Vantaggi e svantaggi del mutuo di sostituzione

Si parla tanto di surroga (o portabilità), ma esiste anche un’altra operazione che permette di cambiare le condizioni contrattuali di un finanziamento ipotecario. Si chiama mutuo di sostituzione e, rispetto alla surroga, o anche alla rinegoziazione, presenta alcuni vantaggi ma anche qualche svantaggio. Partiamo dai vantaggi, ricordando che il mutuo di sostituzione, così come la surroga, va richiesto a una nuova banca, estinguendo il debito residuo con la vecchia.

Analogamente a quanto avviene con la surroga, con il mutuo di sostituzione si possono variare la tipologia di tasso, il tasso stesso e la durata, ottenendo così condizioni più convenienti, ma, ed è questa una delle differenze, anche richiedere una somma aggiuntiva rispetto all’ammontare del debito residuo. Cosa che, al contrario, non è permessa ricorrendo alla surroga.

In pratica, se si sta ripagando un mutuo e il debito residuo ammonta a 100mila euro, con il mutuo di sostituzione è possibile ottenere un prestito più alto con l’obiettivo di utilizzare l’extra liquidità per finanziare un altro progetto come, ad esempio, la ristrutturazione della casa stessa.

E veniamo agli svantaggi. La sostituzione del mutuo ha dei costi più alti rispetto alla portabilità che richiede esclusivamente un versamento di 35 euro per l’iscrizione della surroga nei registri immobiliari.

Quando si ricorre alla sostituzione bisogna infatti stipulare un mutuo ex novo. Di conseguenza, vanno previste, a carico del mutuatario, tutte le spese del caso: come quelle per l’istruttoria, le spese notarili, le imposte, le polizze assicurative e gli altri oneri collegati al mutuo. Inoltre, se il mutuo originario è stato stipulato prima di Febbraio 2007, va pagata alla vecchia banca una penale per l’estinzione anticipata, che va calcolata percentualmente sul debito residuo e che, per legge, varia normalmente tra l’1% e il 3%, anche in base al momento in cui sui chiede l’estinzione. Cioè, più si è avanti con il rimborso, minore sarà la penale.

Quanto a eventuali benefici fiscali sugli interessi passivi, ai quali si può accedere esclusivamente se l’immobile oggetto del mutuo è abitazione principale, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che se l’ammontare del nuovo mutuo è superiore al debito residuo più le spese,  le agevolazioni restano, ma solo sulla parte del nuovo finanziamento pari al debito residuo più le spese.

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