Conviene surrogare il mutuo nel 2026? Un confronto tra i tassi fissi attuali e i vecchi mutui variabili

Mutui surroga: l’andamento del mercato 2025-2026

Nel 2025 si è registrato un notevole incremento dei mutui surroga in Italia, specie nell’ultimo semestre, come evidenziato anche dal Barometro CRIF sull’andamento della domanda mutui, 

Il calo dei tassi d’interesse, dovuto ai graduali tagli operati dalla BCE, ha favorito il trasferimento dei mutui già in essere, soprattutto da parte delle famiglie che avevano sottoscritto un mutuo variabile negli anni precedenti, subendo aumenti delle rate non sempre sostenibili.

Nel corso dell’anno, con l’Euribor in progressiva discesa, i mutui a tasso variabile sono tornati ad essere competitivi, anche nella formula mutuo surroga. Di pari passo, a fine 2025, diverse offerte a tasso fisso hanno subito rialzi non indifferenti, tanto da rendere le soluzioni a tasso variabile ancor più concorrenziali.

Ancora oggi, a inizio 2026, lo scarto in termini di convenienza fra i due tipi di offerte -mutui surroga a tasso fisso e mutui surroga a tasso variabile - è assai ridotto. 

In molti casi, la differenza tra le rate proposte dalle due tipologie di offerta è minima; tuttavia, il tasso variabile continua a garantire, mediamente, un leggero vantaggio in termini di risparmio sulla rata mensile, grazie ai livelli attuali dell’Euribor.

Conviene surrogare il mutuo a tasso fisso o variabile?

La scelta tra una surroga a tasso fisso e una a tasso variabile dipende essenzialmente da due fattori: l’andamento atteso dei tassi e la propensione al rischio del mutuatario.

Il tasso fisso consente di pagare rate stabili per tutta la durata del debito residuo, rappresentando una soluzione che privilegia la tranquillità economica e la pianificazione di lungo periodo. Il tasso variabile, invece, può risultare più conveniente nel breve termine, ma espone al rischio di aumenti futuri.

Le rilevazioni diffuse dal CRIF mostrano che nel corso del 2025 è tornato a crescere l’interesse per la surroga a tasso fisso, per ragioni di prudenza: dopo le oscillazioni degli anni precedenti, molte famiglie hanno preferito proteggersi da possibili nuovi rialzi dei tassi.

Nel 2026, invece, la continua discesa dell’Euribor sta riaccendendo l’attenzione sulle soluzioni a tasso variabile, tornate competitive in termini di importo della rata iniziale. 

Eppure, in questo scenario di mercato, la convenienza va valutata caso per caso, considerando la durata residua del mutuo, il capitale da rimborsare e la capacità della famiglia di sostenere eventuali variazioni future della rata.

Il confronto tra vecchi mutui variabili e tassi fissi dei mutui surroga attuali

Vediamo allora, con una simulazione su Facile.it, quale potrebbe essere il risparmio concreto per chi decide di surrogare il vecchio mutuo a tasso variabile, optando per una surroga a tasso fisso.

Utilizzando il nostro comparatore mutui online, abbiamo ipotizzato il seguente caso:

immobile del valore di 320.000 euro, mutuo residuo di 140.000 euro, durata residua 20 anni, rata attuale di 1.200 euro a tasso variabile.

Le offerte di febbraio 2026 disponibili sul nostro sito mostrano un risparmio potenziale rilevante, sia scegliendo il fisso sia optando per un nuovo variabile. Di seguito, le proposte di Crédit Agricole Italia e di MPS:

Surroga a tasso fisso

Crédit Agricole Italia (Mutuo CA Greenback Surroga Green)

Surroga a tasso variabile

Banca Monte dei Paschi di Siena (Mutuo MPS Mio Surroga Green)

Dal confronto emerge che, ad oggi, il tasso variabile è più conveniente del fisso in termini di rata mensile (è evidente nell’offerta surroga mutuo MPS a febbraio 2026) Tuttavia, chi già proviene da un variabile potrebbe preferire il fisso per evitare il rischio di nuove impennate dei tassi, come avvenuto in passato.