Mutuo o affitto: quale conviene, quando e perché

Sommario

• Mutuo o affitto: quale conviene scegliere
• I vantaggi dell’affitto
• I vantaggi del mutuo
  • Agevolazioni in caso di mutuo o di affitto
  • Affitto con riscatto
• Quando conviene richiedere un mutuo o andare in affitto
  • Esempio di mutuo vs affitto

Nell'immaginario collettivo la casa rappresenta un importante traguardo di vita perché deve garantire comfort ed essere il luogo dove la famiglia prospera e cresce serenamente. Affinché questo possa avvenire, è necessario scegliere la soluzione abitativa più adatta alle proprie esigenze, non solo dal punto di vista dell’ubicazione geografica o dei metri quadrati commerciali, ma anche dei servizi annessi come box e cantina oppure rispetto alla vicinanza al proprio posto di lavoro.

La valutazione deve essere fatta anche dal punto di vista economico, valutando essenzialmente due opportunità, ossia l'acquisto di una casa accendendo un mutuo oppure l’affitto. Alcuni preferiscono acquistare una casa per avere la certezza di una proprietà da lasciare ai propri figli o al partner in futuro, altri ritengono più vantaggioso andare in affitto per avere la libertà di potersi spostare e viaggiare in ogni momento.

Queste due soluzioni, peraltro, si somigliano tantissimo perché entrambe richiedono il pagamento di una rata mensile, rispettivamente per rimborsare la banca che ha concesso il mutuo o per pagare l'affitto al proprietario.

Quando ci si trova davanti al bivio se scegliere il mutuo oppure l'affitto, è dunque importante fare una valutazione oggettiva che tenga in considerazione vari aspetti per evitare di commettere un errore. Si tratta di una scelta personale che può avere pro e contro e che va valutata attentamente, in base alla propria situazione personale e finanziaria. In questa guida, analizzeremo i vantaggi del mutuo online o richiedibile presso una filiale della banca rispetto a quelli dell'affitto e faremo luce su quando conviene scegliere una delle due soluzioni al posto dell’altra.

Mutuo o affitto: quale conviene scegliere

Un tempo si riteneva che acquistare casa fosse sempre la scelta migliore per garantirsi un futuro stabile. Oggi, invece, a causa dei mutamenti economici, lavorativi e sociali verificatisi negli ultimi decenni, la vita e gli obiettivi dei giovani e delle famiglie sono molto cambiati, rendendo la scelta del mutuo non sempre vantaggiosa. A volte, infatti, andare in affitto può essere la soluzione ideale se non si ha una professione stabile o non si è ancora sicuri del luogo in cui si desidera stabilirsi in maniera definitiva.

Oggi infatti sono tantissimi i giovani e meno giovani che operano nelle vesti di lavoratori autonomi o comunque dispongono di un contratto a tempo determinato. Questo comporta maggiori difficoltà nell’accedere a un mutuo per l’acquisto della casa perché difficilmente la banca, o chi per essa, lo concede a un cliente sprovvisto di contratto a tempo indeterminato se non in presenza di un garante valido e affidabile.

Indubbiamente, quando non si ha una posizione lavorativa stabile, l'affitto potrebbe essere la soluzione più adatta in prospettiva di un possibile cambiamento che non per forza di cose richiede un trasferimento in un’altra città, ma semplicemente in una zona geografica più vicina al lavoro.

Questo significa che non esiste una soluzione ottimale in assoluto, bensì quella più adatta al caso specifico tenendo in considerazione la professione, la famiglia e molto altro. Insomma, in entrambi i casi ci sono vantaggi e svantaggi che vanno ponderati attentamente.

I vantaggi dell’affitto

Di seguito riportiamo i principali vantaggi di scegliere l'affitto:

• Può essere scelto senza la necessità di disporre di cospicui risparmi. Infatti, l'affitto richiede soltanto il pagamento di un paio di mensilità in anticipo e del canone mensile previsto dal contratto di locazione, ma non prevede altre spese aggiuntive.
• Andare in affitto consente di potersi spostare facilmente da una città all'altra, per le esigenze più svariate: lavorative, familiari, territoriali, ecc;
• Non implica di sostenere costi aggiuntivi legati alla manutenzione straordinaria dell'immobile o degli spazi condominiali, che risultano essere a carico del proprietario e non dell'affittuario. Ciò consente di mantenere le spese mensili stabili, senza il rischio di incorrere in imprevisti, fatta eccezione per la manutenzione ordinaria dell’appartamento.
• Consente di raggiungere la propria indipendenza anche quando non si dispone del denaro sufficiente per acquistare una casa o delle garanzie necessarie per richiedere un mutuo.

Tuttavia andare in affitto non sempre è la scelta ideale e in alcuni casi può rappresentare uno spreco di denaro. Il mutuo, infatti, può essere la soluzione giusta quando si ha un contratto lavorativo e una residenza stabile e non vi è la necessità di spostarsi da un'abitazione all'altra negli anni.

