Olimpiadi Milano-Cortina 2026: il mattone resterà un investimento vincente dopo i Giochi?

Effetto Olimpiadi: i "distretti d'oro" e le previsioni di crescita

L’impatto dei Giochi non è stato omogeneo, ma ha creato dei veri e propri "distretti d’oro".

A Milano, il Villaggio Olimpico e l'Arena (nei quartieri di Scalo Romana e Santa Giulia) sono diventati nuovi poli attrattivi, che beneficeranno dell’eredità dell’evento anche dopo la chiusura dei Giochi, con una crescita del valore immobiliare stimata del +11% entro la fine del 2026 e del +23% entro il 2030 (Fonte: Scenari Immobiliari). Chi ha acquistato con un mutuo in queste zone anche solo tre anni fa, oggi si ritrova con un asset che vale significativamente di più del debito residuo.

Per il post-evento è previsto un assestamento fisiologico degli affitti brevi, ma i prezzi di vendita dovrebbero continuare a salire in tutta la città, a prescindere dalle zone più impattate dalle Olimpiadi, con un ritmo stimato tra il +2% e il +4% annuo (Fonte: Tecnocasa).

A Cortina d'Ampezzo, la "Regina delle Dolomiti", le proprietà di pregio hanno sfondato il tetto dei 13.000 euro al metro quadro. L'effetto si è però esteso a macchia d'olio: anche località meno note del Cadore e della Valtellina (Bormio e Livigno in primis) hanno visto i prezzi salire del 9-10% grazie al potenziamento delle infrastrutture.

Perché la rivalutazione della casa conviene a chi ha già un mutuo

Molti sottovalutano il legame tra la rivalutazione immobiliare e un potenziale risparmio sul finanziamento. Per chi ha acquistato con mutuo un immobile a Milano o nella zona di Cortina che si è rivalutato, il Loan-to-Value (LTV), ovvero il rapporto tra l'importo del mutuo e il valore attuale dell'immobile, è sceso, aprendo interessanti possibilità per rivedere le condizioni con il proprio istituto di credito o per cambiare banca.

Un esempio pratico: se hai acceso un mutuo da 240.000€ su una casa che valeva 300.000€ (LTV 80%), e oggi quella casa ne vale 350.000€, l’LTV è sceso al 68%. Questo ti mette in una posizione di forza incredibile per richiedere una surroga del mutuo, ottenendo tassi molto più bassi rispetto a chi ha un LTV più alto (e quindi rappresenta un rischio maggiore per la banca).

Cosa aspettarsi dopo la chiusura dei Giochi

La domanda che tutti si pongono è: "I prezzi crolleranno dopo la cerimonia di chiusura?". La risposta degli esperti è un cauto no. 

A differenza di altre edizioni del passato, Milano-Cortina 2026 ha puntato molto sul recupero urbano. Il Villaggio Olimpico di Via Ripamonti, ad esempio, diventerà un grande studentato a emissioni zero, con campi sportivi e percorsi pedonali, mantenendo alta la vitalità della zona.

Per chi sta cercando casa oggi, la strategia più lungimirante non si ferma al bilancio di queste settimane olimpiche, ma guarda al lungo periodo. Come già anticipato, secondo le proiezioni di Scenari Immobiliari, l’effetto dei Giochi non si esaurirà con la cerimonia di chiusura: entro il 2030 si prospetta infatti una rivalutazione degli immobili del +23% nelle aree interessate dalla riqualificazione urbana.

In questo contesto, il consiglio è anche quello di monitorare con attenzione i quartieri di “seconda fascia”: zone semicentrali o dell'hinterland che, pur non essendo state investite direttamente dall’effetto Olimpiadi, beneficeranno dei nuovi collegamenti infrastrutturali e continueranno ad aumentare la propria attrattività.

Le opportunità per il credito immobiliare nel 2026

Il 2026 si conferma un anno proficuo per il settore dei mutui. Con i tassi d’interesse stabilizzati dopo i tagli della BCE, accendere un mutuo oggi permette di bloccare condizioni nettamente più vantaggiose rispetto anche solo a due o tre anni fa.

Sfruttare l'attuale discesa dei tassi, unendola a un investimento in aree destinate a una rivalutazione a doppia cifra nei prossimi quattro anni, rappresenta una delle strategie di protezione del capitale più solide sul mercato attuale.