Perché Sinner ha fatto un mutuo da 4 milioni pur potendo pagare in contanti?

Perché aprire un mutuo quando si può acquistare “cash”

Quando si dispone di una grande liquidità, l’idea di acquistare un immobile in contanti (o meglio, senza mutuo) sembra la strada più lineare e prudente: niente debiti, niente rate, niente interessi. Tuttavia, in contesti finanziari caratterizzati da rendimenti obbligazionari interessanti, questa scelta potrebbe non essere la più efficiente.

Finanziare parte dell'acquisto con un mutuo consente infatti di mantenere libera una parte importante della propria liquidità, che può essere destinata ad altri investimenti, con rendimenti potenzialmente superiori rispetto al costo del mutuo. Questa strategia è ben documentata in ambito immobiliare: secondo gli esperti del settore, può essere vantaggioso investire la liquidità altrove anziché “bloccarla” tutta nel mattone.

Pur comprando un immobile di lusso, l’apertura di un mutuo permette di non concentrare tutto il patrimonio in un’unica asset class immobiliare: mantenere liquidità investita altrove mitiga il rischio e permette una maggiore diversificazione.

L’operazione, poi, non è stata fatta direttamente a nome di Sinner, ma tramite la sua società Foxera RE Com SAS. Questo può dare vantaggi in termini di struttura societaria, flussi finanziari, pianificazione fiscale e governance patrimoniale.

Un esempio concreto

Per comprendere meglio la scelta strategica di Sinner e come sarebbe replicabile oggi, abbiamo analizzato i possibili scenari aggiornando i tassi ai valori attuali del 2025.

L’analisi prende in considerazione l’acquisto di un immobile confrontando tre diverse strategie:

• acquisto cash;
• accensione di un mutuo e investimento della liquidità rimanente in un BTP, senza reinvestire le cedole ottenute;
• accensione di un mutuo e investimento della liquidità rimanente in un BTP, reinvestendo le cedole ottenute nello stesso BTP.

Ipotizziamo di acquistare un immobile del valore di 5,5 milioni di euro, cash oppure con un mutuo da 4 milioni con TAEG al 3,61% e un rendimento netto del BTP pari al 3,83%.

Scenario 1 - Acquisto della casa senza mutuo

Il primo scenario è il più immediato: si utilizza l’intera liquidità per pagare l’immobile. Non si avrà alcun costo finanziario, ma nemmeno alcun guadagno dagli investimenti e alcun vantaggio fiscale. Il risultato netto dopo 30 anni sarebbe semplicemente l’esborso sostenuto: -5.500.000€.

Una scelta semplice e intuitiva, ma che immobilizza completamente il capitale e lo priva di qualsiasi forma di rendimento.

Scenario 2 - Mutuo + BTP senza reinvestimento delle cedole

Nel secondo scenario si accende un mutuo da 4 milioni, sostenendo costi iniziali aggiuntivi legati al finanziamento per 105.075 euro, e si investe la liquidità residua in un BTP con rendimento netto al 3,83%, incassando le cedole annuali senza reinvestirle.

Il risultato? Le cedole e la crescita del titolo genereranno rendimenti complessivi per 8.596.000€, a cui si aggiungeranno 22.760€ ottenuti tramite le detrazioni fiscali degli interessi del mutuo. Rispetto all’esborso totale, pari a -11.951.350€ (5.500.000€ di esborso iniziale + 105.075€ di spese legate al mutuo + 6.346.275€ per il rimborso delle rate in 30 anni), il bilancio finale sarà pari a -3.332.590€, con un risparmio rispetto all’acquisto della casa cash di 2.167.410€.

Scenario 3 - Mutuo + BTP con reinvestimento delle cedole

Il terzo scenario applica la logica dell’interesse composto: le cedole vengono reinvestite nello stesso BTP allo stesso rendimento netto.

In questo caso la capitalizzazione produce un effetto ancor più vantaggioso. A fronte di un esborso totale identico a quello dello scenario 2 (-11.951.350€), la crescita composta genera un rendimento finale del BTP pari a 12.352.237€, da aggiungere alle detrazioni fiscali, e permette di superare il costo totale del mutuo, trasformando l'acquisto della casa in un’operazione che risulterà addirittura in positivo.

Il risultato netto è infatti +423.647€: non solo la casa sarà ripagata, ma rimarrà anche un guadagno sull’investimento complessivo.

La simulazione mostra chiaramente come una gestione strategica della liquidità possa trasformare un semplice acquisto immobiliare in un’operazione finanziaria complessa ma estremamente efficace.

È importante ricordare che non servono necessariamente patrimoni stellari per ottenere un guadagno su questo tipo di investimento: lo stesso ragionamento vale anche su cifre più abbordabili. Ne avevamo già parlato qualche mese fa, con alcuni esempi di più vicini a situazioni quotidiane.

Il mutuo, spesso percepito come un indebitamento da evitare sempre quando possibile, se gestito bene può diventare invece uno strumento per amplificare il rendimento del capitale disponibile. E in contesti di tassi favorevoli, la scelta tra pagare cash e investire può fare la differenza tra un costo secco e un significativo guadagno.

In sostanza, l’acquisto immobiliare di Sinner è stata una mossa strategica ben pensata: aprire un mutuo anche quando si potrebbe non averne bisogno può offrire grande flessibilità, aiutare a preservare capitale per opportunità più profittevoli e permettere di gestire il proprio patrimonio in modo più efficace.