Accollo del mutuo: cos'è e quando può essere utile

Sommario

• Cos'è l'accollo del mutuo?
• Quando si ricorre all'accollo?
• Tipologie di accollo
• Pro e contro dell'accollo per il cliente
• Conviene l’accollo o un nuovo mutuo?

L'accollo del mutuo può essere la risposta ideale a diverse situazioni, come vendere un immobile su cui grava un mutuo che non vogliamo più pagare, un coniuge in procinto di separarsi che vuole liberarsi della sua quota di casa coniugale e del relativo mutuo, oppure un costruttore che, chiesto un finanziamento per la casa che intende vendere, vuole trasferirne l’onere all’acquirente. Vediamo allora cos’è l'accollo e come funziona.

Cos'è l'accollo del mutuo?

L’accollo è uno strumento finanziario tramite il quale un debitore subentra ad un altro per il pagamento del mutuo. L’accollo è regolato dall’’art. 1273 del Codice civile, che recita: "Se il debitore e un terzo convengono che questi assuma il debito dell’altro, il creditore può aderire alla convenzione, rendendo irrevocabile la stipulazione a suo favore. L’adesione del creditore importa liberazione del debitore originario solo se ciò costituisce condizione espressa della stipulazione o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo. Se non vi è liberazione del debitore, questi rimane obbligato in solido col terzo. In ogni caso il terzo è obbligato verso il creditore che ha aderito alla stipulazione nei limiti in cui ha assunto il debito, e può opporre al creditore le eccezioni fondate sul contratto in base al quale l’assunzione è avvenuta”.

In caso di accollo, o subentro, del mutuo, entrano quindi in gioco tre figure: l'accollato, ossia il mutuatario originale; l'accollante, che subentra nel rimborso del finanziamento per l’acquisto dell’immobile; e l'accollatario, ossia la banca nei cui confronti si deve terminare di estinguere il debito. 

Con questo tipo di strumento è possibile vendere casa con un mutuo in essere. L’accollo prende formalmente il via al momento del rogito, che avviene come in qualsiasi compravendita di immobili al momento del passaggio di proprietà.

Quando si ricorre all'accollo?

L’accollo può essere utilizzato sia quando si acquista una casa da un costruttore, sia quando la si acquista da un privato. Vediamo nel dettaglio le differenti casistiche.

Accollo da privato 

Con l’accollo tra privati, la parte acquirente accolla il mutuo già in essere, con l’onere di pagare le rate restanti fino alla scadenza del mutuo. Uno dei vantaggi per l’accollante è che, non dovendo iscrivere una nuova ipoteca, non dovrà sostenere i costi notarili per il mutuo accollato. Tuttavia, però, non può essere aggiunta liquidità al mutuo accollato: pertanto, se l’importo della quota di mutuo che insiste sull’immobile non è sufficiente, è necessario accendere un nuovo mutuo.

Accollo del mutuo da costruttore

Le imprese costruttrici spesso finanziano la costruzione di più immobili attraverso un mutuo e iscrivono ipoteca sull’intero fabbricato. Poiché il cliente compra una "frazione" di fabbricato (una o più unità immobiliari), prima di procedere all’accollo, occorrerà "frazionare" il mutuo. A seguito del frazionamento, l'impresa accolla il mutuo ai propri clienti, con la quota di mutuo residua proporzionale all’unità acquistata.

L’acquirente acquisirà le condizioni fissate dal costruttore, pertanto è necessario esaminarle attentamente, in particolare per ciò che riguarda tasso, durata, importo della rata e spese di incasso rata. Eventualmente, dopo l’accollo o in contemporanea, si può pensare a una variazione delle condizioni del mutuo con una rinegoziazione (che però la banca non è obbligata ad accettare), oppure a una surroga verso un’altra banca.

Il subentro ha dei vantaggi anche per il costruttore, che in questo modo riesce a coprire velocemente le spese per la fabbricazione dell’edificio o dell’abitazione.

