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Cedolare secca sugli affitti: aliquote 2018 e 2019

Cedolare secca sugli affitti: aliquote 2018 e 2019
Le 3 cose da sapere:
  • È un'imposta sugli affitti che permette di tassare le rendite da locazione
  • La cedolare al 10% permette di pagare un'imposta del 10% sul reddito derivante
  • Viene applicata sull'ammontare del reddito incassato in seguito alla locazione

La cedolare secca è un'imposta sugli affitti che permette allo Stato di tassare le rendite da locazione di immobili; si tratta di una tassa forfettaria con aliquota fissa e sostituisce la tassazione ordinaria che si basa sugli scaglioni IRPEF. In questo articolo verranno analizzate le caratteristiche della cedolare secca con aliquota del 10%; si scoprirà quando conviene applicarla e quali sono le scadenze e gli acconti previsti per il 2018/2019.

Cedolare secca al 10%: che cos'è e come funziona

La cedolare secca al 10% è un canone concordato che permette di pagare un'imposta del 10% sul reddito derivante dalla locazione di un'immobile. Con la Legge di Bilancio del 2018 lo Stato ha inteso prorogare il canone concordato, ossia la cedolare secca al 10%, fino a tutto il 2019, nonostante fosse al vaglio un aumento al 15%. Inoltre, un decreto legge ha esteso la tassazione agevolata anche alle locazioni più brevi, per esempio quelle relative alla case vacanza e ai bed&breakfast. La cedolare secca si applica esclusivamente a immobili con una destinazione d'uso abitativa, con ben definite tipologie di accatastamento: dalla categoria A1 fino all'A11, a esclusione degli appartamenti uso ufficio; inoltre l'affittuario deve essere sempre un privato. C'è da specificare che questo tipo di regime agevolato non può essere applicato a chi affitta a imprese o a lavoratori autonomi.

Che cosa comporta la scelta di affittare il proprio monolocale con cedolare secca? Innanzitutto per tutta la durata del contratto il proprietario non potrà aumentare il canone, magari per adeguarlo al rincaro del costo della vita, anche se questa possibilità fosse scritta nell'accordo tra locatore e locatario.

Dunque l'affitto agevolato non potrà essere adeguato, per esempio, alle variazioni dell'indice ISTAT, in riferimento all'indice dei prezzi al consumo.

È possibile revocare la cedolare secca? La risposta è affermativa; il locatore può decidere di revocare l'opzione cedolare secca per l'anno successivo a quello in cui è stato applicato il regime concordato al 10%. È ugualmente possibile rientrare nel regime di cedolare secca l'anno successivo a quello in cui non è stata applicata. In ogni caso per esercitare il diritto di revoca si ha tempo fino a 30 giorni prima della scadenza dell'annualità in cui la cedolare è in corso. Quando si revoca il canone concordato si rientra nel regime ordinario, per cui è obbligatorio versare le imposte di registro, quando sono dovute.

La cedolare secca con aliquota al 10% è un'opzione che può essere esercitata solo in alcuni casi. Un primo elemento discriminante è il Comune in cui è ubicato l'immobile. Deve essere:

  • un Comune ad alta intensità abitativa;
  • un Comune per il quale, nei cinque anni che precedono la data del 28 maggio 2014, sia stato dichiarato lo stato di emergenza;
  • un Comune, anche privo della caratteristiche di alta densità abitativa, tuttavia colpito da eventi eccezionali.

Mentre il canone libero è soggetto alle leggi di mercato, il canone concordato è irregimentato, ossia deve sottostare a un tetto massimo; l'affitto massimo che un proprietario può richiedere al suo inquilino dipende da accordi fatti sul territorio da organizzazioni che rappresentano le due categorie di soggetti coinvolti: i proprietari e gli inquilini.

Quale può essere la durata di un contratto a cedolare secca con aliquota del 10%? Esistono tre opzioni:

  • tre anni prolungabili a cinque: si tratta di un 3+2 applicabile alle abitazioni. Alla scadenza dell'accordo triennale di base, il contratto di locazione può essere esteso di altri due anni; il rinnovo è tacito. Come detto, la cedolare secca è soggetta ad accordi territoriali; in alcune città, come Torino, gli accordi possono avere una durata anche superiore;
  • l'appartamento può essere affittato per un periodo minimo di sei mesi fino a un massimo di tre anni; si tratta di un accordo stipulabile con gli studenti universitari;
  • la cedolare secca è un'opzione valida anche per i contratti di tipo transitorio: il periodo minimo è di un mese, quello massimo è di 18 mesi.

