obiettivo di rendere più snelle e rapide le aste.

Vantaggi acquisto casa tramite asta giudiziaria

Fatte queste premesse, è quindi il momento di iniziare a illustrare quali sono i possibili vantaggi per chi decide di comprare casa all’asta. Innanzi tutto il prezzo, perché le aste che vanno a buon fine presentano di solito valori inferiori del 20%, 25% o anche 30% rispetto a quelli di mercato.

Il risparmio è quindi sensibile. È bene tuttavia fare dei distinguo, in quanto la gran parte degli immobili residenziali che finiscono all’asta presentano valori non elevati (dai 100 mila euro in giù), per una serie di ragioni che possono andare dalle caratteristiche catastali, strutturali o di ubicazione al loro stato di conservazione. Qui è possibile ottenere gli sconti maggiori. I pezzi più “pregiati”, invece, attraggono maggiormente l’attenzione degli interessati e in questa fascia, di rilancio in rilancio, il prezzo di aggiudicazione tende ad avvicinarsi (se non nei casi estremi addirittura a superare) quello che si pagherebbe nel mercato privato.

Un altro vantaggio da non sottovalutare è poi dato dall’assenza delle spese notarili, di solito pari ad alcune migliaia di euro. Poiché la procedura passa attraverso il via libera del giudice delle esecuzioni, il trasferimento della proprietà avviene per decreto e non tramite il classico rogito. Ai sensi dell’articolo 586 del Codice di procedura civile, con il decreto di trasferimento il giudice ordina anche che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie. Il decreto inoltre contiene l'ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare l'immobile venduto.

In questo modo l’aggiudicatario ottiene l’immobile in asta libero da pesi e gravami. Anche qui è opportuno comunque fare delle precisazioni. La liberatoria, infatti, non vale sempre e comunque per tutti i diritti gravanti sul bene. Qualora l’immobile sia sottoposto a sequestro penale o a domanda giudiziale, per esempio, il giudice delle esecuzioni non è competente per la loro cancellazione, che invece dovrà essere stabilita da un altro Tribunale.

Così pure l’eventuale diritto di usufrutto o abitazione eventualmente esistente non potrà essere annullato al momento del trasferimento (si pensi al caso in cui la casa è abitata da una famiglia con regolare contratto di affitto stipulato prima del pignoramento). Non va dimenticato che spesso quando si acquista una casa occupata senza titolo, magari dal debitore esecutato, i tempi di liberazione dell’immobile possono farsi incerti, soprattutto se nell’abitazione vivono minorenni, dovendo attivare nei casi più conclamati una procedura di sfratto forzato.   

Comprare casa all'asta con il mutuo

L’acquisto in asta consente all’aggiudicatario di fruire dei benefici fiscali per l’abitazione principale, in presenza dei requisiti di legge. Veniamo quindi alle modalità di regolazione del prezzo. Per finalizzare l’acquisto tramite asta giudiziaria è necessario che il vincitore paghi per intero l’importo offerto. Qualora egli non abbia a disposizione la somma, è possibile rivolgersi a una banca per chiedere un “mutuo aste”.

Si tratta di una tipologia di finanziamento immobiliare offerto dalla maggior parte degli istituti di credito. In linea di massima il funzionamento è analogo a quello di un normale mutuo, che può essere a tasso fisso o variabile, ma con alcune differenze. La più importante è quella che il prestito viene erogato soltanto a condizione che il richiedente risulti l’aggiudicatario definitivo del bene immobile.

Poiché al momento di presentare l’offerta l’aspirante proprietario non ha ancora ricevuto i fondi dalla banca, onde evitare qualsiasi problema futuro è quindi bene arrivare al giorno dell’asta con una “simulazione” già approvata dall’istituto, o meglio ancora con una delibera di pre-autorizzazione. Senza questa garanzia, c’è il rischio che una volta ottenuta l’aggiudicazione il soggetto vada incontro a problemi di liquidità, che potrebbero anche compromettere l’intera operazione.

Va ricordato peraltro che se l’aggiudicatario non porta a termine l’acquisto perde il diritto alla restituzione della cauzione depositata al momento dell’offerta (pari almeno al 10% dell’importo offerto). Qualora poi il “quasi mutuatario” non risultasse vincitore dell’asta, non ci sarà alcun obbligo di rimborso nei confronti della banca.

A differenza dei mutui tradizionali, che presentano un loan to value (ossia importo massimo finanziabile in proporzione al valore periziato dell’immobile) generalmente non superiore all’80%, con i mutui asta è anche possibile coprire per intero il valore dell’acquisto. Ciò in quanto a seguito dei diversi incanti il prezzo di aggiudicazione può scendere al di sotto del tetto inizialmente finanziabile.

Il valore del bene immobile viene stabilito da un perito nominato dal giudice. Tuttavia, di solito le banche preferiscono mandare anche un proprio esperto di fiducia, con spese a carico del cliente. Altri istituti di credito fissano invece un tetto finanziabile “mobile”, coincidente con il minore tra due importi, uno rispetto al valore di perizia (loan to value; per esempio fino all’80%) e uno rispetto al valore di aggiudicazione (loan to cost; per esempio 80%).

Se tutto va bene, una volta erogato il mutuo aste seguirà l’iter tipico di ogni mutuo immobiliare, in termini di ipoteca, obblighi assicurativi, modalità di ammortamento e benefici fiscali.

Autore

Foto AutoreMarchigiano di nascita, vive e lavora a Milano dal 2006. Valerio, giornalista professionista, scrive di diritto, fisco (nazionale e internazionale), e giustizia tributaria per ItaliaOggi.

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