Separazione e mutuo cointestato: come si procede?

Comprare casa per gli italiani è la base per la nascita della famiglia, un sogno che spesso si concretizza nell'acquisto della prima casa con un mutuo cointestato. I cointestatari però spesso non mettono a disposizione apporti uguali, e durante la fase di rimborso del mutuo, solitamente lunga, possono occorrere modifiche alla situazione dei coniugi, tra cui la separazione. Cosa succede in questo caso al mutuo? Le soluzioni sono diverse: ecco quali sono le varie opportunità.

Chi paga le rate del mutuo dopo la separazione

Quando due coniugi decidono di separarsi, gli effetti si producono tra le due parti, ma non si ripercuotono nei confronti di soggetti terzi, come ad esempio la banca che ha concesso il mutuo per l'acquisto della casa. D'altronde, il piano di ammortamento elaborato in base al mutuo scelto si basava sulla solvibilità di entrambi i coniugi precedentemente alla separazione, la quale può compromettere la situazione economica originaria. Le possibili soluzioni sono diverse e non dipendono esclusivamente dalle parti, ma spesso anche dalla decisione del giudice.

Di frequente è il marito/padre a dover uscire di casa, con un conseguente aggravio delle spese, perché deve trovare una soluzione abitativa alternativa, ad esempio attraverso la locazione. Si trova quindi con un mutuo da sostenere e un canone di locazione e potrebbe voler uscire dal mutuo cointestato.

Come uscire da un mutuo cointestato

Se il coniuge vuole liberarsi della proprietà dell'immobile, può farlo, ma nella maggior parte dei casi dovrà comunque versare una quota o parte della rata del mutuo. In base alla capacità economiche, tale importo sarà portato in detrazione rispetto all'assegno mensile di mantenimento per i figli e per l'ex coniuge. 

Questa possibilità è avvallata anche dalla giurisprudenza, ad esempio nella sentenza della Corte di Cassazione 20139 del 2013. La sentenza riguarda la determinazione dell'assegno di mantenimento in caso di separazione, e stabilisce che il giudice può imporre d'ufficio il pagamento di una quota del mutuo della casa coniugale come parte dell'obbligo di mantenimento, anche se ciò non è stato espressamente richiesto da uno dei coniugi. Inoltre, questo vale anche se la casa coniugale è stata assegnata al coniuge beneficiario dell'assegno di mantenimento.

A questo proposito deve però essere ricordato che la banca è estranea a tale accordo e di conseguenza, se il coniuge obbligato dovesse non corrispondere la rata del mutuo, potrebbe comunque rivalersi sull'altro coniuge che aveva stipulato il contratto di mutuo cointestato. 

Accollo

Una prima opzione per uscire dal mutuo cointestato è l'accollo esterno del mutuo, in genere perseguibile se la separazione è consensuale. In questo caso, uno dei due coniugi acconsente ad acquistare la parte di proprietà immobiliare dall'altro coniuge e si accolla anche il pagamento completo del mutuo. 

Nella procedura di accollo, l'accordo tra le due parti deve essere accettato anche dalla banca e in seguito registrato tramite atto notarile. La banca di solito accetta se la situazione economica della parte che si accolla il pagamento del mutuo sono tali da poter sostenere l'impegno economico. 

Nuovo mutuo

In alternativa all'accollo, il coniuge che intende proseguire come unico intestatario del mutuo può richiedere un nuovo mutuo con la stessa finalità del mutuo originario per procedere all'acquisto delle quote dell'ex coniuge. Questa operazione potrebbe avere alcuni vantaggi, come ad esempio la possibilità di allungare la durata del finanziamento, così da rendere più sostenibile l’esborso mensile.

In questo caso può essere opportuno anche provare a surrogare il mutuo, cioè trasferire il mutuo presso un'altra banca. In questo modo si stabilirà un nuovo piano di ammortamento, in base sia al totale ancora da pagare, sia alla condizione economica dell'unico soggetto obbligato a pagare il mutuo. Si può ottenere in questo modo un nuovo calcolo della rata che potrebbe essere ridotta rispetto a quella precedentemente pagata.

Ovviamente, se un coniuge acquista la quota dell'immobile dell'altro, diventa proprietario dell'intera abitazione, ma dovrebbe versare all'altra parte le quote già pagate in precedenza. L'ammontare deve comunque essere stabilito con accordo tra le parti o da parte del giudice, tenendo in considerazione sia il contributo effettivo al pagamento delle rate, sia il godimento del bene da parte del coniuge che esce dal mutuo cointestato per il periodo in cui ha abitato nell'immobile.

Vendita dell'immobile

In caso di separazione e mutuo cointestato, un'altra possibilità è la vendita dell'immobile. In questo caso si cede l'immobile a terzi, con gli importi ricavati si estingue il mutuo e i residui vengono divisi tra i coniugi.

Anche in questo caso le soluzioni possono essere diverse, perché le parti possono decidere di dividere a metà l'importo ricavato, oppure possono consensualmente stabilire la divisione del ricavato in base a quanto hanno effettivamente contribuito al pagamento del mutuo e alla gestione delle spese familiari. Ovviamente, se le parti non trovano un accordo sarà il giudice a stabilire le quote per la divisione degli importi ricavati dalla vendita.

Vendita della casa o accollo del mutuo: cosa conviene?

Stabilire quale sia la scelta più conveniente dal punto di vista economico tra l'accollo del mutuo o la vendita dell'immobile non è cosa semplice. Tutto dipende dalle reali condizioni economiche dei coniugi e dai rapporti tra di loro.

Sicuramente, in caso di assenza di figli e mutuo da poco acceso, la vendita dell'immobile può essere una soluzione pratica per liberarsi di una casa che potrebbe essere troppo grande, o comunque foriera di cattivi ricordi. In questo caso si perderebbero pochi interessi versati alla banca e si potrebbero recuperare per intero le somme già versate. Inoltre, si potrebbero evitare più facilmente contenziosi su chi deve tenere la casa.

Tuttavia, il momento di mercato potrebbe essere sfavorevole per la vendita, e il potenziale ricavato potrebbe non essere sufficiente a coprire il debito. 

D'altra parte, l'accollo comporta un rischio più sbilanciato verso il coniuge uscente, che perde la proprietà dell'immobile, ma permette di evitare tutti i passaggi della vendita, e garantisce al coniuge che mantiene la proprietà della casa, e a eventuali figli, una maggiore stabilità.