Mutui al 90%: tassi e offerte a confronto a settembre 2026

Prezzi delle case ancora in crescita: perché il 90% diventa più rilevante

A settembre, il tema dei mutui al 90% si intreccia con un mercato immobiliare nel quale i prezzi continuano a salire. Secondo gli ultimi dati Istat sui prezzi delle abitazioni, pubblicati il 17 settembre, nel secondo trimestre 2026 l’indice IPAB è aumentato dell’1,7% rispetto ai tre mesi precedenti e del 4,0% su base annua. La crescita interessa sia le abitazioni nuove, che registrano un +5,0%, sia quelle esistenti, in aumento del 3,7%.

È un andamento che assume un significato particolare per chi sta programmando l’acquisto con un anticipo ridotto. Se il valore della casa aumenta, infatti, cresce anche la somma da reperire autonomamente prima del finanziamento: su un immobile da 200.000 euro, ad esempio, la quota non coperta da un mutuo al 90% ammonta a 20.000 euro, ai quali devono poi aggiungersi le altre spese legate all’acquisto. L’elevato loan to value diventa quindi non soltanto uno strumento per finanziare una parte maggiore dell’immobile, ma anche una risposta alla crescente distanza tra prezzo della casa e liquidità immediatamente disponibile.

Il quadro presenta però un’altra dinamica interessante. A fronte dell’aumento dei prezzi, le compravendite residenziali nel secondo trimestre sono rimaste sostanzialmente ferme rispetto allo stesso periodo del 2025, con una variazione di appena +0,1%, dopo il +4,4% del trimestre precedente. L’ultimo sondaggio sul mercato delle abitazioni di Banca d’Italia segnala inoltre una domanda ancora contenuta e un’offerta di immobili in riduzione, mentre le condizioni di accesso al credito vengono giudicate ancora distese dagli operatori. In questo scenario, la possibilità di finanziare una quota vicina all’intero valore dell’abitazione può assumere un peso crescente soprattutto per chi dispone di un reddito adeguato a garantire la sostenibilità della rata, ma incontra maggiori difficoltà nel costruire l’anticipo necessario all’acquisto.

Mutui al 90%: 3 offerte a tasso fisso di settembre 2026

Quando la banca finanzia quasi interamente l'acquisto, anche differenze apparentemente contenute nelle condizioni possono assumere un peso rilevante nell'arco di un piano di rimborso di lunga durata. Per questo, nella valutazione delle offerte mutui al 90%, il tasso rappresenta soltanto uno degli elementi da considerare, incidono anche il TAEG, le spese di istruttoria e perizia, le eventuali agevolazioni e i requisiti previsti dalla singola banca.

Per fotografare più concretamente il mercato di settembre abbiamo quindi preso in considerazione una simulazione effettuata su Facile.it, relativa all'acquisto della prima casa con un finanziamento pari al 90% del valore dell'immobile. Le tre proposte emerse permettono di osservare come banche diverse affrontino oggi i finanziamenti ad alto LTV e quanto possano cambiare rata, tasso e costi accessori anche partendo dallo stesso profilo di richiesta.

Intesa Sanpaolo – XME Mutuo Acquisto Fisso Offerta Consap Giovani

La proposta di Intesa Sanpaolo punta sulla combinazione tra garanzia Consap e tasso fisso, una formula pensata per accompagnare i giovani nell’acquisto della prima casa anche quando il finanziamento copre una quota elevata del valore dell’immobile. A renderla più interessante contribuisce l’esenzione dalle spese di istruttoria, che alleggerisce uno dei costi da sostenere nella fase iniziale. A questo si aggiunge, nella simulazione, il tasso più contenuto tra le tre soluzioni considerate.

• Finalità: acquisto prima casa
• Tipo tasso: fisso
• Importo rata: 777,46€
• Durata: 30 anni
• Tasso: 3,19% (finito)
• Taeg: 3,31%
• Importo richiesto: 180.000€
• Valore dell’immobile: 200.000€
• Spese istruttoria: esenti
• Spese perizia: 320€ 

Banca BPER – Mutuo Giovani Under 36

BPER propone invece un finanziamento costruito espressamente intorno alle esigenze degli under 36 che vogliono acquistare la prima casa con un apporto iniziale ridotto. Il vantaggio è soprattutto nella prevedibilità: il tasso fisso mantiene invariata la rata per tutta la durata del piano e permette di affrontare un finanziamento ad alto LTV senza esporsi alle oscillazioni future dei parametri di mercato.

• Finalità: acquisto prima casa
• Tipo tasso: fisso
• Importo rata: 788,32€
• Durata: 30 anni
• Tasso: 3,30% (finito)
• Taeg: 3,49%
• Importo richiesto: 180.000€
• Valore dell’immobile: 200.000€
• Spese istruttoria: 950€
• Spese perizia: 350€ 

Webank – Mutuo Webank Giovani Fisso Green

La proposta Webank segue una strada diversa e concentra uno dei suoi principali punti di forza sui costi di ingresso, sia l’istruttoria sia la perizia sono gratuite. Un elemento tutt’altro che secondario in un mutuo al 90%, dove preservare la liquidità disponibile può essere importante quanto contenere la rata. La formula Green aggiunge inoltre una connotazione specifica per l’acquisto di immobili con determinate caratteristiche energetiche, mantenendo al tempo stesso la certezza del tasso fisso.

• Finalità: acquisto prima casa
• Tipo tasso: fisso
• Importo rata: 816,34€
• Durata: 30 anni
• Tasso: 3,58% (Irs 30A + 0,20%)
• Taeg: 3,66%
• Importo richiesto: 180.000€
• Valore dell’immobile: 200.000€
• Spese istruttoria: gratuite
• Spese perizia: gratuite