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Mutui: il variabile trova una protezione nel Cap

Chi si accinge a stipulare un mutuo vorrebbe avere una sfera di cristallo e prevedere l’andamento delle variabili che determinano la rata. Cosa molto difficile, ma non impossibile, partendo da quella che è la propria situazione finanziaria e la propria propensione al rischio. Per chi è al bivio tra la scelta del fisso o del variabile, ma vorrebbe dormire sonni tranquilli, ritorna in auge il mutuo variabile con il Cap, un ombrello che tiene al riparo dai temporali delle scelte della BCE sul costo del denaro e permette di sapere in anticipo l'ammontare della rata massima nel tempo.

Lo scenario

Addio ai tassi negativi. La Banca centrale europea (Bce) ha dato una sferzata alla politica monetaria degli ultimi 7 anni: niente più acquisti di debito pubblico. In uno scenario in cui l’ultimo dato sull’inflazione in Italia ha sfondato quota 8%, ben lontano dai buoni propositi del 2% dell’area euro, si è rassegnati all’aumento del costo del denaro. C’è già stato l’annuncio del primo rialzo a fine luglio, inizialmente previsto di 0,25 punti e alla fine raddoppiato a 0,50.

Nei prossimi mesi, per i tassi, c'è da attendersi un ritmo graduale, ma sostenuto, di ulteriori aumenti. Tutto questo impatta sulla vita dei cittadini europei e di quelli italiani alle prese con il mutuo.

Per quanto riguarda il tasso fisso, ancorato all’indice Irs, (Euro Interest Rate, è l'indice principale utilizzato per la determinazione del tasso di interesse dei mutui a tasso fisso) è salito in pochi mesi.

Si è risvegliato anche l’Euribor (il tasso medio delle transazioni finanziarie in Euro tra le principali banche europee) a cui è ancorato il tasso variabile. È ancora in territorio negativo, ma gli addetti ai lavori prevedono lo sconfinamento in territorio positivo a breve.

Ricordiamo che, per l’Irs a 20 anni, le ultime rilevazioni di giugno 2022 lo indicano al 2,13%. Sempre prendendo a riferimento giugno 2022 per il calcolo del tasso variabile quest’ultimo è stato registrato mediamente di -0,31% in aumento dello 0.08%.

Giusto per dare un parametro di confronto, i minimi per i due parametri sono stati toccati nel dicembre 2020, quando il tasso fisso Irs a 20 anni era a 0,01%, e a dicembre 2021, quando il tasso variabile Euribor era al -0,58%.

Già nel maggio 2022, dunque, il mercato dei mutui ha iniziato a risentire delle tensioni e del cambiamento del clima. Secondo le nostre stime, quasi 2 milioni di italiani hanno smesso di cercare una nuova casa. Per un aspirante mutuatario, scegliere oggi tra tasso fisso e variabile può essere più complesso che mai; i fissi sono già saliti e per un mutuo medio è difficile trovare opzioni sotto il 2,4% (TAN), mentre chi sceglie un variabile può accedere a tassi che partono da 0,65%, ma destinati presto a salire.

Le proiezioni di Facile.it sull’aumento della rata

Grazie ad alcune simulazioni abbiamo rilevato che, da qui al prossimo anno, la rata mensile di un mutuo variabile medio potrebbe salire di circa 120 euro rispetto ad oggi. 

Per l’analisi, abbiamo preso come riferimento un finanziamento da 120.000 euro da restituire in 20 anni e simulato i possibili cambiamenti tenendo in considerazione i cosiddetti futures sull’Euribor, che rappresentano l’aspettativa che gli operatori hanno sull’andamento dell’indice nei prossimi 5 anni.

Oggi un tasso variabile medio (T.A.N) disponibile online per l’operazione simulata è pari a 0,85%, con una rata mensile di 544 euro. Secondo i futures sull’Euribor, entro fine anno l’indice Euribor a 3 mesi sfiorerà l’1% (oggi si trova a -0,30%) e questo farà salire il tasso variabile a circa 2,20%, con una rata mensile più pesante di circa 75 euro.

