Si alzano le difese contro il caro rata dei mutui

L’Associazione Bancaria Italiana (ABI) e il Ministero dell’Economia hanno predisposto in sinergia una serie di interventi in chiave di prevenzione contro la crescita degli importi delle rate dei mutui variabili a seguito dei continui rialzi dei tassi della BCE.

Mentre il 27 luglio 2023 è scattato un nuovo aumento di 25 punti base, la buona notizia è che si guarda a settembre per un freno agli aumenti del costo del denaro. Tutto dipende dall’andamento dell'inflazione, che nel sentiero Bce deve essere riportata al 2% entro il 2025 e che in Italia attualmente è al 6,4% su base annua (dato Istat al 30 giugno).

Tornando ai mutui e a chi sceglie di acquistare casa, in questo momento la situazione non è così priva di possibilità. Innanzitutto vedremo i salvagenti esistenti per chi sceglie un mutuo a tasso variabile puro, dopodiché è bene ricordare che esistono disposizioni di vantaggio per chi acquista una prima casa o sceglie un finanziamento per acquistare una casa che abbia standard green.

Insomma, per la prima casa esistono agevolazioni fiscali che si rafforzano se si è un under 36, per i mutui green ci sono condizioni di particolare vantaggio e per chi ha in essere mutui variabili ci sono possibilità di rendere più sostenibile la rata. Vediamole assieme.

Se la rata è pesante si può allungare la durata del mutuo

L’Associazione Bancaria Italiana ha invitato gli istituti bancari associati a fare squadra e a prevenire le situazioni di criticità che si dovessero venire a creare per i clienti che si accorgono di avere una rata aumentata eccessivamente nell’ultimo anno.

Si dà il via libera alla possibilità di intervenire, innanzitutto sull’allungamento della durata del mutuo a tasso variabile, rivedendo quindi le condizioni. Le valutazioni dovranno essere sempre sull’analisi del caso singolo e si attiveranno su richiesta del cliente, ma – ad esempio – invece della durata standard sui 30 anni, le banche potranno essere più propense ad arrivare a 40 anni, diluendo il peso della rata. L’ABI precisa senza oneri aggiuntivi, anche se c’è da considerare il ruolo che, in caso di allungamento, potranno giocare gli interessi nel tempo.

L’allungamento può essere previsto anche per quei clienti che sono già in ritardo sul pagamento delle rate, ma solo entro i 90 giorni, altrimenti scatterebbero le regole Eba europee sulla solvibilità dei crediti e il ritardo farebbe rientrare i mutuatari nella categoria degli insolventi. Infatti, se l’operazione di revisione del finanziamento ha un costo per la banca superiore all’1%, il credito deve essere classificato come deteriorato, e oltre il termine dei 90 giorni gli spazi di manovra per non superare questa soglia risultano davvero minimi. Meglio quindi giocare d’anticipo e richiedere il prolungamento prima ancora di ritrovarsi in una situazione di difficoltà, altrimenti non è detto che le misure di alleggerimento degli oneri vengano accordate.

Altro intervento di sistema è la possibilità del cambio da tasso da variabile a fisso semplificato. La legge di bilancio 2023 ha riaperto questa possibilità, ma a chi ha due condizioni precise:

• mutui fino a 200 mila euro;
• ISEE fino a 35 mila euro.

L’invito di ABI è quello di essere più flessibili nel riconoscimento delle condizioni. Dunque ok alla possibilità di riconoscere il passaggio da variabile a fisso anche nel caso di somme maggiori finanziate e di ISEE più elevati (fino a 45 mila ad esempio).

Le banche sono state invitate poi a spingere maggiormente sulle surroghe, che – come rilevato da Assofin (Associazione di operatori bancari, assicuratori e di credito al consumo) – stanno diminuendo praticamente a picco a causa dell’onerosità, allo stato attuale, dei passaggi da un mutuo all’altro. ABI invita a riaprire questo canale: secondo l’associazione, il mercato delle surroghe nel 2023 rappresenta appena il 7% del totale, mentre nel 2020 era al 19%. In sintesi, sebbene ci sia una domanda alta, gli istituti frenano per i timori degli obblighi prudenziali. Altro fattore di poco appeal per il mercato, l’introduzione dell’equo compenso, che ha fatto triplicare in alcuni casi le spese notarili a carico delle banche.

