Mutui sempre più lunghi: quasi uno su due dura almeno 30 anni

Sempre più mutui oltre i 30 anni

I numeri del rapporto della Banca d'Italia relativo al secondo semestre del 2025 sono netti: i mutui con durata pari o superiore ai 30 anni hanno raggiunto il 49,5% delle nuove erogazioni, rispetto al 44,3% del 2024. In poco più di un anno, la quota è cresciuta di oltre cinque punti percentuali. 

L'aumento dei mutui ultratrentennali si riflette anche sulla durata media dei nuovi finanziamenti, tornata a poco meno di 25 anni dopo la lieve flessione registrata nel 2024. Un segnale che l'allungamento delle scadenze rappresenta una tendenza sempre più diffusa, che racconta come famiglie e banche si stiano adattando a un mercato profondamente diverso rispetto a quello di pochi anni fa. 

Dopo il forte rialzo dei tassi registrato tra il 2022 e il 2024, molte famiglie cercano infatti di mantenere la rata mensile entro livelli sostenibili. A rendere più impegnativo l'acquisto della casa contribuisce anche l'andamento del mercato immobiliare: secondo l'ISTAT, nel primo trimestre del 2026 i prezzi delle abitazioni sono aumentati del 5,2% rispetto a un anno prima, con una crescita del:

• 6,7% per le case nuove;
• 4,8% per quelle esistenti. 

In questo contesto, allungare la durata è spesso uno dei modi più efficaci per far stare il mutuo dentro il bilancio familiare.

Rate più leggere, ma il mutuo costa di più

Più anni di rimborso, rata più bassa. Fin qui, niente di nuovo. Il rovescio della medaglia è che gli interessi pagati nel tempo crescono in modo significativo. 

Per esempio, per un mutuo da 200.000 euro a tasso fisso, passare da un piano di 25 anni a uno di 35 può fare una differenza sensibile sull'importo mensile, rendendo più facile sia ottenere il finanziamento sia gestire le spese ordinarie. Ma alla fine del percorso, la somma pagata alla banca sarà considerevolmente più alta. 

Per questo la durata non si dovrebbe scegliere guardando solo alla rata, ma vale la pena simulare anche il costo totale e ragionare su quanto effettivamente convenga allungare i tempi rispetto al sostenere una rata un po' più alta per qualche anno in meno.

Perché oggi le famiglie scelgono mutui più lunghi

Dietro questa tendenza si sovrappongono più fattori, non tutti nuovi. Il prezzo delle abitazioni continua ad aumentare e, per molte famiglie, questo si traduce nella necessità di finanziare importi elevati mantenendo una rata sostenibile. 

Le banche, dal canto loro, continuano a valutare con attenzione il rapporto rata/reddito: quando i numeri non tornano, la strada più battuta è quella di spalmare il debito su più anni invece di ridurre l'importo finanziato.

Una strategia condivisa anche dalle banche

Vale la pena sottolineare inoltre un dettaglio che emerge dal report della Banca d'Italia: questo cambiamento non nasce da un allentamento dei criteri di concessione del credito. Il valore medio finanziato rispetto al prezzo dell'immobile è rimasto stabile: secondo il report, il loan-to-value medio si è attestato intorno al 70%, con una crescita di appena mezzo punto rispetto all'anno precedente. 

Questo conferma che le banche non hanno allentato i criteri di valutazione: l'adeguamento sembra avvenire soprattutto attraverso la durata del finanziamento, mentre il loan-to-value medio e le politiche di offerta risultano pressoché invariati.

Le banche hanno mantenuto standard sostanzialmente stabili per i mutui alle famiglie. Concedere finanziamenti di durata più lunga non significa abbassare la guardia sul merito creditizio, ma adattare lo strumento a una situazione di mercato diversa. In pratica: stessi criteri di valutazione, durate più lunghe per renderle compatibili con redditi e prezzi di oggi.

Un cambiamento destinato a durare?

L'aumento dei mutui oltre i 30 anni sembra riflettere qualcosa di più profondo di una semplice risposta all'andamento dei tassi. Negli anni dei finanziamenti a costo quasi nullo, molte famiglie sceglievano durate più brevi per limitare gli interessi. Oggi la priorità è spesso un'altra: tenere la rata dentro una soglia compatibile con il proprio reddito, anche se questo significa portare il mutuo avanti per decenni. 

L'aumento della quota dei mutui ultratrentennali suggerisce che la durata del finanziamento stia diventando uno dei principali strumenti con cui famiglie e banche cercano di mantenere sostenibile l'acquisto della casa. Se questa tendenza proseguirà, molto dipenderà:

• dall'evoluzione dei tassi di interesse;
• dall'andamento del mercato immobiliare;
• dalla capacità di spesa delle famiglie. 

Per il momento, però, il messaggio che arriva dal mercato è chiaro: la durata del mutuo sta diventando una leva sempre più importante per rendere possibile l'acquisto della casa.

Come scegliere la durata giusta

Non esiste in assoluto una "durata giusta" del mutuo, dipende:

• dall'età;
• dalla stabilità del lavoro;
• da quanto si prevede di guadagnare negli anni a venire. 

In linea di massima, un mutuo più corto costa meno in totale e libera prima dal debito, uno più lungo abbassa la rata mensile e, spesso, è semplicemente l'unico modo per riuscire ad accedere al finanziamento. 

Prima di scegliere conviene simulare entrambi gli scenari, non fermandosi alla rata, ma guardando quanto si paga complessivamente, e tenendo in conto anche la possibilità di fare rimborsi anticipati o una surroga se le condizioni dei tassi dovessero migliorare. 

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