Serve assistenza?
02 55 55 222
facile.it/images/mutui guide il rent to buy un modo alternativo di acquistare casa
Le 3 cose da sapere:
  1. 1

    Cos'è: programma preparatorio all'acquisto di un immobile

  2. 2

    Come funziona: si versa una caparra molto bassa dopo un periodo transitorio

  3. 3

    Confronta le varie tipologie di mutuo disponibili e scegli la più adatta

Mutuo casa: trova il migliore
Mutuo casa: trova il migliore

Il rent to buy è un tipo di contratto che consente la vendita di un immobile. In sostanza, il proprietario concede fin da subito l'uso dell'immobile ad un conduttore che, dopo un periodo di tempo prestabilito, può decidere di acquistarlo, detraendo parte del prezzo dagli affitti già versati.

Si tratta di una formula alternativa di vendita, come l'affitto con riscatto. Le due espressioni vengono erroneamente utilizzate come sinonimi, ma si tratta di modalità di vendita diverse anche contrattualmente.

Il contratto rent to buy è una formula di vendita di diritto anglosassone, molto diffusa in Gran Bretagna e negli Stati Uniti. In Italia è stata regolamentata per la prima volta nel 2014 con il Decreto ‘Sblocca Italia’, che ha introdotto nel nostro ordinamento norme ad hoc riferite a questa formula di vendita.

Sommario

Rent to buy: cos’è

Il rent to buy è una tipologia di contratto, introdotta nel nostro ordinamento dal Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014 convertito in Legge 164/2014), che permette di entrare in casa come conduttore e diventarne proprietario alla scadenza prestabilita, pagando un canone in rate mensili assimilabili a un affitto. Si tratta di una sorta di programma preparatorio all'acquisto, un ibrido tra un contratto di locazione e un preliminare di compravendita di un immobile, dove alla fine del periodo transitorio il conduttore potrà decidere se procedere con l'acquisto e saldare il prezzo concordato oppure non effettuare la compravendita. In questo secondo caso, se non si dispone della somma necessaria a estinguere il debito, è possibile richiedere il mutuo attraverso la comparazione dei mutui offerti. Se si è stati puntuali nel versamento delle rate durante il cosiddetto periodo di godimento, il finanziamento può essere erogato con più facilità perché si è data prova di essere buoni pagatori.

Si tratta di una formula particolarmente consigliata se non hai la liquidità necessaria per dare un anticipo.

Come funziona il Rent to Buy

Il funzionamento del rent to buy è piuttosto semplice: il proprietario consegna immediatamente l’immobile al conduttore, che paga il canone d’affitto, a condizione di poter decidere, dopo un periodo di tempo prestabilito, se acquistare l’immobile. La decisione di acquisto è totalmente autonoma e non obbligatoria (si consiglia di leggere bene il contratto), e comporta la sottrazione dal prezzo d’acquisto di una parte dei canoni già pagati. In pratica, dopo aver individuato l’immobile da acquistare, è necessario versare una caparra di importo normalmente basso. In Gran Bretagna, ad esempio, è in genere intorno al 6% del valore dell’immobile (su 100mila euro, si versa una caparra da 6mila) e in Italia non ci si discosta molto da questo valore che comunque viene concordato tra le parti. Alla fine del periodo ‘transitorio’ le rate vengono detratte in tutto o in parte (anche qui la casistica è varia) dal prezzo di vendita fissato inizialmente.

L’art. 23 del decreto Sblocca Italia prevede che per i contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili (così viene definito il rent to buy) la stipula del contratto con atto notarile e la trascrizione nei Registri immobiliari. Operazione che garantisce l’inquilino in caso di ipoteche sull’immobile o di fallimento del venditore, tutelando al tempo stesso quest’ultimo che rimane proprietario dell’abitazione sino a quando non viene pagato per intero il prezzo pattuito.

La norma prevede, in caso di mancato pagamento di un certo numero di canoni, fissato dalle parti, ma non inferiore a un ventesimo del loro totale, che l’inquilino debba lasciare l’immobile e il proprietario possa trattenere a titolo di indennizzo quanto sino ad allora versato. Se, viceversa, il venditore è inadempiente deve restituire la parte degli importi mensili pagati come corrispettivo di vendita più gli interessi legali.

