Analisi del mercato dei mutui 2025: l'inversione di tendenza tra fisso e variabile e l'impatto sul potere d'acquisto

Andamento delle rate del mutuo

2. Il grande sorpasso: Fisso vs Variabile

Il dato più significativo del 2025 è l'inversione di tendenza sulla convenienza. Per la prima volta, dopo anni di dominio incontrastato del tasso fisso, nella seconda metà dell'anno il variabile (e in particolare il variabile Green) è tornato a offrire TAN d'ingresso inferiori.

• Inizio anno (Febbraio 2025): il fisso era la scelta obbligata.
  • Miglior fisso: 2,45% (Rata 562€)
  • Miglior variabile: 3,50% (Rata 631€)
  • Gap: +69€ a sfavore del variabile.
• Settembre/Ottobre 2025: la situazione si ribalta a causa della rapida discesa dell'Euribor e di una leggera risalita degli spread sui fissi.
  • Miglior fisso (Settembre): 3,16% (Rata 608€)
  • Miglior variabile (Settembre): 2,67% (Rata 576€)
  • Gap: -32€ a favore del variabile.
• Dicembre 2025: i variabili per un mutuo da 126.000 euro in 25 anni (LTV 70%) partono da un TAN pari a 2,54%, corrispondente ad una rata di 554,5 euro. Per lo stesso tipo di finanziamento, i tassi fissi partono da un TAN pari a 3,10%, con una rata di 604 euro, vale a dire 50 euro in più rispetto all’opzione variabile.
  • Miglior fisso (Dicembre): 3,10% (Rata 604€)
  • Miglior variabile (Settembre): 2,54% (Rata 554,5€)
  • Gap: -49,5€ a favore del variabile.

Questa dinamica ha riaperto il mercato delle surroghe da fisso a variabile e, per la prima volta, si intravedono finestre per strategie più aggressive di gestione del debito.

Documenti di riferimento

• Mutui: 134.000 euro la richiesta media (+5%)
• Mutui e BCE: probabile stop anche a settembre
• BCE: Mutui più difficili per immobili in zone a rischio climatico o con basse prestazioni energetiche
• Mutui: nel 2025, rate variabili in calo di 50€

Il ribaltamento dei tassi (migliori offerte online)

Mentre il fisso sale, il variabile scende

3. La variabile "Green" e il rischio climatico

Il 2025 ha introdotto con forza il tema della transizione energetica nei criteri di concessione del credito. I documenti analizzati evidenziano una biforcazione del mercato.

1. Immobili classe A/B: accesso a mutui "Green" con sconti significativi (fino a 4.500€ di risparmio in 25 anni).
2. Immobili classe C-G o zone a rischio: tassi più alti.

Secondo l'analisi di Facile.it sul bollettino BCE, acquistare una casa in classe energetica bassa o in zone a rischio climatico espone a costi maggiori e riduce la probabilità di ottenere condizioni di favore da parte delle banche.

Documenti di riferimento

• BCE: Mutui più difficili per immobili in zone a rischio climatico o con basse prestazioni energetiche

Risparmio Mutuo Green (ottobre 2025)

Mutuo standard VS mutuo green

4. Impatto sulla capacità di acquisto delle famiglie italiane

Per comprendere l'impatto reale di queste fluttuazioni, abbiamo simulato tre scenari basati su un nucleo familiare medio, considerando un mutuo di 134.000€ (richiesta media rilevata a Febbraio 2025) e i costi accessori di stipula, che ammontano mediamente a 12.558€ (dato di Agosto 2025) ed erodono parte della liquidità.

Esempio 1: famiglia con reddito medio - basso

• Reddito lordo annuo: 40.000€ (circa 2.167€ netti/mese)
• Rata massima sostenibile: 542€ per il variabile, 650€ per il fisso*
• Scenario Febbraio 2025:
  • col variabile (rata 666€) erano fuori mercato;
  • col fisso (rata 562€) potevano acquistare.
• Scenario Dicembre 2025:
  • grazie al calo dei tassi, il variabile (rata 554,5€) è ancora leggermente sopra soglia, ma molto più accessibile di prima. Può diventare sostenibile con qualche leggero aggiustamento sull'importo o sulla durata richiesti, oppure scegliendo prodotti a tasso misto (mix fisso-variabile) per i quali viene tollerato anche un rapporto rata/reddito più elevato.
  • Conclusione: il taglio dei tassi ha facilitato l'accesso al credito di questa fascia di reddito.