Tra dodici mesi (a giugno 2023), l’indice potrebbe arrivare a circa 1,75%; questo farebbe salire il tasso variabile a 2,95% e la rata del muto a 663 euro, vale a dire quasi 120 euro in più rispetto a oggi. A dicembre 2027, le previsioni danno l’Euribor intorno al 2,10%; in questo caso il tasso salirebbe a 3,30% e la rata mensile a 684 euro, vale a dire 140 euro in più rispetto ad oggi.

L’alternativa del mutuo a tasso variabile con Cap

Di fronte a questi scenari, cosa fare? Soprattutto per chi si accinge a stipulare un nuovo mutuo e vuole tenersi al riparo da rincari, nel breve come nel lungo periodo? Alcuni istituti di credito stanno proponendo una alternativa sia al tasso fisso sia al tasso variabile, offrendo i mutui a tasso variabile con Cap.

Di cosa si tratta? In estrema sintesi il Cap è un ombrello, un tetto di protezione che impedisce agli interessi di superare un certo livello prestabilito. Gli esperti del settore hanno già registrato nelle ultime settimane un aumento delle richieste per questo tipo di prodotto.

E per chi volesse ottenere una simulazione di convenienza è già possibile verificarne i costi richiedendo un preventivo di mutuo tramite il nostro comparatore gratuito.

Come funzionano

I mutui a tasso variabile con Cap hanno un tasso di interesse agganciato all’andamento del parametro dell’Euribor ma, al contrario del variabile, non fluttuano liberamente, arrivano fino a una soglia che è fissata all’origine, contrattualmente, il Cap, appunto, che determina l’importo massimo delle rate.

Questo prodotto può essere descritto come un ibrido tra il mutuo a tasso fisso e il mutuo a tasso variabile. Si può usufruire della rata più bassa seguendo la discesa dell’Euribor ma allo stesso tempo non si affronta l’incognita degli eccessivi rialzi del tasso perché si ha il Cap, oltre il quale non si può andare e si può dunque fare un prospetto sulle rate.

Tutto ciò, però, è bene tenere a mente che può essere un fattore di rischio per la banca, tanto che il tasso di interesse di mutuo del prodotto risulta più alto, ma non di troppo, rispetto alle altre tipologie di mutuo.

Per chi non è predisposto al rischio e vuole tutelarsi il vantaggio è di conoscere fin da subito l’importo massimo che la rata potrebbe raggiungere nel tempo. Ci si può avvantaggiare dei benefici del tasso variabile ma rimanendo protetti da eccessivi rialzi.

Di contro, lo spread applicato dalla banca è maggiore e quindi confrontando il prodotto con le attuali alternative a tasso variabile standard potrebbe risultare più caro. Diciamo che è il costo della protezione e della certezza per il futuro.

Il caso mutui under 36

Nelle scorse settimane il settore che sta trainando l’accesso ai mutui per le condizioni di particolare favore, quello dei mutui under 36, si è scontrato con la realtà. Le banche hanno frenato l’accoglimento delle domande dei mutui calmierati protetti da garanzia Consap proprio perché, a conti fatti, con i rialzi dei tassi, e le condizioni da applicare, gli istituti avrebbero perso dovendo applicare dei tassi in perdita.

Ricordiamo che il mutuo under 36 assistito da garanzia Consap è ancorato alla necessità, per legge, di stabilire un Teg (tasso effettivo globale) pari o inferiore all'1,99%, tasso effettivo globale medio delle operazioni dello stesso tipo rilevato dal Mef ogni trimestre.

Il Teg è il tasso che considera tutti gli oneri e spese del finanziamento ad esclusione delle imposte e delle tasse e delle eventuali coperture assicurative. Il Teg è un indicatore soglia ai fini della legge anti usura e viene aggiornato trimestralmente dal ministero dell’economia. L’aggiornamento trimestrale consente di tenere conto di come i parametri esterni possano influire sul mercato a tutela della forma di finanziamento erogato alle famiglie e alle imprese.

Anche per questo scenario potrebbe essere utile la formula del mutuo a tasso variabile con Cap e rinegoziare le condizioni in essere con la banca, sbloccando la situazione che si è venuta a creare.

pubblicato da il 25 luglio 2022

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Giornalista professionista dal 2004 e vicecaporedattore per ItaliaOggi, scrive del Fisco in ogni sua forma. Ha fatto incursioni su Classcnbc e Tgcom per raccontare le novità di manovra di bilancio, sanatorie fiscali e storie di elusione.

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