Che cos’è il sistema prezzo-valore e quando si applica

Quando si acquista un immobile che non beneficia delle agevolazioni fiscali previste per la prima casa, con o senza mutuo casa, può essere vantaggioso utilizzare il cosiddetto sistema del prezzo-valore.

Questa modalità permette di calcolare la base imponibile, e su questa l’entità dell’imposta di registro, sul valore catastale, generalmente inferiore al prezzo di vendita.

Il prezzo-valore è applicabile solo ed esclusivamente se la compravendita avviene tra persone fisiche, o tra un privato e un venditore comunque esente da Iva, e per immobili a uso abitativo e relative pertinenze. Il sistema, in vigore dal 1° gennaio 2006 per effetto della legge 266/2005, è stato introdotto per incentivare una maggiore trasparenza e per evitare che, nell’atto di vendita, sia indicato un prezzo dell’immobile inferiore a quello realmente pagato, al fine di versare minori imposte.

Chi intende adottare questo sistema deve farne esplicita richiesta al notaio, mentre nell’atto di vendita è necessario specificare anche l’intero valore dell’immobile. Di conseguenza, chi utilizza tale sistema può evitare successivi accertamenti da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Per fare un esempio concreto: supponiamo di voler adottare il sistema prezzo-valore per l’acquisto di una seconda casa che costa 300mila euro e ha una rendita catastale di 1.500 euro, tenendo conto che la relativa imposta di registro è pari al 9%. La base imponibile si calcola moltiplicando la rendita catastale, rivalutata del 5%, per un coefficiente pari a 120. Perciò, in questo caso, la base imponibile è di 189mila euro (1.500x1,05x120) mentre l’imposta di registro da versare è di 17.010 euro (il 9% di 189mila euro). Senza l’adozione del sistema prezzo-valore, l’imposta di registro sarebbe stata invece pari a 27mila euro (il 9% di 300mila): ben 10mila euro in più. Il prezzo-valore ha infine il vantaggio di far risparmiare anche sull’onorario del notaio che, per legge, deve essere ridotto del 30%.

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