Cedolare secca affitti brevi: cosa cambia nel 2026 per i proprietari

Cedolare secca degli affitti brevi: novità 2026

L'ultima Legge di Bilancio ha introdotto alcune modifiche per i proprietari che affittano immobili a breve termine. Nello specifico, ha confermato le aliquote previste per il primo ed il secondo immobile, mentre a partire dal terzo immobile diventa obbligatoria l’apertura della partita IVA, poiché la locazione si considera attività imprenditoriale.

Secondo la relazione allegata alla Legge di Bilancio, questa novità porterà circa 13 milioni di euro l'anno nelle casse dello Stato. 

Cosa cambia per i proprietari?

La cedolare secca è un regime facoltativo che sostituisce Irpef e addizionali sui redditi da locazione. Si tratta di una soluzione conveniente per quei piccoli proprietari di immobili che desiderano ampliare il proprio patrimonio locando gli appartamenti nel breve periodo.

Il legislatore, però, considera la locazione di più di 3 immobili come un'attività imprenditoriale a tutti gli effetti. Per questo, il cambio di passo e l'applicazione del concetto secondo cui diventa necessaria l'apertura della partita IVA. Non sono mancate, chiaramente, le polemiche.

Tuttavia, c'è da sottolineare che il riferimento è sempre all’unità immobiliare: un appartamento diviso in più stanze, locate separatamente, anche con diversi contratti, continua a valere come un'unica casa. In questo caso, non si applica la novità. 

Conseguenze a livello fiscale e previdenziale

A livello fiscale, il reddito sarà frutto dei canoni incassati. Chi aderisce al regime agevolato, applicherà una deduzione forfettaria del 15%. Non è dovuta l'Irap, ma dovrà essere verificata la compatibilità con il proprio eventuale impiego. Questo soprattutto per chi lavora nel pubblico e chi ha un reddito superiore ai 35 mila euro annui: in quest'ultimo caso, si dovrà effettuare il passaggio al regime ordinario.

Il proprietario dovrà inoltre iscriversi alla gestione previdenziale, a meno che non sia già in qualche modo coperto. Il vero problema, infatti, sono i contributi, che dovranno essere versati nel momento in cui si passa dalla cedolare secca al regime d'impresa. Questi potrebbero causare una cospicua riduzione del guadagno netto.