Mutuo prima casa: possibile la detrazione degli interessi nel 730/2025

Come funziona la detrazione

Dal Modello 730/2025 e dal Modello Redditi Pf, sarà possibile detrarre gli interessi passivi sul mutuo, nella misura del 19% fino a un tetto massimo di 4.000 euro annui. La detrazione non può superare la cifra di 760 euro.

Gli interessi passivi detraibili sono la parte di costo del prestito pagata alla banca, al netto della quota capitale. L’agevolazione spetta solo se l’immobile è destinato ad abitazione principale del contribuente o del suo nucleo familiare.

Esempi di calcolo

Se si pagano 3.500 euro di interessi, la detrazione sarà di 665 euro. Se si superano i 4.000 euro (es. 4.800 euro), si potrà comunque detrarre solo il 19% del tetto massimo, quindi 760 euro. 

Quando si ha diritto alla detrazione degli interessi passivi del mutuo?

La detrazione è disponibile per il mutuo prima casa, ovvero quello relativo all'acquisto dell'abitazione che sarà utilizzata come residenza. Per usufruire della detrazione è necessario che l'immobile sia stato acquistato dall'intestatario del mutuo e che l'abitazione sia utilizzata come principale dal mutuatario o dalla sua famiglia. La residenza deve essere fissata entro un anno dall'acquisto dell'immobile.

Infine, è necessario che l'immobile sia stato acquistato nell'anno precedente, o successivo, alla stipula del mutuo.

Si ha diritto all'agevolazione anche in caso di mutui ristrutturazione e quelli destinati alla costruzione di nuovi immobili. Per questi ultimi, come definito dall'Agenzia delle entrate, il tetto massimo detraibile è di 2.582,28 euro. 

In generale, l'agevolazione vale per i seguenti tipi di mutuo:

• ipotecari ante 1993 (codice 8)
• mutui e prestiti agrari (codice 11)
• ipotecari post-1998 per abitazione principale, anche costruzione/ristrutturazione (codici 10 o 46 per quelli contratti dopo il 1° gennaio 2022)
• mutui contratti nel 1997 per ristrutturazione o manutenzione dell'abitazione principale (codice 9).

Documentazione necessaria

Per ottenere la detrazione, serve una certificazione bancaria che attesta gli interessi passivi pagati nel 2024. A questo documento, va aggiunto anche l'atto di proprietà dell'immobile.

La banca rilascia ogni anno un documento che distingue la quota interessi da quella capitale, utile per compilare correttamente la dichiarazione dei redditi.

Casi particolari: coniugi e separazioni

Nel caso di mutuo cointestato, il beneficio si divide: ogni intestatario potrà detrarre al massimo 380 euro. In caso di coniuge fiscalmente a carico, il dichiarante può detrarre l’intero importo, a condizione che anche la casa sia intestata a entrambi. 

Qualora i due coniugi si separassero, colui che lascia la residenza può mantenere il diritto alla detrazione finché non interviene una sentenza di divorzio.

Contitolarità e quote detraibili

Le percentuali cambiano a seconda dell’intestazione del mutuo e della proprietà dell’immobile. Se la proprietà e il mutuo sono al 50%, la detrazione sarà del 19% su un massimo di 2.000 euro ciascuno. 

In caso di proprietà al 50% e mutuo intestato a uno solo, il titolare del mutuo detrae il 100%. Se la proprietà è di uno solo, mentre il mutuo è condiviso, può detrarre solo il proprietario, ma solo per la sua quota.