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Il rent to buy: un modo alternativo di acquistare casa

Il rent to buy: un modo alternativo di acquistare casa

Rent to buy e affitto con riscatto sono formule alternative di vendita di cui si è sentito parlare parecchio negli ultimi mesi. Le due espressioni vengono erroneamente utilizzate come sinonimi. In realtà si tratta di modalità di vendita diverse anche contrattualmente. Il rent to buy è una formula di vendita di diritto anglosassone già molto diffusa in Gran Bretagna e negli Stati Uniti. In Italia è stata regolamentata per la prima volta nel 2014 con il Decreto ‘Sblocca Italia’  che ha introdotto nel nostro ordinamento norme ad hoc riferite al rent to buy.
 

Ren to buy: Cos’è

Il rent to buy è un programma preparatorio all’acquisto che permette di entrare in casa come conduttore e diventarne proprietario alla scadenza prestabilita, pagando rate mensili assimilabili a un affitto. Con il rent to buy alla fine del periodo transitorio il conduttore avrà accantonato  una somma di entità più o meno pari a un anticipo. A quel punto, se non si dispone della somma necessaria a estinguere il debito, è possibile richiedere il mutuo. Se si è stati puntuali nel versamento delle rate durante il cosiddetto periodo di godimento, il finanziamento può essere erogato con più facilità perché si è data prova di essere buoni pagatori.
 

Il rent to buy è particolarmente consigliato se non hai la liquidità necessaria per dare un anticipo.


Come funziona

Dopo aver individuato l’immobile da acquistare, è necessario versare una caparra di importo normalmente basso. In Gran Bretagna, ad esempio, è in genere intorno al 6% del valore dell’immobile (su 100mila euro, si versa una caparra da 6mila) e in Italia non ci si discosta molto da questo valore che comunque viene concordato tra le parti. Alla fine del periodo ‘transitorio’ le rate vengono detratte in tutto o in parte (anche qui la casistica è varia) dal prezzo di vendita fissato inizialmente. L’art. 23 del decreto Sblocca Italia prevede che per i contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili (così viene definito il rent to buy) la stipula del contratto con atto notarile e la trascrizione nei Registri immobiliari. Operazione che garantisce l’inquilino in caso di ipoteche sull’immobile o di fallimento del venditore, tutelando al tempo stesso quest’ultimo che rimane proprietario dell’abitazione sino a quando non viene pagato per intero il prezzo pattuito. La norma prevede, in caso di mancato pagamento di un certo numero di canoni, fissato dalle parti, ma non inferiore a un ventesimo del loro totale, che l’inquilino debba lasciare l’immobile e il proprietario possa trattenere a titolo di indennizzo quanto sino ad allora versato. Se, viceversa, il venditore è inadempiente deve restituire la parte degli importi mensili pagati come corrispettivo di vendita più gli interessi legali.
 

Il canone mensile: come si calcola

Le parti concordano l’entità delle rate che, solitamente, ma non sempre, sono un po’ più alte rispetto a un canone medio di locazione richiesto sul mercato per una analoga tipologia di abitazione.
 

I vantaggi del rent to buy

Il vantaggio per l’acquirente consiste nella possibilità di prendere subito possesso di un’abitazione rimandando di qualche anno la stipula di un eventuale mutuo. La formula è particolarmente indicata per chi non dispone di una somma sufficiente a dare un anticipo. Il rent to buy è stato utilizzato dai costruttori negli ultimi anni per alienare più facilmente quelle abitazioni rimaste invendute a causa della crisi finanziaria.
 

Il contratto: come funziona

L’art. 23 del Decreto Sblocca Italia prevede per il rent to buy un nuovo tipo di contratto unico nel quale si abbinano un contratto di locazione e un preliminare di vendita dell’immobile. Ciò significa che dopo un numero di anni prestabilito il conduttore può decidere se acquistare l’abitazione detraendo dal prezzo fissato inizialmente i canoni pagati in tutto o in parte. Il contratto deve essere inoltre stipulato da un notaio e trascritto nei Registri immobiliari. La trascrizione ha una durata di 10 anni. La legge fissa inoltre in tre anni la durata del contratto di locazione, periodo che può essere elevato sino a 10 anni a discrezione delle parti.
 

Cosa succede se l’inquilino non esercita l’opzione di riscatto

La legge prevede che alla fine del periodo di godimento il conduttore possa anche non procedere all’acquisto e lasciare l’immobile oppure continuare ad abitare la casa come affittuario perdendo però le agevolazioni sul canone. Il conduttore ha anche la facoltà di nominare un terzo soggetto come previsto da tutti i contratti preliminari e cedere il contratto.
 

Rent to buy e affitto con riscatto: le differenze

L’affitto con riscatto è la modalità di vendita delle case popolari utilizzata negli anni 60. A differenza del rent to buy il periodo di godimento era molto più lungo (anche 20/30 anni). Dal punto di vista contrattuale, l’affitto con riscatto prevede un contratto di locazione affiancato da un contratto d’opzione d'acquisto. Nel contratto di locazione si può inserire una clausola che dà al conduttore il diritto di poter acquistare l’immobile al prezzo pattuito inizialmente. In caso di riscatto, i canoni pagati vengono considerati come acconto e detratti dal prezzo di vendita.
 

Il rent to buy non va confuso con l'affitto con riscatto, che è un contratto di locazione vero e proprio.
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