* Solitamente, per i redditi più bassi, le banche prevedono un rapporto rata/reddito massimo del 25% per i mutui a tasso variabile, mentre la soglia sui mutui a tasso fisso o per redditi più elevati è fissata intorno al 30%. In questo scenario, la soglia di sostenibilità della rata variabile sarebbe di 542€ circa, quindi leggermente inferiore alla rata di 554,5€ ottenibile con il variabile, ma non completamente fuori mercato.

Esempio 2: famiglia ceto medio

• Reddito Lordo Annuo: 55.000€ (circa 2.700€ netti/mese)
• Rata massima sostenibile: 810€
• Analisi: questa famiglia mantiene una buona capacità di accesso al credito in tutto il 2025. Tuttavia, la scelta tra fisso e variabile impatta sulla liquidità disponibile per i costi accessori (notaio, agenzia, tasse pari a oltre 12.500€).
• Vantaggio: scegliendo un variabile a dicembre, rispetto al variabile standard di gennaio, risparmiano 111,5€ al mese (1.338€ l'anno), cifra che può coprire l'assicurazione scoppio incendio e parte delle spese condominiali.

Esempio 3: famiglia alto reddito

• Reddito Lordo Annuo: 70.000€ (circa 3.300€ netti/mese)
• Rata massima sostenibile: 1.000€+
• Strategia: con ampia capacità di spesa, questa famiglia può sfruttare la volatilità. L'analisi suggerisce che, pur potendo permettersi un fisso per stabilità, il variabile al 2,54% rappresenta un'opportunità di arbitraggio finanziario (investendo la differenza).
• Surroga: se avevano un mutuo stipulato a inizio 2024 (tassi >4%), la surroga di fine 2025 avrebbe potuto generare un risparmio massiccio.

Documenti di riferimento

• Simulazioni proprietarie

Impatto rata su reddito familiare (scenario dicembre 2025)

Incidenza della rata del mutuo sul reddito

Conclusioni e prospettive

L'analisi dei documenti del 2025 restituisce la fotografia di un mercato in rapida guarigione ma più selettivo.

1. L'accessibilità è migliorata: il calo dei tassi (da oltre il 4% al 2,2% per i migliori variabili) facilita l'accesso a importi maggiori anche per i redditi sotto i 45.000€ annui.
2. Il "Green" non è più opzionale: il divario di costo tra un mutuo per casa in classe A e uno in classe G sta diventando strutturale. I 4.500€ di risparmio stimati sono solo la punta dell'iceberg rispetto al rischio di svalutazione di un immobile non efficiente.
3. Attenzione ai costi: nonostante il calo dei tassi, l'ingresso nel mercato richiede una liquidità immediata di circa 12.500€ (costi accessori), un fattore che continua a frenare i giovani nonostante i tassi agevolati.

In sintesi, il 2025 si chiude con un messaggio chiaro: il tasso variabile è tornato competitivo, ma la vera discriminante per il risparmio futuro sarà la classe energetica dell'immobile acquistato.

Fonti

• Mutui e BCE: probabile stop anche a settembre
• Costi accessori del mutuo prima casa: oltre 12.500 euro a stipula
• Mutui e BCE: stop ai tagli
• Mutui e BCE: ultimo taglio
• Mutui e BCE: tassi variabili presto più economici di quelli fissi
• Mutui e BCE: potrebbe essere l’ultimo taglio
• Mutui: 134.000 euro la richiesta media
• Mutui e BCE: rate in calo di 50 euro nel 2025
• Mutui: nel 2025, rate variabili in calo di 50€

Infografica riassuntiva sull'analisi del mercato dei mutui 2025