Tipologie di accollo

Esistono due tipologie di accollo del mutuo:

• L’accollo liberatorio, che svincola l’accollato da tutti gli obblighi derivanti dal mutuo e trasferisce tutti gli oneri all’accollante. Ciò è possibile attraverso una nuova valutazione del merito creditizio dell’accollante, liberando l’accollato nel momento in cui la banca appura che il subentrante abbia le caratteristiche creditizie per sostenere la rata.
• L’accollo cumulativo, invece, prevede che l’accollato resti obbligato in solido, assieme all’accollante, nei confronti della banca per il pagamento delle rate. 

Qual è la differenza tra accollo liberatorio e accollo cumulativo? Se l’accollante dovesse rivelarsi inadempiente, nel caso di accollo liberatorio questi rimane l’unico responsabile del debito, mentre nel caso di accollo cumulativo entrambi rispondono in solido del debito residuo nei confronti della banca finanziante.

Pro e contro dell'accollo per il cliente

Chi acquista un immobile accollandosi il mutuo beneficia di un risparmio sui costi. Infatti, l’accollante non paga l'istruttoria, la perizia, l’imposta sostitutiva e il costo del notaio relativamente all’atto di mutuo (non necessario con l’accollo) perché sono costi già sostenuti da chi ha contratto il mutuo e non previsti in caso di accollo. Tuttavia, il tasso applicato è quello fissato originariamente dall’accollato in fase di accensione del mutuo, e non è modificabile al netto di una rinegoziazione postuma all’accollo, che la banca potrebbe però non concedere.

In caso di accollo cumulativo, inoltre, l’accollante usufruisce di fatto di una garanzia dell’accollato (perché obbligato in solido), quindi potrebbe esser facilitato nell’ottenimento, rispetto a un mutuo con accollo liberatorio o a un nuovo mutuo. Di contro, la surroga del mutuo sarebbe possibile solo con l'intervento del debitore originario.

Conviene l’accollo o un nuovo mutuo?

Partiamo dal presupposto che il mutuo originario e il mutuo accollato iniziano in momenti diversi. E saranno diverse anche le condizioni macroeconomiche, con le relative politiche monetarie, che influiscono sul costo del denaro al momento dell’accensione. Quindi, se il mutuatario originale ha stipulato un mutuo nel momento in cui le condizioni di mercato erano ottime, con tassi molto bassi, allora l’accollo può avere una buona convenienza.

Diversamente, se il costruttore o il privato hanno fissato le condizioni in un momento in cui i tassi medi erano più alti rispetto alle condizioni di mercato al momento dell’accollo, l’accollo sarà sicuramente non conveniente.

La maggiore o minore convenienza dell'accollo cambia anche in base alla tipologia di prodotto: il costruttore potrebbe ad esempio aver stipulato un mutuo a tasso variabile, che non è possibile al momento dell'accollo trasformare in un tasso fisso, perché si eredita la stessa tipologia di tasso. Nel settore del credito, poi, a un maggior rischio corrispondono maggiori interessi: i mutui che stipulano le imprese hanno solitamente tassi più alti rispetto ai mutui accesi dai privati, in quanto le imprese hanno, per loro natura, un rischio più alto rispetto ad un privato.

Quindi, per fare la scelta migliore, è sempre consigliabile valutare, anche attraverso i siti di comparazione, le condizioni di mercato attuali, confrontandole con quelle applicate al mutuo da accollare, tenendo sempre conto del fatto che:

• Con l’accollo non si pagano i costi di istruttoria del mutuo, la perizia e le spese notarili;
• È necessario calcolare il montante (capitale più interessi) da piano di ammortamento del mutuo accollato, rispetto ad un mutuo con migliori condizioni sul mercato, e fare la differenza, sottraendo alla somma le spese una tantum che si risparmiano con l’accollo.

Esistono anche altre domande che vale la pena porsi nel valutare la procedura di accollo, come ad esempio: la tipologia di tasso (fisso, variabile, misto o con cap) che si eredita dal mutuo attuale, è quella che effettivamente fa per noi? La durata è congrua ai nostri obiettivi finanziari? La rata è sostenibile, anche in caso di sopravvenute emergenze? Il mutuo del costruttore prevede delle agevolazioni green, che sono presenti sempre più spesso sul mercato?

Per queste ragioni la cosa più utile è parlare con un esperto, in modo tale da ottenere un consiglio approfondito e basato su una molteplicità di fattori, in una chiave professionale possibile solo con anni di studio ed esperienza sul campo.