Passiamo all’ultima proposta ABI: qualora sussistano le condizioni previste per legge, incentivare l’accesso alla sospensione delle rate del fondo Gasparrini, che già in periodo Covid era stato esteso anche a partite IVA, liberti professionisti e cassintegrati. Il fondo consente il subentro dello Stato nel pagamento delle rate, sospendendole al cliente, che riprenderà i pagamenti una volta trascorso un tot di mesi. Al momento però è possibile presentare istanza solo al verificarsi di determinate condizioni, come la perdita del lavoro.

Mutui green

Il mercato dei mutui green è in via di consolidamento in Italia. Secondo Facile.it, nel 2022 la richiesta di questa particolare tipologia di finanziamento si è assestata sul 7% del totale. La richiesta di finanziamento si aggira intorno ai 150 mila euro, che corrisponde a circa l’11% in più rispetto ai mutui tradizionali. Anche gli immobili su cui matura la richiesta hanno un valore più elevato: nel 2022 è stato pari a 216.090 euro (+15% rispetto a quello degli immobili legati ad un mutuo standard).

Ma cosa sono i mutui green? Come si può immaginare dall’utilizzo del termine green, sono prodotti destinati a finanziare l’acquisto o la costruzione di immobili che abbiano elevate prestazioni energetiche, o a sostenere interventi di riqualificazione sull’esistente. Si deve puntare a ottenere un miglioramento di circa il 30% delle prestazioni energetiche dell’edificio per cui si richiede il mutuo.

In Italia i principali istituti di credito propongono mutui green con caratteristiche e benefici che variano a seconda della banca: nella maggior parte dei casi chi sceglie un mutuo verde ha diritto a uno sconto sul tasso di interesse, normalmente pari allo 0,10%, ma non mancano istituti che offrono prodotti assicurativi gratuiti o i servizi di consulenza ambientale per migliorare l’efficienza energetica dell’abitazione.

Se normalmente i mutui green sono destinati a immobili ad alta efficienza energetica, è bene sapere che in Italia esistono mutui verdi che possono essere richiesti anche per l’acquisto di abitazioni non efficienti dal punto di vista energetico, ma che si intende riqualificare. In questo caso lo sconto sul tasso di interesse non viene concesso all’atto di acquisto della casa, ma solo se e quando l’immobile, a seguito di un intervento di riqualificazione, riuscirà a migliorare la propria prestazione energetica di almeno il 30%. Nel caso possono entrare in gioco anche le agevolazioni fiscali relative alla ristrutturazione edilizia, come l’ecobonus o anche il 110% riveduto con aliquota del 90%, che con aliquote e modalità diverse offrono uno sconto fiscale proprio su interventi che migliorino la resa energetica e l’efficientamento dell’edificio.

Agevolazioni fiscali prima casa e mutui under 36

Per chi acquista casa come prima abitazione o ha un'età inferiore ai 36 anni, fino al 31 dicembre 2023, il legislatore è intervenuto con una serie di disposizioni sulla leva fiscale, rendendo meno gravoso l’acquisto.

Per entrambe le formule, che si tratti di mutuo prima casa o mutuo prima casa under 36, ad esempio, è prevista la possibilità di portare in detrazione il 19% degli oneri legati agli interessi passivi sui mutui. Si ricorda che per usufruire del beneficio bisogna rispettare due condizioni: essere proprietari dell’immobile prima casa ed essere titolari del contratto di mutuo.

Inoltre, al momento della stipula dell’atto è possibile ottenere uno sconto sull’applicazione delle imposte di registro e ipocatastali, un abbattimento di aliquota che addirittura si azzera nel caso dell’acquisto di prima casa under 36. Inoltre, nel caso dei mutui under 36, è prevista anche l’esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo.

La condizione da rispettare per i mutui under 36 è di avere un'età al di sotto dei 36 anni e un Isee entro i 40 mila euro. Sempre sulla prima casa, ricordiamo che non è previsto il pagamento dell’Imu e si possono portare in detrazione gli oneri relativi alle spese notarili o ai costi di agenzia.