Il contratto rent to buy si può applicare per:

  • appartamenti
  • case
  • autorimesse
  • negozi
  • uffici
  • capannoni
  • terreni
  • cantine
  • immobili in costruzione

Il canone mensile: come si calcola

Non esiste una regola o una formula di calcolo delle rate. Le parti concordano l’entità delle rate che, solitamente, ma non sempre, sono un po’ più alte rispetto a un canone medio di locazione richiesto sul mercato per una analoga tipologia di abitazione.

I vantaggi del contratto rent to buy

Vantaggi per l'acquirente

Il principale vantaggio del rent to buy per l’acquirente consiste nella possibilità di prendere subito possesso di un’abitazione rimandando di qualche anno la stipula di un eventuale mutuo prima casa. La formula è particolarmente indicata per chi non dispone nell'immediato di una somma sufficiente a dare un anticipo a seguito di casistiche come la mancata concessione del mutuo a causa di mancanza di alcuni requisiti (es. contratto stagionale o di apprendistato), la segnalazione al CRIF o più semplicemente l'attesa di una somma di denaro prevista dalla vendita di un altro immobile o di una eredità. Grazie al rent to buy, quindi, molte persone hanno la possibilità di avvicinarsi all’acquisto della casa desiderata, senza sostenere nel breve termine tutti i costi tipici della compravendita, tra cui le imposte sull’acquisto, l’onorario dell’atto di mutuo e le spese della banca (perizia, istruttoria, assicurazioni sul mutuo).

Vantaggi per il venditore

Dal punto di vista del venditore questa formula è particolarmente vantaggiosa per coloro che non desiderano riacquistare casa entro i cinque anni dalla precedente compravendita: per la legge italiana infatti il proprietario di un’abitazione adibita a prima casa, che vende l'immobile nel primo quinquennio, per mantenere le agevolazioni fiscali sulla prima casa ha l'obbligo di ricomprare una nuova prima casa. La situazione diventa più complessa qualora l'immobile venduto prima dei cinque anni sia una seconda casa, in quanto sulla vendita sarà necessario pagare delle tasse per la plusvalenza.

Un altro vantaggio dal punto di vista del venditore si concretizza nel caso di difficoltà nel vendere un immobile, dovuta magari ad una fase di crisi finanziaria e mercato immobiliare stagnante: in questo caso la formula del rent to buy può "ingolosire" potenziali compratori e agevolare la vendita di immobili. Per questo motivo il rent to buy è stato utilizzato da molti costruttori per alienare più facilmente quelle abitazioni rimaste invendute.

Il contratto: come funziona

L’art. 23 del Decreto Sblocca Italia prevede per questo settore un nuovo tipo di contratto unico nel quale si abbinano un contratto di locazione e un preliminare di vendita dell’immobile.

Ciò significa che dopo un numero di anni prestabilito il conduttore può decidere se acquistare l’abitazione detraendo dal prezzo fissato inizialmente i canoni pagati in tutto o in parte. Il contratto deve essere inoltre stipulato da un notaio e trascritto nei Registri immobiliari. La trascrizione ha una durata di 10 anni.

La legge fissa inoltre in tre anni la durata del contratto di locazione, periodo che può essere elevato sino a 10 anni a discrezione delle parti.

Costi del Rent to Buy

Ma quali sono i costi da sostenere per la sottoscrizione di un contratto rent to buy. Come abbiamo visto, al fine di garantire una maggiore tutela delle parti è necessario registrare il contratto nei registri immobiliari tramite un notaio. L'acquirente dovrà quindi farsi carico delle spese di trascrizione e dell’onorario del notaio, così come dei futuri costi relativi alla compravendita definitiva. Durante il periodo di godimento le imposte legate alla proprietà dell’immobile restano a carico del futuro venditore fino a quando non cederà il bene in via definitiva, così come avviene in qualsiasi contratto di affitto.

Cosa succede se l’inquilino non esercita l’opzione di riscatto

La legge prevede che alla fine del periodo di godimento il conduttore possa anche non procedere all’acquisto e lasciare l’immobile oppure continuare ad abitare la casa come affittuario perdendo però le agevolazioni sul canone. Il conduttore ha anche la facoltà di nominare un terzo soggetto come previsto da tutti i contratti preliminari e cedere il contratto.

