Come funziona il diritto di prelazione e quando si applica

Che cos’è il diritto di prelazione

Il diritto di prelazione consiste nel diritto di essere preferiti rispetto a terzi nella conclusione di un negozio giuridico, come una vendita o una locazione. Il soggetto titolare di questo diritto, chiamato prelazionario, deve essere consultato non appena il proprietario manifesta l’intenzione di vendere o concedere in locazione l’immobile.

Si distinguono due principali tipologie di prelazione:

• prelazione legale: prevista direttamente dalla legge per proteggere interessi sociali o familiari, come ad esempio il diritto di un inquilino o di un familiare a essere prioritario nell’acquisto;
• prelazione volontaria (o convenzionale): nasce da un accordo tra le parti, inserito liberamente all’interno di un contratto, e stabilisce le condizioni con cui il prelazionario può esercitare il suo diritto.

Questo meccanismo garantisce al titolare la possibilità di concludere l’affare in via prioritaria, tutelando specifici interessi rispetto ad altri potenziali acquirenti o locatari.

Come funziona il diritto di prelazione

Quando è presente un diritto di prelazione, il proprietario che intende vendere deve comunicare la propria intenzione al titolare del diritto. Da quel momento decorrono termini precisi entro cui la prelazione può essere esercitata, che variano a seconda della tipologia del diritto (ereditaria, urbana, agraria) e delle condizioni stabilite dalla legge o dal contratto.

Se il prelazionario esercita il diritto nei tempi e secondo le modalità previste, ottiene la priorità nell’acquisto o nella locazione dell’immobile, alle stesse condizioni comunicate dal proprietario. In caso di acquisto, può essere necessario stipulare un mutuo per coprire il prezzo dell’immobile, come accade in tutte le normali compravendite.

Qualora non eserciti la prelazione entro i termini stabiliti, la legge o il contratto possono considerare tale comportamento come una rinuncia implicita, permettendo al proprietario di procedere con la vendita o la locazione a terzi.

Quando si applica il diritto di prelazione

Il diritto di prelazione non è automatico, ma si attiva solo in contesti specifici previsti dal Codice Civile o da leggi speciali.

Diritto di prelazione nella vendita di immobili

Il diritto di prelazione entra in gioco quando un immobile viene venduto o trasferito, e serve a garantire una corsia preferenziale a soggetti specifici, come coeredi, acquirenti designati o coltivatori di terreni agricoli confinanti, a seconda della situazione.

Nel caso dei coeredi, quando più persone ereditano quote dello stesso immobile, ciascuno ha diritto a essere interpellato per primo se una quota viene messa in vendita. Questo diritto si applica solo agli immobili in comproprietà ereditaria, nelle comproprietà “semplici” non trova invece applicazione.

È possibile prevedere una clausola di prelazione contrattuale all’interno di un contratto di compravendita, che designa un acquirente specifico come titolare del diritto, garantendogli la priorità nell’acquisto rispetto ad altri potenziali compratori.

Per quanto riguarda gli immobili confinanti, non esiste un diritto di prelazione per i fabbricati. Diverso è il caso dei terreni agricoli confinanti, per i quali la legge riconosce espressamente il diritto di prelazione agraria.

Infine, negli immobili pignorati, chi aveva acquistato l’immobile prima dell’esecuzione forzata può esercitare il diritto di prelazione entro 10 giorni dalla comunicazione dell’aggiudicazione e del prezzo, tutelando così chi ha già investito nell’immobile.

Diritto di prelazione dell’inquilino

Il diritto di prelazione spetta anche agli inquilini, sia per immobili ad uso abitativo sia per immobili ad uso commerciale, e serve a garantire loro la possibilità di acquistare l’immobile in cui risiedono o svolgono l’attività.

Uso abitativo

L’inquilino può esercitare la prelazione alla prima scadenza utile del contratto se non possiede altri immobili o se il contratto non è mai stato rinnovato.

La prelazione abitativa non spetta invece nei seguenti casi:

• trasferimento al coniuge o a parenti entro il secondo grado;
• vendita da parte di un coerede (in questo caso spetta ai coeredi);
• donazioni o trasferimenti a titolo gratuito;
• vendita a terzi dopo la prima scadenza contrattuale;
• vendita forzata o esproprio;
• conferimento dell’immobile in una società;
• vendita in blocco dell’intero edificio.

