Aste giudiziarie: un'occasione conveniente per acquistare casa

Comprare casa all'asta potrebbe essere un'ottima opportunità, dal momento che consente l'acquisto di immobili a costi inferiori rispetto al valore di mercato. Le aste giudiziarie infatti permettono la vendita forzata di un immobile di un privato o di una società quando gravato da un debito non saldato.

Gli immobili provengono in genere da fallimenti, mutui prima casa e prestiti non saldati. Negli ultimi anni, a causa della crisi, è molto cresciuta la loro disponibilità per l’aumento dei pignoramenti che hanno colpito sia privati che i costruttori costretti a dichiarare fallimento. Dalla vendita dei beni messi all’asta, i creditori possono recuperare del tutto o in parte le somme spettanti.

Oggi è possibile farsi un’idea sui beni disponibili consultando i diversi portali dedicati alle aste giudiziarie.

Sommario

• Le aste giudiziarie: cosa sono
• Le aste immobiliari: come funzionano
• Come partecipare
• Comprare casa all'asta: rischi
• Il mutuo per acquistare una casa ipotecata: come accenderlo
• Comprare casa tramite un’asta conviene?

Le aste giudiziarie: cosa sono

Attraverso le aste giudiziarie è possibile acquistare un immobile a un prezzo inferiore di almeno il 20% rispetto al valore di mercato della casa. Le aste si tengono normalmente presso i tribunali.

Elementi essenziali delle aste giudiziarie sono: la ‘perizia’, che oltre a contenere tutti i dati descrittivi dell’immobile, definisce il prezzo base di vendita stabilito da un perito nominato dal giudice; l’‘ordinanza di vendita’, che definisce i termini e le condizioni; il ‘custode giudiziario’, nominato dal giudice delle esecuzioni che ha in compito di gestire, conservare e amministrare il bene pignorato; l‘‘avviso di vendita’ (o avviso d’asta), documento pubblico contenente informazioni quali luogo, data e ora dell’asta, prezzo base, entità dei rilanci minimi, termine per la presentazione delle offerte, etc.; la pubblicità e l’asta vera e propria.

Le aste immobiliari, oltre che nei tribunali, possono avvenire per via telematica grazie a una piattaforma informatica realizzata dal Consiglio Nazionale del Notariato. In tal caso prendono il nome di ‘aste telematiche notarili’ e le vendite avvengono presso il notaio ‘banditore’ o presso i notai ‘periferici’, nominati dal giudice delle esecuzioni.

Quando partecipi ad un'asta sei tutelato dai notai, che svolgono funzione di intermediari e garantiscono da rischi di turbativa d’asta o in materia di antiriciclaggio.

Le aste immobiliari: come funzionano

Le aste prevedono due modalità di vendita: senza incanto e con incanto. Generalmente si ricorre all’asta con incanto se l’immobile non viene assegnato nella prima fase. Nell’asta senza incanto è necessario presentare presso la Cancelleria del Tribunale di competenza, entro la scadenza fissata, l’offerta d’acquisto in busta chiusa, indicando prezzo, tempistica, modalità di pagamento e altri elementi utili alla valutazione dell’offerta stessa.

Le buste vengono poi aperte alla presenza di coloro che hanno presentato l’offerta e, se la proposta viene giudicata adeguata, l’immobile viene assegnato. Nel caso ci siano più offerte giudicate valide, viene indetta una gara tra gli interessati, partendo da un prezzo base pari alla migliore offerta.

Dopo che il bene è stato assegnato, il giudice emette un decreto contenente modalità di versamento e scadenze. Se non si trova un accordo, il giudice stabilisce luogo, giorno e ora dell’asta, prezzo base, rialzo minimo, ammontare della cauzione e scadenze, relativi a una nuova vendita, stavolta con incanto, durante la quale i partecipanti dichiarano la loro offerta.

Come partecipare

A un’asta giudiziaria possono partecipare sia persone fisiche sia giuridiche. Per partecipare alla vendita è necessario presentare la documentazione richiesta e versare un deposito cauzionale, normalmente sotto forma di assegno circolare, di importo pari al 10% del prezzo base d’asta. La cauzione viene restituita nel caso non ci si aggiudichi l’immobile.

Se rinunci all'immobile che ti sei aggiudicato, la cauzione che hai versato non ti viene restituita.

Comprare casa all'asta: rischi

Comprare casa all'asta può essere molto conveniente, ma comporta anche alcuni rischi: è bene conoscere tutte le possibili situazioni negative che potrebbero verificarsi, così da riuscire ad evitarle e godersi i vantaggi che questa opportunità comporta.

Se il costo dell'immobile all'asta è incredibilmente basso, questo potrebbe nascondere un problema. Potrebbero essere presenti degli abusi edilizi, oppure dei debiti nei confronti del condominio contratti dal precedente proprietario.

Prima di procedere è bene dunque informarsi, in modo da evitare brutte sorprese e, soprattutto, di sostenere ulteriori costi che potrebbero non rendere alla fine così conveniente l'acquisto di quell'immobile.

Il mutuo per acquistare una casa ipotecata: come accenderlo

Grazie a un accordo con l’Associazione Bancaria Italiana, è oggi possibile richiedere speciali “mutui aste giudiziarie”. Si tratta di finanziamenti agevolati che vengono erogati dagli istituti convenzionati; possono coprire fino all’80% del valore di stima dell’immobile o del prezzo di aggiudicazione, se di importo inferiore alla stima.

La stipula dell’atto di mutuo online o tradizionale avviene contestualmente al decreto di trasferimento dell’immobile. L’aggiudicatario deve poi versare il saldo entro 60 giorni, a meno che il giudice delle esecuzioni con conceda una proroga. Se l’importo erogato non è sufficiente a coprire il saldo, l’aggiudicatario, deve emettere un secondo assegno circolare necessario a coprire la differenza.

Comprare casa tramite un’asta conviene?

Comprare casa tramite un'asta conviene. Una casa comprata all’asta ha un prezzo mediamente inferiore di almeno il 20% rispetto al valore di mercato dell’immobile. Se inoltre il bene non viene assegnato durante la prima vendita, viene indetta una seconda asta a distanza di qualche mese a un prezzo ridotto del 25%.

Se l’immobile acquistato è abitazione principale e non configurabile come casa di lusso, è possibile accedere alle relative agevolazioni fiscali presentando domanda al tribunale di competenza.

Oltre ai vantaggi di tipo economico, l’acquisto tramite asta garantisce che l’immobile oggetto della compravendita sia libero da pesi e gravami perché al momento del trasferimento il giudice ordina la cancellazione di eventuali ipoteche e pignoramenti.