Rent to buy casa e affitto con riscatto: le differenze

L’affitto con riscatto è la modalità di vendita delle case popolari utilizzata negli anni 60. A differenza del rent to buy il periodo di godimento era molto più lungo (anche 20/30 anni). Dal punto di vista contrattuale, l’affitto con riscatto prevede un contratto di locazione affiancato da un contratto d’opzione d'acquisto. Nel contratto di locazione si può inserire una clausola che dà al conduttore il diritto di poter acquistare l’immobile al prezzo pattuito inizialmente. In caso di riscatto, i canoni pagati vengono considerati come acconto e detratti dal prezzo di vendita.

Il rent to buy non va confuso con l'affitto con riscatto, che è un contratto di locazione vero e proprio.

Rata mensile
252,71€
Prodotto
Mutuo CA Greenback Acquisto Green
Finalità
Acquisto prima casa
Importo
€ 50.000
Tasso
1,99% (Tasso finito)
Tipo Tasso
Fisso
TAEG
2,51%
Durata
20 anni
Costo totale
€ 60.649,19
Rata mensile
252,71€
Rata mensile
267,15€
Prodotto
Mutuo CA Greenback Acquisto
Finalità
Acquisto prima casa
Importo
€ 50.000
Tasso
2,59% (Tasso finito)
Tipo Tasso
Fisso
TAEG
3,13%
Durata
20 anni
Costo totale
€ 64.115,80
Rata mensile
267,15€
Rata mensile
268,62€
Prodotto
Mutuo Green
Finalità
Acquisto prima casa
Importo
€ 50.000
Tasso
2,65% (Tasso finito)
Tipo Tasso
Fisso
TAEG
2,87%
Durata
20 anni
Costo totale
€ 64.468,89
Rata mensile
268,62€
Rata mensile
268,62€
Prodotto
Mutuo Giovani Consap Green
Finalità
Acquisto prima casa
Importo
€ 50.000
Tasso
2,65% (Tasso finito)
Tipo Tasso
Fisso
TAEG
2,87%
Durata
20 anni
Costo totale
€ 64.468,89
Rata mensile
268,62€
Rata mensile
272,32€
Prodotto
Mutuo Spensierato Green
Finalità
Acquisto prima casa
Importo
€ 50.000
Tasso
2,80% (Tasso finito)
Tipo Tasso
Fisso
TAEG
3,12%
Durata
20 anni
Costo totale
€ 65.356,70
Rata mensile
272,32€

*Annuncio Promozionale, per tutte le informazioni relative a ciascun prodotto si prega di prendere visione di Informativa Trasparenza Mutui. Tutti i prodotti presenti sul comparatore sono da considerarsi assistiti da garanzia di ipoteca sull'immobile. Ti ricordiamo sempre di prendere visione delle Informazioni Generali sul Credito Immobiliare offerto ai consumatori nonché agli altri documenti di Trasparenza. Per verificare la soluzione adatta alle tue esigenze clicca su verifica fattibilità

Faq Rent to Buy

Il conduttore è obbligato all'acquisto dell'immobile?

No, il conduttore ha la facoltà di acquistare l'immobile, ma nessun obbligo esplicito di farlo.

Cosa succede in caso di mancato pagamento dei canoni?

In caso di inadempienza, il conduttore deve restituire l’immobile, nei tempi e nei modi stabiliti dalle parti in sede di stipula del contratto.

Quale tipologia di immobile è oggetto del rent to buy?

Il rent to buy può avere quale oggetto qualsiasi tipologia di immobile: immobili abitativi (case o appartamenti), autorimesse, cantine, capannoni, negozi, uffici, terreni o immobili ancora in costruzione.

È possibile la risoluzione in anticipo del contratto?

Sì, la risoluzione del contratto è prevista in caso di mancato pagamento anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni determinato dalle parti, non inferiore a un ventesimo del numero complessivo.

Offerte confrontate

Confronta in pochi istanti i mutui on line offerti dalle banche e richiedi senza impegno la fattibilità del finanziamento.

Mutuo Prima Casa

Confronta i nostri prodotti

Preventivo mutuo

Surroga Mutuo

Riduci la rata del mutuo

Preventivo surroga

Guide ai mutui

pubblicato il 4 aprile 2024
Quanto posso chiedere di mutuo?

Quanto posso chiedere di mutuo?

