Cedolare secca sugli affitti: aliquote 2021

Sommario

• Cedolare secca 2021: cosa bisogna sapere
• Cedolare secca al 21%: cos'è e come funziona
• Cedolare secca al 10%: cos'è e come funziona
• Cedolare secca 2021: novità
• Come richiedere la cedolare secca 2021
• Quando conviene la cedolare secca
• Cedolare secca: scadenza acconto e saldo
• Cedolare secca 2020
• Cedolare secca 2018/2019

La cedolare secca è un regime di tassazione inserito dallo Stato per tassare i redditi di locazione. Tale sistema corrisponde a una tassa forfettaria che sostituisce la tassazione ordinaria basata sugli scaglioni IRPEF. Ecco tutto ciò che bisogna sapere riguardo alle cedolari secche con aliquote del 10% e del 21%. Nel caso specifico, è possibile scoprire quali sono le occasioni giuste nelle quali applicare simili imposte, con scadenze e acconti da tenere in considerazione nel corso dell'anno solare 2021.

Cedolare secca 2021: cosa bisogna sapere

La cedolare secca 2021 serve a sintetizzare la tassazione dei redditi provenienti da strutture abitative affittate. Riguarda ogni sorta di contratto commerciale e viene determinata da un insieme di regole, contenute nel Decreto Legge 23 del 14 marzo 2011. Con questa misura, non è necessario pagare alcuna imposta di bollo e registro. Ecco quali sono le due aliquote della cedolare secca attualmente in vigore:

• la tassazione del 21% sugli affitti di immobili a fini abitativi, che fino al 2019 era accessibile anche per locali commerciali;
• la tassazione del 10% sui contratti a canone concordato per l'affitto di immobili a fini abitativi.

Il nuovo sistema di tassazione va attivato in base alla compilazione del modello RLI, nel quale bisogna contrassegnare un'opzione specifica al momento del contratto registrato. È possibile cambiare il proprio sistema anche in caso di eventuali proroghe successive al 2021.

Cedolare secca al 21%: cos'è e come funziona

La cedolare secca del 21% è molto applicata da chi affitta un immobile e non prevede requisiti molto stringenti. Può accedervi ogni persona fisica che possiede la proprietà di un immobile, o quantomeno ne usufruisce per uso domestico. Il regime viene applicato agli immobili appartenenti alle categorie catastali comprese tra A1 e A11. Se si accede a questa misura, il cliente non deve corrispondere le imposte di bollo e registro al momento del contratto registrato e non è tenuto a pagare alcuna tassa Irpef. La tassazione sostituisce le altre imposte sulla locazione, con vantaggi economici tangibili nel tempo.

Cedolare secca al 10%: cos'è e come funziona

La cedolare secca al 10% è un canone concordato che permette di pagare un'imposta del 10% sul reddito derivante dalla locazione di un'immobile e viene attivata in possesso di requisiti più stretti rispetto alla cedolare secca al 21%. Con la Legge di Bilancio del 2018 lo Stato ha inteso prorogare il canone concordato, ossia la cedolare secca al 10%, fino a tutto il 2019, nonostante fosse al vaglio un aumento al 15%. Inoltre, un decreto legge ha esteso la tassazione agevolata anche alle locazioni più brevi, per esempio quelle relative alla case vacanza e ai bed&breakfast.

La cedolare secca si applica esclusivamente a immobili con una destinazione d'uso abitativa, con ben definite tipologie di accatastamento: dalla categoria A1 fino all'A11, a esclusione degli appartamenti uso ufficio; inoltre l'affittuario deve essere sempre un privato. C'è da specificare che questo tipo di regime agevolato non può essere applicato a chi affitta a imprese o a lavoratori autonomi.

Che cosa comporta la scelta di affittare il proprio appartamento o monolocale o con cedolare secca? Innanzitutto per tutta la durata del contratto il proprietario non potrà aumentare il canone, magari per adeguarlo al rincaro del costo della vita, anche se questa possibilità fosse scritta nell'accordo tra locatore e locatario.

È possibile revocare la cedolare secca? La risposta è affermativa; il locatore può decidere di revocare l'opzione cedolare secca per l'anno successivo a quello in cui è stato applicato il regime concordato al 10%. È ugualmente possibile rientrare nel regime di cedolare secca l'anno successivo a quello in cui non è stata applicata. In ogni caso per esercitare il diritto di revoca si ha tempo fino a 30 giorni prima della scadenza dell'annualità in cui la cedolare è in corso. Quando si revoca il canone concordato si rientra nel regime ordinario, per cui è obbligatorio versare le imposte di registro, quando sono dovute.