Cedolare secca 2018/2019: regole e calcolo

L'imposta, stabilita per il 2018/2019, e che riguarda i contratti di affitto a canone libero, è pari al 21%.. Più articolato il discorso relativo ai contratti a canone concordato con cedolare secca, aliquota al 10%. A quali regole è soggetta la cedolare secca al 10% per la stagione 2018/2019? Dipende dal Comune in cui si trova l'appartamento. Per prima cosa bisogna verificare sul sito internet del proprio Comune di appartenenza se c'è un accordo territoriale con le categorie interessate.

Ogni città ha delle fasce relative al canone concordato, che determinano la quota minima e quella massima di affitto consentito.

Da cosa dipendono le fasce di riferimento? Dalle caratteristiche urbane della zona: se il quartiere è dotato di infrastrutture, di parchi pubblici, di mezzi di trasporto, negozi e scuole. È chiaro che una zona molto servita sarà inserita all'interno di categorie più elevate e potrà godere di un tetto al canone di locazione concordato evidentemente più alto. Solitamente ogni fascia prevede tre sotto-categorie: il proprietario dell'immobile dovrà verificare le caratteristiche del bene, soprattutto in riferimento alle sue funzionalità: ai fini del calcolo sarà importante la presenza di un cortile, di un box o di una terrazza.

Ogni categoria di appartamento è inserita in una fascia di appartenenza, con un canone di riferimento.

Cedolare secca: scadenza acconto e saldo 2018/2019

Quali sono gli importi e le scadenze della cedolare secca per il 2018/2019? Il primo acconto deve essere versato soltanto nel caso in cui l'imposta sostitutiva, relativa all'anno precedente, sia superiore ai 51,65 euro. Per quanto riguarda le scadenze, ci sono due possibilità:

  • è prevista una rata unica, da pagare entro il 30 di novembre, nel caso in cui l'importo sia inferiore a 257,52 euro;
  • sono invece previste due rate se la cifra da corrispondere è superiore ai 257,52 euro: in questo caso un primo acconto, pari al 40%, va pagato entro il 16 giugno; un secondo acconto, pari al 60% della somma totale dovuta, sarà pagato entro il 30 novembre del 2018.

Nel corso dell'anno 2018 è possibile aderire al regime della cedolare secca; tuttavia gli effetti, dunque le scadenze, si producono nell'anno successivo:

  • si può pagare in un'unica soluzione con la prima scadenza fissata al 30 novembre 2019;
  • versando l'importo in due rate, il primo acconto si paga entro il 30 giugno del 2019, mentre si salda tutto entro il 30 novembre 2019.

Si invece come durante il primo anno in cui si esercita l'opzione del canone calmierato l'acconto non sia previsto; il motivo è che non sussiste una base imponibile a cui fare riferimento: manca infatti l'imposta sostitutiva del periodo antecedente, durante il quale si è avuto come punto di riferimento l'Irpef per calcolare l'imposta sul reddito. C'è anche da considerare che l'acconto non va versato durante il primo anno di possesso dell'appartamento.

Quando conviene la cedolare secca

La cedolare secca viene applicata sull'intero ammontare del reddito incassato in seguito a locazione dell'immobile; si comprende come sia molto diverso il caso in cui la cedolare non si applica: solitamente, se si è soggetti al regime di IRPEF, dunque con l'opzione affitto libero, il contribuente deve dichiarare il 95% del canone; se invece il canone è concordato, oppure se l'appartamento è affittato a studenti fuori sede, bisogna dichiarare il 66,5%. Quando dunque conviene la cedolare secca? Dipende dai casi, non c'è una norma univoca, valida per tutte le tipologie di immobili e di locatori. I fattori che incidono sulla convenienza sono:

  • il tipo di contratto;
  • l'aliquota marginale;
  • le aliquote relative alle addizionali applicate da comuni e regioni;
  • l'esistenza di un diritto a detrarre le imposte;

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