Uso commerciale

Il conduttore di un immobile commerciale ha diritto di prelazione sull’acquisto dell’immobile dove svolge l’attività. Il diritto deve essere esercitato entro 60 giorni dalla comunicazione della vendita e, se il proprietario accetta la proposta, l’acquisto va completato entro 30 giorni successivi.

Non spetta la prelazione commerciale quando:

• il conduttore ha disdetto o receduto dal contratto;
• il contratto si è risolto per inadempimento;
• in caso di fallimento che impedisce di proseguire l’attività;
• il locatore ha utilizzato l’immobile per sé per almeno sei mesi dopo il rilascio da parte del conduttore.

Come esercitare il diritto di prelazione

L’esercizio del diritto di prelazione segue una procedura ben definita, che garantisce trasparenza e tempi certi sia per il proprietario sia per il prelazionario.

• Comunicazione: il proprietario deve informare il titolare del diritto di prelazione, fornendo tutti i dettagli dell’offerta, compresi il prezzo richiesto e le condizioni della vendita o della locazione.
• Valutazione: il prelazionario ha un periodo di tempo prestabilito per valutare se accettare l’offerta. Ad esempio, per gli immobili urbani il termine è di solito 60 giorni, durante i quali può analizzare la convenienza dell’acquisto o della locazione.
• Accettazione o rinuncia: se decide di accettare, il prelazionario deve rispettare i termini di pagamento e le condizioni indicate dal proprietario. In caso di rinuncia, può comunicarlo esplicitamente oppure, se non risponde entro i termini stabiliti, la legge considera tacitamente rinunciato il diritto.

Questo procedimento assicura che il prelazionario possa esercitare la priorità in modo chiaro, evitando conflitti con altri potenziali acquirenti.

Termini e tempi per esercitare la prelazione

I tempi per esercitare il diritto di prelazione dipendono sia dalla tipologia dell’immobile sia dalla natura del diritto stesso. Ogni tipo di prelazione prevede scadenze precise entro le quali il prelazionario deve decidere se accettare o rinunciare all’offerta, garantendo così chiarezza e certezza nella conclusione dell’affare:

• prelazione ereditaria: entro 2 mesi dalla notifica al prelazionario;
• prelazione urbana: entro 60 giorni dalla notifica;
• prelazione agraria: entro 30 giorni dalla notifica.

Questi termini sono essenziali per tutelare sia il diritto del prelazionario sia la possibilità del proprietario di procedere con la vendita in modo chiaro e regolamentato.

Diritto di prelazione: cosa succede se viene violato

Quando il diritto di prelazione non viene rispettato, il titolare può far valere il diritto di riscatto entro i termini previsti dalla legge. Gli effetti della violazione variano a seconda della natura della prelazione:

• prelazione legale: il prelazionario può agire contro il venditore e chiedere l’invalidazione della vendita;
• prelazione volontaria: il prelazionario ha diritto al risarcimento del danno, ma la vendita rimane valida.

Il risarcimento, in caso di violazione di un patto di prelazione, viene calcolato in base al vantaggio patrimoniale che il beneficiario avrebbe ottenuto dall’essere preferito nella vendita.

Per gli alloggi popolari, l’art. 1, comma 25, della legge 560/1993 stabilisce che l’assegnatario può escludere la prelazione a favore dell’Ente edilizio pagando una somma pari al 10% del valore catastale dell’alloggio.

Non esistono scorciatoie per aggirare la prelazione: l’unico modo per il proprietario di procedere con la vendita senza rischi è ottenere la rinuncia esplicita del titolare. Vendere a terzi senza rispettare il diritto di prelazione comporta il rischio di dover corrispondere un risarcimento o, nel caso della prelazione legale, di vedere la vendita annullata se il diritto di riscatto viene esercitato.

Differenze tra diritto di prelazione legale e convenzionale

Il diritto di prelazione può essere di due tipi principali: legale, previsto dalla legge, o volontario (convenzionale), derivante da un accordo tra le parti. 

La prelazione legale viene stabilita direttamente dalla legge e si applica in diverse situazioni, come a tutela dei creditori, tra coeredi, a favore dei conduttori, per componenti dell’impresa familiare, per terreni agricoli confinanti o a favore dello Stato tramite il Ministero dei Beni Culturali. 

La prelazione volontaria, invece, nasce dalla volontà delle parti ed è inserita in un contratto: il titolare può decidere se esercitare il diritto senza invalidare la vendita.

In caso di violazione, la prelazione legale consente di agire per invalidare la vendita, mentre la prelazione convenzionale dà diritto a un risarcimento, lasciando la vendita comunque valida.