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Separazione: che succede se il mutuo è cointestato

Separazione: che succede se il mutuo è cointestato
Le 3 cose da sapere:
  • In caso di separazione diventa spesso necessario rivedere le condizioni del mutuo
  • Uno dei due coniugi può decidere di vendere la sua quota all'altro
  • Un'altra soluzione possibile è la vendita a terzi dell'intero immobile

Comprare casa per gli italiani è la base per la nascita della famiglia. Proprio per questo iniziano un percorso fatto di sacrifici con il mutuo cointestato. I coniugi però frequentemente non mettono a disposizione apporti uguali. Nel percorso di estinzione del mutuo, solitamente lungo, possono esservi delle modifiche alla situazione dei coniugi tra cui la separazione. Cosa succede in questo caso al mutuo? Le soluzioni sono diverse, ecco quali sono le varie opportunità.

Mutuo cointestato: chi paga le rate dopo la separazione

Quando due coniugi decidono di separarsi gli effetti si producono nei confronti delle parti, ma non nei confronti di soggetti terzi. Tra i soggetti terzi che possono essere coinvolti loro malgrado, vi è la banca che ha concesso il mutuo. Il piano di ammortamento elaborato d'altronde faceva riferimento alla solvibilità di uno dei coniugi o di entrambi e la separazione può creare problemi. Le possibili soluzioni sono però diverse e non dipendono esclusivamente dalle parti, ma spesso anche dalla decisione del giudice.

Solitamente se vi sono dei figli si tende a conservare l'immobile perché presso lo stesso vengono collocati i minori che nella maggior parte dei casi restano a convivere con la madre.

Quest'ultima nella frequentemente ha anche la minore capacità economica, mentre il marito/padre deve uscire di casa, questo comporta per lui un aggravio di spese perché deve trovare anche una soluzione abitativa alternativa, ad esempio attraverso la locazione. Si trova quindi con un mutuo da sostenere e un canone di locazione e potrebbe voler uscire dal contratto.

Recesso dal contratto di mutuo

Se il coniuge vuole liberarsi della proprietà dell'immobile, può farlo, ma nella maggior parte dei casi dovrà comunque versare una quota o parte della rata del mutuo, in base alla capacità economiche, tale importo sarà portato in detrazione rispetto all'assegno mensile di mantenimento per i figli e per l'ex coniuge. Questa possibilità è avvallata anche dalla giurisprudenza che in diverse sentenze ha statuito l'obbligo dell'ex coniuge di contribuire al mantenimento attraverso il pagamento della rata del mutuo, ad esempio nella sentenza della Corte di Cassazione 20139 del 2013. A questo proposito deve però essere ricordato che la banca è estranea a tale accordo e di conseguenza se il coniuge obbligato dovesse non corrispondere la rata del mutuo, potrebbe comunque rivalersi sull'altro coniuge che aveva stipulato il contratto di mutuo cointestato. Questo può essere definito un accollo interno, in cui resta quindi esclusa la banca. Il coniuge può liberarsi attraverso il recesso, ma non è detto che lo stesso sia accolto dalla banca che ha bisogno di garanzie di solvibilità che l'altro coniuge potrebbe non fornire in modo adeguato.

Mutuo cointestato e accollo esterno

Un'alternativa all'accollo interno è l'accollo esterno, in questo caso viene coinvolta anche la banca perché uno dei due coniugi acquista dall'altro coniuge la parte delle sua proprietà del bene cointestato, di seguito si accolla anche il pagamento del mutuo stesso. Il tutto viene però formalizzato anche nei confronti della banca che deve accettare tale accordo. La banca accetta se le condizioni economiche della parte che si obbliga a pagare il mutuo sono tali da poter sostenere l'impegno economico. In tal caso è possibile anche una rinegoziazione delle condizioni del mutuo, ad esempio attraverso un nuovo piano di ammortamento di durata maggiore e con una rata più piccola che sarebbe sostenibile anche dal coniuge accollante.

Ovviamente la banca può non accettare la rinegoziazione.

In questo caso può essere opportuno anche provare a surrogare il mutuo, cioè trasferire il mutuo presso un'altra banca che di conseguenza provvederà anche a determinare un nuovo piano di ammortamento che farà riferimento sia al totale ancora da pagare, sia alla condizione economica dell'unico soggetto obbligato a pagare il mutuo. Si può ottenere in questo modo un nuovo calcolo della rata che potrebbe essere ridotta rispetto a quella precedentemente pagata. Ovviamente se un coniuge acquista la quota dell'immobile dell'altro diventa proprietario dell'intero, ma dovrebbe versare all'altra parte le quote da lui già pagate. L'ammontare deve comunque essere stabilito con accordo tra le parti o in assenza da parte dei giudice tenendo in considerazione sia il contributo effettivo al pagamento delle rate e al godimento del bene per il periodo in cui ha abitato nell'immobile.

La vendita dell'immobile

In caso di separazione se vi è il mutuo cointestato un'altra possibilità è data dalla vendita dell'immobile. In questo caso si cede l'immobile a terzi, con gli importi ricavati si estingue il mutuo e i residui vengono divisi tra i coniugi. Anche in questo caso le soluzioni possono essere diverse perché le parti possono decidere di dividere a metà l'importo ricavato, oppure possono consensualmente stabilire la divisione del ricavato in base a quanto hanno effettivamente contribuito al pagamento del mutuo e alla gestione delle spese familiari. Ovviamente se le parti non trovano un accordo sarà il giudice a stabilire le quote per la divisione degli importi ricavati dalla vendita.

Vendita della casa o accollo del mutuo: cosa conviene

Stabilire quale sia la scelta più conveniente dal punto di vista economico tra l'accollo del mutuo o la vendita dell'immobile non è cosa semplice. Tutto dipende dalle reali condizioni economiche dei coniugi e dai rapporti tra di loro. Sicuramente in caso di assenza di figli e mutuo da poco acceso, la vendita dell'immobile può essere una soluzione pratica per liberarsi di una casa che potrebbe essere troppo grande, o comunque foriera di cattivi ricordi. In questo caso si perderebbero pochi interessi versati alla banca e si potrebbero recuperare per intero le somme già versate. Se il momento è favorevole alla vendita immobiliare c'è anche la possibilità di lucrare qualcosa.

La vendita può essere la soluzione migliore anche nel caso in cui la casa sia inadeguata alla nuova condizione familiare e sia difficile sostenere costi di manutenzione.

Nel caso in cui siano state già pagate molte rate, e quindi quote di interesse elevati, vendere potrebbe essere poco consigliato perché si deve comunque estinguere il restante debito e non è detto che si riesca a recuperare tutto il capitale e l'interesse versato in precedenza. In questo caso l'accollo potrebbe aiutare a salvaguardare il patrimonio, resta però l'onere di dover versare all'ex coniuge quanto da lui pagato fino a quel momento per il mutuo. Tale onere sarebbe escluso in presenza dei figli di entrambi i coniugi che vedrebbero in questo modo tutelato il loro patrimonio e la loro sfera privata. Di volta in volta quindi è necessario valutare dal punto di vista economico la migliore soluzione avendo sempre presente che è bene tenere sotto controllo la litigiosità soprattutto in presenza di figli.

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