Affitto casa per brevi periodi: tutto quello che c'è da sapere

Per affitti brevi o temporanei, si fa riferimento a contratti di locazione che non superano i 30 giorni. Questa forma di affitto è disciplinata principalmente dall'articolo 4 del D.L. 50/2017 e dai successivi DL Anticipi (DL 145/2023) e Legge di Bilancio 2024.

Ma cos'è esattamente l'affitto breve? E quali opportunità offre? In questo articolo vediamo come funziona, quali sono gli adempimenti fiscali e quali caratteristiche devono avere le case in affitto per brevi periodi.

Come funzionano gli affitti brevi

L'affitto breve si basa sulla possibilità di locare un immobile ad uso abitativo senza dover registrare il contratto presso l'Agenzia delle Entrate, purché la durata non superi i 30 giorni complessivi nell'anno con lo stesso inquilino.

Al primo immobile affittato con questa formula si applica la cedolare secca al 21%, mentre dal secondo in poi l'aliquota sale al 26%. La gestione può rimanere direttamente in capo al proprietario dell'immobile oppure essere affidata a portali specializzati o a società di property management. 

Per rientrare nell'affitto breve, l'immobile deve appartenere alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa la A10, ossia locali destinati a uffici o studi privati). 

Caratteristiche principali degli affitti brevi

Oggi, nella maggior parte dei casi, gli affitti temporanei riguardano proprietari che trasformano il loro appartamento in un alloggio per fini turistici, ma è importante sottolineare che le locazioni brevi non riguardano necessariamente il solo flusso turistico.

L'immobile può anche ospitare persone che hanno bisogno di stabilirsi in un'altra città per un periodo transitorio per motivi di lavoro, salute o studio. Allo stesso modo, ci sono proprietari che mettono a disposizione non l'intera casa ma una singola stanza per periodi saltuari.

Sono effettivamente inclusi nella formula dell'affitto breve anche i contratti che prevedono servizi integrativi tipicamente forniti ai turisti, come il cambio delle lenzuola, la pulizia degli ambienti, l'uso del telefono e della connessione a internet, ma restano invece esclusi dalla normativa i contratti che prevedono servizi più tipicamente alberghieri, come la prima colazione, il servizio di transfer e così via.

Vantaggi per il proprietario

Affittare per brevi periodi offre benefici non indifferenti rispetto al classico contratto di locazione 4+4:

• in località ad alta affluenza, il guadagno per notte è sensibilmente più alto rispetto al canone mensile standard per un affitto di lungo periodo;
• il proprietario può rientrare in possesso dell'immobile in tempi brevi per uso personale o per venderlo;
• il pagamento avviene solitamente in anticipo o tramite piattaforme garantite, quindi si riduce il rischio di morosità.

Affitto breve e locazione turistica: le differenze

Spesso si tende a fare confusione tra i concetti di affitto breve e locazione turistica, a causa soprattutto di una normativa piuttosto frammentata e per molti aspetti ancora variabile da regione a regione. Cerchiamo allora di fare chiarezza.

Quando si parla di affitto breve ci si riferisce in senso lato a qualsiasi periodo di locazione inferiore ai 30 giorni che non prevede servizi tipicamente alberghieri. Il termine, quindi, include anche (ma non solo) le locazioni a fini turistici che prevedono alcuni servizi come il cambio biancheria, la pulizia delle stanze e la connessione wi-fi, ma non la somministrazione di alimenti, la disponibilità a fornire un mezzo di trasporto per lo spostamento in città o un servizio di guida turistica.

La normativa attuale, basata principalmente sul Decreto Legge n. 50/2017 e le successive integrazioni apportate con il Decreto Legge n. 145/2023 (Decreto Anticipi) e la Legge di Bilancio 2024, distingue soprattutto fra:

• affitti brevi occasionali;
• locazioni turistiche per brevi periodi gestite come attività imprenditoriale.

La disciplina è stata inoltre resa più stringente rispetto a qualche anno fa e ha introdotto in particolare:

• l'obbligo di esporre il CIN (Codice Identificativo Nazionale) all'ingresso dell'immobile e sui portali online, con sanzioni pecuniarie anche elevate in caso di inadempienze;
• l'obbligo per le piattaforme come AirBnB o Booking.com di agire come sostituto d'imposta e comunicare i dati degli affittuari alle autorità competenti (tramite il portale Alloggiati Web della questura) e all'ISTAT per rilevazioni statistiche;
• la possibilità, per i Comuni, di porre limiti, sospensioni o divieti alle locazioni turistiche;
• controlli fiscali aumentati;
• specifici requisiti di sicurezza degli immobili, come la presenza di estintori e rilevatori certificati;
• (solo per le attività imprenditoriali) l'obbligo di presentare una SCIA.

Affitto breve: caratteristiche dell'immobile

Quali sono le caratteristiche che deve avere un appartamento destinato a locazioni per un breve periodo? 

Innanzitutto si deve trattare di un immobile residenziale e non commerciale. Oltre a rispettare i criteri di agibilità, deve rientrare in alcune categorie catastali precise, comprese tra A1 e A11, ad esclusione della A10, destinata ai locali adibiti a ufficio.

Altre caratteristiche tecniche dell'immobile possono variare da regione a regione, poiché ogni ente territoriale ha un suo regolamento che disciplina la materia, ma in ogni caso le abitazioni destinate a uso turistico devono rispettare parametri che garantiscano la salubrità degli ambienti:

• l'immobile deve avere soffitti di altezza non inferiore ai 2.70 metri;
• per ospitare due persone la superficie minima sarà di 38 mq, mentre per accogliere solo un ospite il minimo ammesso è di 28 mq;
• la camera da letto dovrà essere separata dalla zona soggiorno, che potrà avere un angolo cottura;
• gli ambienti dovranno essere forniti di finestre.

A partire dal 2024, gli standard di sicurezza per gli affitti brevi sono stati equiparati a quelli delle strutture ricettive professionali. Non basta più che la casa sia "abitabile", deve essere sicura secondo i nuovi parametri di legge, in particolare con estintori portatili e rilevatori di gas e monossido di carbonio. 

Inoltre è stato istituito il CIN, il Codice Identificativo Nazionale che ogni proprietario deve richiedere tramite una procedura telematica nazionale ed esporre all'entrata dell'immobile, pena sanzioni che possono arrivare anche a 8.000 euro.

Affitti temporanei: adempimenti fiscali

Per gli affitti brevi è stato mantenuta la possibilità di usufruire della cedolare secca, ma con aliquote differenziate per scoraggiare l'attività d'impresa occulta:

• l'aliquota al 21% si applica esclusivamente sul primo immobile destinato a locazione breve (scelto dal proprietario in sede di dichiarazione dei redditi);
• sul secondo si applica l'aliquota al 26%.