Novità mutui under 36 nel 2026: cosa cambia e come combinarli con i bonus green

Le agevolazioni per gli under 36

L’agevolazione principale per gli under 36 consiste nella possibilità di ottenere un mutuo con anticipo ridotto o addirittura nullo fino al 100% del valore dell’immobile, grazie a una garanzia statale che riduce il rischio per le banche, rendendo l’accesso al credito più semplice anche in una fase di tassi ancora relativamente elevati. Il meccanismo è gestito dal Fondo di Garanzia Prima Casa, amministrato da Consap S.p.A. (Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici), società interamente partecipata dal Ministero dell’Economia e delle Finanze: Consap non eroga direttamente il mutuo, ma garantisce all’istituto di credito una parte del finanziamento e interviene in caso di insolvenza del mutuatario.

Nello specifico per il 2026 la copertura statale sul mutuo è pari al 50% della quota capitale per la generalità dei richiedenti, e all’80% della quota capitale per alcune categorie, tra cui gli under 36 con ISEE nei limiti. Sono inoltre previste percentuali più elevate per alcune tipologie di famiglie numerose. 

Mutui fino al 100% grazie alla garanzia dello Stato

La copertura statale di parte della quota capitale rende gli istituti di credito meno esposti, agevolando quindi l’erogazione di mutui ad alto loan-to-value, cioè con anticipo minimo. Ad esempio, per l’acquisto prima casa da 200.000 euro, senza garanzia Consap, una banca potrebbe richiedere un anticipo del 20%, ovvero 40.000 euro da versare subito. Con garanzia Consap all’80% è possibile ottenere un mutuo fino al 100% del prezzo, riducendo l’anticipo a zero e limitando l’esborso iniziale a poche migliaia di euro per le sole spese accessorie. 

Un secondo beneficio riguarda i tassi di interesse: le banche che aderiscono al Protocollo d'Intesa con Consap per la garanzia 80% devono applicare un tasso “calmierato” da calcolare sulla base del TEGM (Tasso Effettivo Globale Medio) pubblicato trimestralmente dal MEF ai sensi della legge sull’usura. Questo meccanismo rappresenta di fatto un “tetto” per i tassi, che può portare a un risparmio di migliaia di euro di interessi su 30 anni. 

Va invece considerato che dal 2025 non è più attiva l’esenzione totale dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale: chi acquista nel 2026 rientra nel regime ordinario “prima casa” e deve quindi disporre della liquidità necessaria per coprire tasse, notaio e imposta sostitutiva sul mutuo.

Mutui under 36 e bonus green: come cumulare i vantaggi

Accanto alla garanzia Consap, la Legge di Bilancio prevede incentivi per le abitazioni efficienti dal punto di vista energetico. Per gli immobili in classe A o B acquistati da impresa costruttrice è prevista infatti la detrazione IRPEF del 50% dell’IVA pagata, recuperabile in dieci rate annuali.

Ad esempio, su un immobile da 250.000 euro, l’IVA prima casa al 4% vale 10.000 euro. Usufruendo della detrazione prevista dal bonus green è possibile recuperare 5.000 euro in dieci anni (ovvero con una detrazione IRPEF di 500 euro l’anno).

A questo può aggiungersi il mutuo green, che molte banche propongono con uno sconto di tasso (in genere tra lo 0,10% e lo 0,20%) per immobili ad alta efficienza energetica. In sostanza, ad esempio, su un mutuo da 200.000 euro a 30 anni, una riduzione dello 0,20% del tasso può generare un risparmio complessivo stimato tra 6.000 e 8.000 euro di interessi.

Combinando garanzia Consap, detrazione IVA e sconto green sul tasso, il beneficio economico complessivo può superare 40.000–50.000 euro tra minori interessi, recuperi fiscali e minore capitale iniziale richiesto.

L’importanza dell’ISEE

Per rientrare nelle agevolazioni previste per gli under 36, ottenendo quindi la garanzia all’80% del capitale, l’ISEE deve essere non superiore a 40.000 euro annui. Il superamento anche minimo della soglia comporta la perdita della garanzia rafforzata e il possibile ritorno a un mutuo con anticipo più elevato. L’ISEE 2026 si basa sui redditi del 2024 e sui patrimoni mobiliari e immobiliari al 31 dicembre 2024. 

Un elemento spesso sottovalutato è la giacenza media dei conti correnti: liquidità rimasta ferma nel 2024 può far aumentare sensibilmente l’indicatore. Altro aspetto decisivo è il nucleo familiare: se il richiedente risulta ancora residente con i genitori al momento della DSU (Dichiarazione Sostitutiva Unica), i redditi e i patrimoni dei genitori vengono sommati ai suoi, rendendo difficile rientrare nella soglia dei 40.000 euro. La residenza anagrafica incide quindi direttamente sull’accesso al beneficio.

Come richiedere le agevolazioni under 36 

La richiesta delle agevolazioni under 36 si avvia tramite la banca presso cui si chiede il mutuo (purché l’istituto aderisca al Fondo di Garanzia Prima Casa), presentando due documenti sostanziali:

• modulo di domanda Consap aggiornato;
• attestazione ISEE valida e completa di DSU. 

Prima di avviare l’iter di richiesta è consigliabile preparare anche tutta la documentazione relativa al mutuo e verificare il possesso dei requisiti. Per approfondire, vi rimandiamo alla nostra guida dedicata al bonus prima casa under 36.