Se stai pensando di acquistare una casa, probabilmente ti starai chiedendo quanto mutuo puoi permetterti e qual è l'importo massimo che puoi richiedere. Per scoprirlo, è fondamentale capire la tua disponibilità finanziaria.
pubblicato il 4 aprile 2024
Quali sono le formule matematiche per il calcolo del mutuo

Quali sono le formule matematiche per il calcolo del mutuo

Quando si deve richiedere un mutuo per acquistare casa, una delle principali preoccupazioni è comprendere in anticipo a quanto ammonteranno la rata e gli interessi. Scopriamo insieme come calcolarli.
pubblicato il 2 gennaio 2024
Mutuo under 36: guida completa 2024

Mutuo under 36: guida completa 2024

Le agevolazioni per i mutui under 36 subiranno importanti cambiamenti nel 2024. Ecco tutto ciò che c'è da sapere per i giovani che vogliono richiederlo quest'anno.
pubblicato il 20 giugno 2023
Comprare casa dai genitori o dai parenti (e perché è difficile!)

Comprare casa dai genitori o dai parenti (e perché è difficile!)

Cosa potrebbe succedere se un figlio volesse comprare la casa dei genitori o di altri parenti in generale? Questa cosa è permessa, ma non sempre le banche sono disposte ad offrire questo tipo di mutuo. Vediamo perché!
pubblicato il 13 febbraio 2023
Bonus Ristrutturazione 2024: tutte le informazioni

Bonus Ristrutturazione 2024: tutte le informazioni

Scopri di più sul bonus ristrutturazione 2024 e sugli sgravi fiscali concessi!
pubblicato il 15 dicembre 2022
Cos'è un mutuo e come funziona

Cos'è un mutuo e come funziona

Il mutuo è un prestito a lungo termine in cui un parte concede in prestito una somma di denaro ad un'altra. Vediamo come funziona e quali sono le sue caratteristiche.
pubblicato il 24 ottobre 2022
Mutuo cointestato: come funziona?

Mutuo cointestato: come funziona?

Il mutuo cointestato è un mutuo in cui due o più soggetti sottoscrivono lo stesso finanziamento e si impegnano congiuntamente a rimborsare l'importo delle rate. Il vantaggio principale di questa formula risiede nel fatto che le banche hanno una duplice garanzia di solvibilità e, in caso di mancato pagamento da parte di uno dei due debitori, possono rivalersi sull'altro per richiedere l'intero importo dovuto.
pubblicato il 28 giugno 2022
Trasloco a Roma: prezzi medi e consigli

Trasloco a Roma: prezzi medi e consigli

Vivere a Roma offre molte opportunità. Tuttavia, traslocare in questa capitale ricca di storia potrebbe non essere semplice; ecco allora una piccola guida su come fare il trasloco a Roma.

Banche

Scopri le informazioni e le offerte di mutuo delle banche partner di Facile.it.

© 2024 Facile.it
Tutti i diritti riservati
Facile.it è un servizio offerto da Facile.it S.p.A. con socio unico • Via Sannio, 3 - 20137 Milano • P.IVA 07902950968

Nel mercato assicurativo i principali metodi di pagamento accettati sono:

Payment LogoPayment LogoPayment LogoPayment LogoPayment LogoPayment Logo

Ricorda: nel mercato assicurativo NON è previsto come metodo di pagamento l'utilizzo di ricariche postepay e pagamenti intestati a persone fisiche.

Navigazione sicura:

Navigazione sicuraNavigazione sicura

Il servizio di intermediazione assicurativa di Facile.it è gestito da Facile.it Broker di assicurazioni S.p.A. con socio unico, broker assicurativo regolamentato dall'IVASS ed iscritto al RUI in data 13/02/2014 con numero B000480264 • P.IVA 08007250965 • PEC PEC

Il servizio di mediazione creditizia per i mutui e per il credito al consumo di Facile.it è gestito da Facile.it Mediazione Creditizia S.p.A. con socio unico, iscrizione Elenco Mediatori Creditizi OAM numero M201 • P.IVA 06158600962

Il servizio di comparazione tariffe (luce, gas, ADSL, cellulari, conti e carte) ed i servizi di marketing sono gestiti da Facile.it S.p.A. con socio unico • P.IVA 07902950968