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Le detrazioni fiscali del mutuo: guida al risparmio

Le detrazioni fiscali del mutuo: guida al risparmio
Le 3 cose da sapere:
  • Deduzioni: riducono la base imponibile sulla quale si calcolano le tasse
  • Detrazioni: agevolazioni da detrarre dall'importo totale
  • Rimborso: si ottiene presentando l'apposita dichiarazione dei redditi

La legge prevede che in sede di dichiarazione dei redditi le persone fisiche possano usufruire ai fini Irpef di determinate agevolazioni fiscali. Conoscere gli aspetti fiscali del mutuo è quindi importante per poter risparmiare sul mutuo stesso.
 

Agevolazioni fiscali: cosa sono

Questi benefici si dividono in due gruppi: le deduzioni e le detrazioni. Le prime riducono la base imponibile sulla quale si calcolano le tasse. Le seconde vengono applicate sulle imposte. Per fare un esempio: se il reddito lordo è 25mila euro e le spese deducibili sono pari a 5mila euro, vuol dire che dal reddito imponibile (25mila euro) bisogna sottrarre 5mila euro e calcolare le tasse sulla differenza, cioè su 20mila euro. Nel caso delle detrazioni invece se l’imposta da pagare è 3mila euro e le spese detraibili ammontano a 500 euro, da 3mila euro bisogna sottrarre 500 euro. Quindi le tasse da pagare sono pari a 2.500 euro. Di seguito le detrazioni spettanti in materia di tassazione immobiliare.
 

Le detrazioni: quali sono

Il mutuo acquisto prima casa

Sono detraibili dal 730 o dal Modello Unico gli interessi passivi versati alla banca per mutui ipotecari destinati all’acquisto dell’abitazione principale (cioè quella dove si ha la residenza anagrafica) o che diventerà tale entro 12 mesi dall’acquisto. E’ prevista una deroga per chi si deve trasferire per motivi di lavoro dopo l’acquisto. La detrazione spetta al titolare del contratto di mutuo anche se l’immobile oggetto della detrazione è adibito ad abitazione principale di un familiare. Se il contratto è cointestato, ogni contraente ha diritto all’agevolazione solo per la quota di interessi spettante. La detrazione è applicabile nella misura del 19% su un importo massimo di 4mila euro. Quindi, la detrazione massima è di 760 euro. Esempio: se gli interessi passivi pagati ammontano a 2mila euro, la detrazione spettante è pari a 380 euro.

Anche gli oneri accessori, come le spese notarili, i costi di iscrizione o cancellazione dell’ipoteca o le spese di perizia sono detraibili, ma solo per il primo anno.


I mutui ipotecari per acquisto altri immobili

Per quanto riguarda gli immobili diversi da quelli dove si risiede abitualmente, il diritto alla detrazione è applicabile solo se i relativi mutui ipotecari sono stati stipulati prima del 1993. In tal caso, l’importo massimo (comprensivo di interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione) su cui calcolare la detrazione del 19% è pari a 2.065,83 per ciascun intestatario del contratto di mutuo. Non sono previste detrazioni per mutui prima casa sottoscritti dopo il 1° gennaio 1993 se l’immobile è diverso dall’abitazione principale.
 

I mutui per costruzione e ristrutturazione dell’abitazione principale

Dal 1998 si possono detrarre anche gli interessi passivi, gli oneri accessori e le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione connessi ai mutui stipulati per la ristrutturazione o mutui per la costruzione della casa. La percentuale detraibile è del 19% mentre l’importo massimo sul quale è applicabile l’aliquota è di 2.582,28 euro. L’agevolazione è valida se il mutuo è stato stipulato nei sei mesi precedenti o entro i 18 mesi successivi all’inizio dei lavori. L’immobile deve inoltre essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei lavori.

I mutui contratti nel 1997 per recupero edilizio

Se nel 1997 si è contratto un mutuo per sostenere spese di ristrutturazione, manutenzione e restauro di un immobile configurabile come prima o seconda casa o anche con destinazioni d’uso diverse (negozi, uffici, cantine, box, etc.) è possibile usufruire di una detrazione del 19% su un importo massimo totale di 2.582,28 euro, comprensivo degli interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.
 

Requisiti per la detrazione: quali sono

Hanno diritto all’agevolazione i titolari del contratto di mutuo e gli eventuali co-intestatari (per la quota spettante) che abbiano stipulato un finanziamento ipotecario per:

  • l’acquisto dell’abitazione principale e relative pertinenze;
  • per l’acquisto di un’abitazione data in affitto ma destinata a diventare abitazione principale appena disponibile;
  • per l’acquisto di un’abitazione in nuda proprietà destinata a diventare abitazione principale appena possibile;
  • per la costruzione e per la ristrutturazione della prima casa e per sostituzione di mutui già detraibili proporzionalmente all’importo ancora da rimborsare a cui vanno aggiunte le spese sostenute per l’operazione di sostituzione.
     

Come calcolare le detrazioni

Supponiamo di aver contratto un mutuo decennale di 200mila euro a un tasso fisso del 3%, pagando 3mila euro di spese accessorie (detraibili solo il primo anno). Fatti i debiti calcoli, gli interessi passivi risulteranno pari a: 7.543 euro per il primo anno; 6.878 per il secondo; 6.186 per il terzo; 5.467 per il quarto; 4.719 per il quinto; 3.941 per il sesto; 3.132 per il settimo; 2.291 per l’ottavo; 1.416 per il nono e 506 euro per il decimo. Nei primi cinque anni, gli interessi passivi sono maggiori dell’ammontare massimo ammesso in detrazione (4mila euro). Pertanto nei primi cinque anni la detrazione sarà pari a 760 euro (19% su 4mila). Per gli anni successivi, il calcolo della detrazione si effettua applicando l’aliquota del 19% sugli interessi passivi. Il sesto anno, ad esempio, bisogna calcolare il 19% su 3.941 euro e così via. Si ricorda che durante i primi anni gli interessi passivi sono più alti perché i piani di rientro utilizzano come base il cosiddetto sistema di calcolo alla francese, che prevede rate composte da una quota di interessi più una quota relativa al rimborso vero e proprio del capitale. La quota interessi è più alta nei primi anni e decresce con il passare del tempo.
 

Rimborso: come ottenerlo

Si ottiene presentando la necessaria documentazione ai professionisti o ai centri che compilano la dichiarazione dei redditi. Tale documentazione non va allegata al 730 o all’Unico ma va conservata ed esibita in caso di controlli. Per quanto riguarda gli interessi passivi è la banca erogante che annualmente invia una dichiarazione che li certifica. In caso di mancato invio, la dichiarazione può essere richiesta. Per quanto riguarda invece le spese, quelle sostenute per l’apertura del mutuo risultano dalla contabilità bancaria, per le altre bisogna presentare le fatture corrispondenti.

Conserva sempre le fatture per poter richiedere il rimborso delle spese sostenute.

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