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Accollo del mutuo: come fare, a chi conviene e a cosa stare attenti

Accollo del mutuo: come fare, a chi conviene e a cosa stare attenti
Le 3 cose da sapere:
  • Accollo: è il subentro a un altro mutuatario
  • Vantaggi: l’accollante risparmia sulle spese per l’avvio di un nuovo mutuo
  • Confronta le offerte di mutuo per ottenere la rata più bassa

Vendere un immobile su cui grava un mutuo che non vogliamo più pagare? Un coniuge in procinto di separarsi che vuole liberarsi della sua quota di casa coniugale e del relativo mutuo? Un costruttore che, chiesto un finanziamento per la casa che intende vendere, vuole trasferirne l’onere all’acquirente? Una soluzione comune a questi casi c’è, ed è l’accollo del mutuo. Vediamo cos’è e come funziona.
 

Accollo del mutuo: cos'è

L’accollo del mutuo – che rientra nell’articolo 1273 del codice civile - è il subentrare ad un altro mutuatario (accollante) nel rimborso del finanziamento per l’acquisto dell’immobile, nel momento in cui il passaggio di proprietà avvenga prima che il debito con la banca (accollataria) sia stato estinto. Questo implica che l’acquirente si assuma sia l’obbligo di rimborsare le rate, sia di adempiere a qualsiasi altro impegno previsto dal contratto stipulato dal suo predecessore (accollato). L’accollo prende formalmente il via al momento del rogito, che avviene come in qualsiasi compravendita di immobili.
 

Le tipologie di accollo

Esistono due tipologie di accollo del mutuo. L’accollo cumulativo prevede che l’accollato resti comunque obbligato (“in solido”) verso la banca insieme all’accollante. Quindi, se il nuovo debitore non fosse in grado di rimborsare il debito, questo tornerà a ricadere sul primo debitore. L’accollo liberatorio, invece, svincola l’accollato da qualsiasi obbligo, trasferendo completamente il debito ed ogni altro onere all’accollante. Questa condizione, migliore per vendere l’immobile senza temere problemi futuri, va espressamente indicata nel contratto, pena l’essere considerata nulla.
 

Accollarsi un mutuo: perché?

Perché accollarsi un mutuo? Dal punto di vista dell’accollante, il vantaggio consiste nel risparmiare le spese collegate all’avvio di un nuovo mutuo (perizie, istruttorie, spese notarili ecc). In più, in caso l’accollato fosse una società (ad esempio, la società costruttrice), la cifra che l’accollante dovrà rimborsare potrà essere al massimo dell’80% del debito residuo; in caso si tratti di un venditore privato, l’accollante dovrà invece rimborsare tutto il debito residuo, di qualunque quota si tratti. La banca, inoltre, in questo caso non dovrebbe avere obiezioni (cosa che invece avviene spesso quando si tratta di chiedere un nuovo mutuo), in quanto resta sempre creditrice del rimborso del debito, anche se cambia il debitore. In caso, però, la banca non dovesse concedere il benestare, il mutuo resterà intestato al debitore originario. Dal punto di vista dell’accollato il vantaggio evidente sta nel non dover estinguere tutto il mutuo, ma solo una parte, sgravandosi dell’obbligo nel momento stesso in cui l’immobile passa di mano.

L'accollante non deve sostenere le spese di estinzione anticipata e di cancellazione dell’ipoteca.


Alcuni aspetti a cui prestare attenzione

Bisogna però fare attenzione ad alcuni aspetti. Prima di tutto, bisogna essere certi che l’accollato sia in regola con i pagamenti, per non doversi ritrovare a fare le spese della sua eventuale posizione di cattivo pagatore. Se l’accollato fosse una ditta costruttrice, questa potrebbe anche chiedere all’accollante il rimborso di una parte delle spese sostenute per accendere il mutuo stesso; il che andrebbe a ridurre il risparmio sulle spese di cui parlavamo prima. E’ quindi necessario, in questo caso, essere ben coscienti del tipo di mutuo stipulato dal costruttore, delle spese e degli oneri collegati (comprese le eventuali spese che la banca può chiedere per il subentro), delle commissioni, dei tassi, in modo da non ritrovarsi poi con brutte sorprese, e da valutare se l’accollo sia poi davvero più conveniente rispetto alla stipula di un mutuo completamente nuovo. Un’attenzione che bisogna avere anche nei confronti della banca, la quale potrebbe asserire di non poter più applicare le condizioni “vecchie” al nuovo acquirente, e potrebbe chiedere di applicarne di simili a quelle di un contratto di mutuo stipulato da zero. A quel punto l’accollo di un mutuo preesistente potrebbe davvero non essere conveniente.

Valuta con attenzione le condizioni proposte: potrebbero annullare tutti i vantaggi dell'accollo.

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