I vantaggi del mutuo

Scegliere di andare a vivere in affitto è certamente una soluzione comoda e immediata che non crea grossi problemi e soprattutto non richiede investimenti importanti. Tuttavia, ci sono altre considerazioni che vanno fatte e per le quali si rende più funzionale l'accesso al mutuo.

Innanzitutto è consigliabile pensare al mutuo quando ci sono le condizioni per farlo, ossia un contratto di lavoro a tempo indeterminato, o comunque una certa stabilità economica in ragione di una professione svolta in autonomia, e una residenza stabile in una determinata zona geografica.

Se sono presenti queste premesse si potranno sfruttare appieno i principali vantaggi del mutuo, ossia:

• Comprare casa può soddisfare le esigenze di stabilità e sicurezza che si hanno quando si raggiunge una certa maturità anagrafica e lavorativa o quando si vuole costruire una famiglia col partner;
• L'acquisto di un immobile rappresenta una proprietà che può essere lasciata in futuro agli eredi che potranno riutilizzarla come meglio credono;
• In caso di un imprevisto che imponga il doversi trasferire in un'altra città, ad esempio per motivi di lavoro, l'immobile può sempre essere rivenduto per ricavare capitale e acquistare nuove proprietà oppure messo in affitto per generare un ricavo economico passivo;
• Il mutuo può essere richiesto usufruendo di vantaggiosi tassi di interesse che consentono di ottenere una rata sostenibile, anche per le famiglie numerose o monoreddito;
• L'acquisto di una proprietà offre sicurezza per il futuro, nel caso in cui si perda il lavoro o subentrino difficoltà economiche e non si sia più in grado di pagare un contratto di locazione.
• Possedere un immobile consente di poterlo trasformare come si desidera, apportando modifiche senza limitazioni, in base alle proprie esigenze funzionali ed estetiche. La ristrutturazione può essere realizzata usufruendo di sgravi fiscali e incentivi per la riqualificazione energetica;

Agevolazioni in caso di mutuo o di affitto

Ci sono agevolazioni fiscali da tenere in considerazione nella scelta del mutuo o dell’affitto che permettono di abbattere le spese. In particolare, per chi sta cercando di acquistare la casa dei propri sogni con un mutuo, è possibile ottenere interessanti vantaggi economici e fiscali.

Se l'acquisto della casa viene effettuato presso un privato o da un'impresa che vende in esenzione IVA, l'imposta di registro passa dal 9% al 2%. Inoltre altre spese come ad esempio le imposte catastali e quelle ipotecarie fisse diventano meno rilevanti e pari a soli 50 euro l’una.

Se invece l'acquisto della casa viene effettuata presso un'impresa soggetta a IVA, si potrà comunque risparmiare pagando un’IVA agevolata al 4% piuttosto che al 10% o al 22% (in caso di immobile di lusso). Tuttavia l'imposta di registro, quella catastale e quella ipotecaria prevedono un esborso economico di 200 euro ognuna.

In aggiunta, se ci si rivolge a un'agenzia immobiliare si può ottenere una detrazione IRPEF del 19% delle spese di intermediazione fino a un massimo di 1.000 euro. Detrazioni Irpef sono previste anche per il mutuo stesso, in particolare sempre nella misura del 19% sugli interessi e sulle spese accessorie del mutuo fino a un massimo di 4.000 euro, che corrisponde a una detrazione di 760 euro.

Tra l'altro possono essere detratte anche le spese accessorie aggiuntive, come la parcella del notaio che si è occupato della stipula del contratto di mutuo e quelle istruttorie richieste dalla banca, tra cui anche la perizia tecnica.

Da sottolineare che tutti questi vantaggi sono accessibili soltanto se si tratta di prima casa e non rientra nella categoria degli immobili di lusso.

Ci sono tuttavia anche delle agevolazioni anche per quanti sottoscrivono un contratto d'affitto. In particolare per l'anno 2022 è prevista una detrazione del 20% del canone di locazione fino a un tetto massimo pari a 2.000 euro per i soggetti con età anagrafica inferiore ai 31 anni e con un reddito non superiore a 15.493 euro. Questa agevolazione può essere richiesta e ottenuta per i primi 4 anni del contratto. In aggiunta è richiesto il vincolo che la casa in oggetto deve essere diversa da quella principale di abitazione dei genitori.

Inoltre, è possibile godere anche di una detrazione di importo variabile a seconda della tipologia di contratto. In particolare, si tratta di una detrazione pari a 300 euro per redditi fino a 15.493 euro e di 150 euro per redditi superiori.

Infine, se si sottoscrive un contratto di locazione a cedolare secca, è possibile ottenere una detrazione massima di 495,80 euro ogni anno, che diventano 247,90 se il reddito rientra nel range che va da 15.493 euro a 30.987 euro.

