Arrivata sul filo di lana la proroga per i mutui under 36

Con il primo voto alla legge di conversione del dl 51/23 da parte della Camera, è stata introdotta la proroga al 30 settembre per usufruire di un sostegno fiscale per acquistare la prima casa per chi ha fino a 36 anni.

Sui mutui under 36 i notai segnalano che, di fronte alla situazione di contrazione delle domande di mutuo del 23,56%, la fascia under 36 ha registrato un calo di quasi il 20%, in misura minore quindi rispetto alle altre fasce d’età dei mutuatari. E in prospettiva per il 2023 è la fascia che continuerà a stipulare atti di compravendita. Vediamo insieme le novità.

La proroga

A pochi giorni dalla scadenza, il governo ha prorogato al 30 settembre 2023 (in luogo del 30 giugno 2023) l’estensione della garanzia massima dell'80%, a valere sul Fondo gestito da Consap per l’acquisto a condizioni di favore dell’immobile da adibire a prima casa. La legge ha completato il suo iter in poco tempo e ora si attende solo la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, facendo diventare definitiva la proroga di altri 3 mesi.

La garanzia si applica sulla quota capitale dei mutui destinati alle categorie prioritarie, aventi specifici requisiti di reddito e di età. La disposizione, dunque, è secca: prende tutta la disciplina, così come è, e ne sposta il termine più avanti, al 30 settembre. Del resto il ministro dell’economia Giancarlo Giorgetti aveva preso impegno in Parlamento il 26 maggio 2023 di intervenire per dare ossigeno contro il caro mutui. L’intervento però ha una platea ben mirata e circoscritta.

La disposizione in vigore e le condizioni per presentare domanda

Esiste un fondo a sostegno dell’acquisto della prima casa che eroga la garanzia statale nella misura del 50% del capitale o dell’80% per categorie cosiddette prioritarie.  I soggetti che possono accedere e rientrano nelle categorie sono indicati dalla legge.

Le categorie prioritarie per l’accesso in senso ampio al fondo di garanzia dell’80% sono le giovani coppie, i nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, i conduttori di alloggi IACP e i giovani di età inferiore ai 36 anni, in possesso di ISEE non superiore a 40.000 euro annui, richiedenti un mutuo superiore all’80% dell’immobile, ivi compresi gli oneri accessori. Il valore coperto è fino a 250 mila euro.

Se per le altre categorie l’accesso prioritario non scade, per gli under 36 era stato fissato un termine, quello del 30 giugno, che ora il governo ha prorogato al 30 di settembre. La misura massima della garanzia concedibile dal Fondo di garanzia per la prima casa, nei casi elencati e anche per i giovani under 36, è elevata all’80% (dal 50%) della quota capitale.

Il mutuo a interesse agevolato

Con il rialzo dei tassi e gli aumenti delle rate del variabile a dicembre per far ripartire l’erogazione dei mutui agli under 36 – bloccata perché le condizioni in essere determinavano valutazioni onerose per le banche – sono state apportate modifiche al tasso calmierato del mutuo.

La legge ha stabilito che la possibilità di elevare la garanzia fino all’80% in favore delle categorie prioritarie, fermi i requisiti richiesti, operi anche quando il TEG sia superiore al TEGM, nel rispetto di determinate condizioni. In particolare, viene stabilito che il TEG può superare il TEGM nella misura massima pari al differenziale tra la media del tasso Interest Rate Swap a 10 anni calcolata nel mese precedente al mese di erogazione e la medesima media calcolata nel trimestre sulla base del quale è stato calcolato il TEGM in vigore.

La norma si applica in caso di differenziale positivo. Qualora, invece, tale differenziale risulti negativo, i soggetti finanziatori sono tenuti ad applicare le condizioni di maggior favore in relazione al TEGM in vigore. Quanto sopra ricordato si applica, in via eccezionale, alle domande presentate dal 1° dicembre 2022 e fino al 30 settembre 2023 (secondo la proroga in esame, rispetto al 30 giugno 2023).

Le agevolazioni fiscali

La proroga trascina con sé anche le disposizioni di favore in campo fiscale, con tasse light in caso di stipula dell’atto. È prevista una esenzione dall'imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative. Il requisito deve essere indicato dall’atto che si stipula davanti al notaio.

Restano esclusi però dall’agevolazione gli acquisti di immobili di categoria catastale A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici), oltreché gli acquisti di uffici e studi privati (categoria A/10).

I numeri dei notai sui mutui under 36

Il consiglio nazionale del notariato ha diffuso una nota sull’andamento dei mutui per l’acquisto della casa nei primi due mesi del 2023. È stata registrata una flessione del 23,56% rispetto allo stesso periodo del 2022. A gennaio la diminuzione dei prestiti bancari è stata pari al 15,8%, per accentuarsi a febbraio con una diminuzione del 29,3%. La lettura che ne danno i notai è che rispetto al mercato immobiliare, in genere chi acquista casa lo fa attingendo ai propri capitali piuttosto che ricorrendo al finanziamento.

Gli under 36 fanno meglio delle altre fasce d’età

La flessione delle compravendite comporta anche un calo del numero delle persone fisiche che hanno contratto un mutuo (-21,15%), andando da un -19,3% della fascia di età 18-35 anni a un picco del 33,3% della fascia 66-75 anni.

Nonostante il calo del 23,56% del numero dei mutui (dai 61.581 nel primo bimestre 2022 a 47.070 nel primo bimestre 2023), la riduzione del capitale erogato è in realtà inferiore ed è pari al 20,7% (da 10,2 miliardi nel primo bimestre 2022 a 8,1 miliardi nel primo bimestre 2023). La differenza di questi due dati percentuali è data da una riduzione inferiore e pari all’8,46% dei mutui concessi per cifre superiori ai 500.000 euro rispetto ad esempio al -20,9% della fascia 100.000-150.000 euro e del -30,2% della fascia 150.000-200.000 euro.

Under 36 unici a crescere nella richiesta dei mutui per il 2023

Dalle proiezioni sul 2023 l’unica fascia di età che potrà avere un dato positivo della concessione dei finanziamenti è quella 18-35, con un +9%. Tutte le altre fasce di età subiranno un forte calo con un picco negativo del 44,7% per la fascia 66-75. Il mercato delle surroghe, infine, subirà un calo del 49,5% rispetto al 2022.