La garanzia è un istituto giuridico volto a instaurare tra il creditore (mutuante/banca) e il debitore (mutuatario) un vincolo accessorio che ha lo scopo di assicurare l'adempimento dell'obbligazione contrattuale da parte del secondo nei confronti del primo.
La garanzia reale grava su uno o più beni del debitore o di un terzo (come nel caso del terzo datore di ipoteca) e dà al creditore il diritto di agire su detti beni per trarne ciò che gli spetta in base al contratto principale. Le garanzie reali contemplate nel Codice Civile sono: il pegno e l'ipoteca.
Il pegno (artt. 2784 e seguenti del Codice Civile) ha per oggetto i beni mobili (nonché i crediti o altri diritti afferenti ai beni mobili). Viene costituito su uno o più beni del debitore al fine di garantire l'addempimento di un'obbligazione contratta col creditore; quest'ultimo ha diritto di soddisfarsi mediante la consegna o la vendita ai pubblici incanti dei beni impegnati. Tale garanzia reale è indivisibile e sussiste fino al completo soddisfacimento del diritto contrattualmente assegnato al creditore. Quest'ultimo, pur avendo il possesso del bene impegnato, non può disporne liberamente, perché prima deve chiedere il consenso del debitore (impegnante) il quale, a sua volta, deve sostenere le spese necessarie per la conservazione del bene, soddisfare il credito contratto (nel mutuo, rimborsare il capitale ricevuto unitamente a commissioni e interessi) e rimborsare le spese per l'esecuzione del pegno.
L'ipoteca (artt. 2808 e seguenti del Codice Civile) è una garanzia reale che ha per oggetto beni immobili, mobili registrati o diritti di godimento su detti beni. Questi ultimi, che possono essere del debitore e di un terzo, non vengono consegnati al creditore insoddisfatto ma sono dallo stesso espropriabili forzatamente, anche nei confronti di un'eventuale terzo acquirente dei beni ipotecati. L'espropriazione forzata e la successiva vendita all'asta servono per soddisfare il diritto di credito derivante da un'obbligazione contrattuale (nel mutuo, la banca può espropriare l'immobile dato in ipoteca dal mutuatario). L'ipoteca è una garanzia reale indivisibile e va iscritta dei pubblici registri immobiliari.
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