Affitto con riscatto

Se non si riesce a decidere tra optare per il mutuo o per l’affitto, da alcuni anni è possibile valutare una sorta di via di mezzo: la formula dell'affitto con riscatto.

In pratica il proprietario della casa trova un accordo con il potenziale acquirente per sottoscrivere un contratto per una vendita futura che sarà effettuata dopo un determinato numero di anni. Viene stabilito il prezzo di acquisto che di fatto sarà congelato e che dovrà essere versato al momento dell’effettivo passaggio di proprietà, che avviene sempre tramite il rogito notarile.

Le parti, dunque, si accordano per una prima fase in cui di fatto si propende per un affitto, con un canone che porta in conto sia le spese proprie della locazione, sia una parte come anticipo sul prezzo di acquisto. Questo significa che se acquirente e proprietario si accordano per il contratto di affitto con riscatto e stabiliscono un prezzo di 200 mila euro più una parte di canone mensile destinata all’acquisto di 300 euro, dopo 5 anni (è una durata puramente indicativa), il prezzo da versare per il riscatto sarà pari a 200 mila – 18 mila (300 euro x 60 mesi), ossia 182 mila euro.

Questa opzione potrebbe apparire meno vantaggiosa per l'acquirente che ha dovuto versare comunque una somma ulteriore a titolo di locazione, ma occorre ricordare che nel frattempo ha già potuto fruire dell'immobile per 5 anni e ha avuto la possibilità di capire se stabilirsi o meno a lungo termine nell’abitazione.

Quando conviene richiedere un mutuo o andare in affitto

In conclusione, andare in affitto conviene principalmente quando si è ancora giovani e con una posizione professionale non ancora definita, se non si ha una città di residenza stabile e ci si sposta spesso per lavoro. In questi casi, la scelta dell'affitto è la più indicata poiché non pone vincoli territoriali e richiedere un minore impegno economico, rispetto al mutuo.

Richiedere un mutuo per l'acquisto di un immobile può essere invece una buona soluzione quando si ha una posizione lavorativa ed economica stabile, si possiede del denaro da parte e si desidera lasciare un'eredità alle persone care o fare un investimento a lungo termine.

Infatti, generalmente per comprare casa è necessario disporre di una cifra pari almeno al 20% del costo dell'abitazione e di ulteriore denaro per coprire le spese di acquisto, come ad esempio il deposito cauzionale, le spese di intermediazione e i costi notarili. Ciò risulta fondamentale poiché tendenzialmente il mutuo copre solamente l'80% dell'importo necessario all'acquisto dell'immobile, mentre tutte le altre spese sono a carico dell'acquirente. Da notare, tuttavia, che sulla scia del recente boom immobiliare diversi istituti di credito hanno aperto la possibilità di richiedere un mutuo 100%, ossia una soluzione di finanziamento che copre fino al 100% del valore dell’immobile, concessa in presenza di determinati requisiti e garanzie aggiuntive a tutela della banca.

Il mutuo, inoltre, consente di evitare di sprecare denaro per l'affitto e di indirizzarlo subito per un investimento che comunque permetterà di avere un patrimonio immobiliare importante da lasciare ai propri figli o agli eredi, oppure da riaffittare a terzi. Il mutuo è certamente più indicato per chi ha una certa stabilità economica, ma anche sociale, e ha costruito oppure sta costruendo una famiglia.

Esempio di mutuo vs affitto

Per fare un esempio concreto, consideriamo la possibilità di acquistare un bilocale a Milano al prezzo di 250.000€ rispetto a quella di affittarlo con un canone di 800€ al mese, il tutto tramite agenzia immobiliare.

Procedendo con l'acquisto della prima casa e usufruendo delle agevolazioni per i mutui under 36, i 250.000€ necessari per comprare l'immobile sarebbero finanziati dalla banca al 100%. Inizialmente sono necessari quindi soltanto 15.000€ circa da avere come risparmio per coprire le spese di notaio e agenzia:

• Rata su 30 anni a tasso fisso e TAEG 1,36%: 840€
  • di cui Quota Capitale: 570€ (che sale nel tempo fino a diventare il 100% della rata), da considerarsi come investimento;
  • di cui Interessi: 270€ (che scendono nel tempo fino a costituire lo 0% della rata), da considerare come il costo vero e proprio del credito;
• Costo totale del mutuo: 54.000€ su 30 anni.

Con un affitto di 800€ al mese invece avremmo:

• Un investimento iniziale pari a 0€
• Un esborso mensile di 800€
• In genere, due mensilità come fee di agenzia, pari a 1.600€

Immaginando che la casa rimanga dello stesso valore e che non ci siano spese straordinarie, pagando 40€ in più al mese e investendo 15.000€ di capitale personale si va in pareggio sui costi in circa 2 anni:

Rivendendo la casa acquistata con il mutuo dopo 5 anni, si ottengono 34.200€ di liquidità in più rispetto all'affitto: