Acquisto casa: quanto bisogna avere in banca per ottenere un mutuo?

Occhio all’80%

La domanda ha senso perché quasi tutte le banche non concedono il totale della spesa, solitamente infatti non si supera l’80%. Quindi qualche risparmio a disposizione da investire è necessario, ma cerchiamo di capire quanto serve.

Non basta il 20%

Ovviamente l’investimento preventivo dipende dal valore della casa. Se costa 300.000 euro, come minimo occorre averne 75.000 (il 20%, più altri soldi necessari per varie spese collaterali) già a disposizione; altri 220.000 si dovrebbero ottenere in prestito da una banca o da un istituto finanziario, che verificano la fattibilità dell'investimento attraverso determinati calcoli.

Il Testo unico bancario

L’80% come finanziamento massimo non è una scelta frutto di uno sfizio da parte delle banche. Lo stabilisce infatti una normativa, in particolare il Testo unico bancario (Tub), emanato con il d.lgs 1º settembre 1993, n. 385, ed in vigore dal 1º gennaio 1994.

Il Fondo di Garanzia

Però si può ottenere il 100% in determinati casi. Per esempio, accedendo al Fondo di Garanzia Prima Casa (lo Stato garantisce il 50% del valore dell'immobile, consentendo così di ottenere dalla banca il finanziamento completo). 

Questo fondo è riservato:

• a coppie sposate o conviventi da almeno 2 anni, con almeno uno dei coniugi under 36 anni
• al genitore che gestisce da solo figli minorenni
• a chi ha diritto a una casa popolare
• a chi vuole abitare in Italia in case che non siano di lusso
• a chi chiede per il mutuo un finanziamento entro i 250.000 euro

L’assicurazione

Per ottenere il 100% si può ricorrere anche alle opportunità offerte da un piccolo numero di banche. Queste possono superare i limiti previsti dal Tub per mezzo di un'assicurazione che copra il 20% rimanente. In questo caso la polizza ha un costo, quindi le rate del mutuo diventano più care. 

Le varie spese

Detto questo, chi non ottiene il 100% deve avere da parte il 20%, più qualche altro migliaio di euro per altre spese da sostenere. Quali?

• il notaio (la parcella oscilla a grandi linee tra i 1.500 e i 2.000 euro, a cui va aggiunta l'IVA al 22%)
• i costi che la banca richiede per valutare la concessione del mutuo (fissi o in percentuale sul valore dell'immobile)
• le spese per la perizia, ovvero il costo imposto dalla banca per la valutazione dell'immobile, di solito tra 100 e 300 euro
• l’imposta sostitutiva, lo 0,25% (se è la prima casa) e il 2% (se è la seconda casa) del valore dell'immobile
• i costi di gestione e polizze assicurative, che arrivano fino a 500 euro

Non solo il notaio

Nel caso della casa ipotizzata prima, oltre al pagamento del notaio (in media 2.000 euro) e istruttoria (di solito tra 1.000 e 2.000 euro), occorre versare - ipotizzando le tariffe più elevate per la prima casa:

• 300 euro per l’istruttoria
• 750 euro per l’imposta sostitutiva
• 500 euro per polizza e spese di gestione

Infine, se ci si è affidati ad un'agenzia, occorre pagare la commissione all'agenzia immobiliare stessa (di solito il 3% del prezzo dell’immobile più Iva, in questo caso 10.980 euro).

La differenza

Quindi - oltre ai 60.000 euro di differenza tra mutuo erogato e costo della casa - servono più o meno altri 15.000 euro. 

Quindi occorre avere sul proprio conto 75.000 euro da destinare all’acquisto, più un ulteriore margine (pari minimo a tre mensilità di stipendio).

La ristrutturazione

Ovviamente qui non sono stati calcolati i costi necessari per eventuali lavori di ristrutturazione (il costo è variabilissimo). Inoltre se si compra una casa nuova da un costruttore ci sono costi differenti:

• l’IVA (dal 4%, in caso di prima casa, al 10%)
• l’imposta di registro
• l’imposta ipotecaria e l'imposta catastale, ognuna del valore di 200 euro

Al massimo un terzo del reddito

Quindi la rata da pagare con il mutuo quale deve essere? È preferibile non superare un terzo del reddito mensile familiare, per evitare situazioni rischiose sia per la banca che per il mutuatario. 

Quindi, per esempio, chi guadagna 1.500 euro netti non dovrebbe superare i 500 euro al mese, mentre chi ne guadagna 2.100 dovrebbe arrivare al massimo a 700 euro.