La cedolare secca con aliquota al 10% è un'opzione che può essere esercitata solo in alcuni casi. Un primo elemento discriminante è il Comune in cui è ubicato l'immobile. Deve essere:

• un Comune ad alta intensità abitativa;
• un Comune per il quale, nei cinque anni che precedono la data del 28 maggio 2014, sia stato dichiarato lo stato di emergenza;
• un Comune, anche privo della caratteristiche di alta densità abitativa, tuttavia colpito da eventi eccezionali.

Mentre il canone libero è soggetto alle leggi di mercato, il canone concordato è irregimentato, ossia deve sottostare a un tetto massimo; l'affitto massimo che un proprietario può richiedere al suo inquilino dipende da accordi fatti sul territorio da organizzazioni che rappresentano le due categorie di soggetti coinvolti: i proprietari e gli inquilini.

Quale può essere la durata di un contratto a cedolare secca con aliquota del 10%? Esistono tre opzioni:

• tre anni prolungabili a cinque: si tratta di un 3+2 applicabile alle abitazioni. Alla scadenza dell'accordo triennale di base, il contratto di locazione può essere esteso di altri due anni; il rinnovo è tacito. Come detto, la cedolare secca è soggetta ad accordi territoriali; in alcune città, come Torino, gli accordi possono avere una durata anche superiore;
• l'appartamento può essere affittato per un periodo minimo di sei mesi fino a un massimo di tre anni; si tratta di un accordo stipulabile con gli studenti universitari;
• la cedolare secca è un'opzione valida anche per i contratti di tipo transitorio: il periodo minimo è di un mese, quello massimo è di 18 mesi.

Cedolare secca 2021: novità

La cedolare secca 2021 ha fatto segnare diverse modifiche in seguito alla promulgazione della Legge di Bilancio 2021. Quest'ultima stabilisce che il regime fiscale in questione venga applicato solo per un massimo di quattro appartamenti per ciascun arco temporale di imposta. Se si supera questo limite, si passa alla tassazione Irpef ordinaria e ogni locazione assume la presunzione di attività imprenditoriale. In tali casi, è necessario aprire una partita IVA. L'applicazione della cedolare viene limitata anche sui contratti che hanno visto la partecipazione di intermediari o piattaforme telematiche.

Come richiedere la cedolare secca 2021

La cedolare secca 2021 può essere attivata nel momento in cui il contratto viene registrato, o comunque negli anni seguenti allo stesso atto. L'opzione va eseguita con lo stesso modello RLI utilizzato per registrare il contratto dell'affitto. Inoltre, un utente può beneficiare della cedolare secca al momento della proroga del contratto di locazione. Nelle locazioni brevi, la misura può essere introdotta nella dichiarazione dei redditi dell'ultimo periodo d'imposta, o attivare la relativa opzione. Chi si avvale di questa agevolazione fiscale deve comunicarlo con raccomandata all'inquilino, con il locatore che non ha più la facoltà di richiedere il canone aggiornato.

Quando conviene la cedolare secca

La cedolare secca viene applicata sull'intero ammontare del reddito incassato in seguito a locazione dell'immobile; si comprende come sia molto diverso il caso in cui la cedolare non si applica: solitamente, se si è soggetti al regime di IRPEF, dunque con l'opzione affitto libero, il contribuente deve dichiarare il 95% del canone; se invece il canone è concordato, oppure se l'appartamento è affittato a studenti fuori sede, bisogna dichiarare il 66,5%.

Quando dunque conviene la cedolare secca? Dipende dai casi, non c'è una norma univoca, valida per tutte le tipologie di immobili e di locatori. I fattori che incidono sulla convenienza sono:

• il tipo di contratto;
• l'aliquota marginale;
• le aliquote relative alle addizionali applicate da comuni e regioni;
• l'esistenza di un diritto a detrarre le imposte.

Cedolare secca: scadenza acconto e saldo

Quali sono gli importi e le scadenze della cedolare secca? Il primo acconto deve essere versato soltanto nel caso in cui l'imposta sostitutiva, relativa all'anno precedente, sia superiore ai 51,65 euro. Per quanto riguarda le scadenze, ci sono due possibilità:

• è prevista una rata unica, da pagare entro il 30 di novembre, nel caso in cui l'importo sia inferiore a 257,52 euro;
• sono invece previste due rate se la cifra da corrispondere è superiore ai 257,52 euro: in questo caso un primo acconto, pari al 40%, va pagato entro il 30 giugno; un secondo acconto, pari al 60% della somma totale dovuta, sarà pagato entro il 30 novembre.

È possibile aderire al regime della cedolare secca nel corso dell'anno; tuttavia gli effetti, dunque le scadenze, si producono nell'anno successivo:

• si può pagare in un'unica soluzione con la prima scadenza fissata al 30 novembre;
• versando l'importo in due rate, il primo acconto si paga entro il 30 giugno, mentre si salda tutto entro il 30 novembre dell'anno successivo.

Durante il primo anno in cui si esercita l'opzione del canone calmierato l'acconto non è previsto; il motivo è che non sussiste una base imponibile a cui fare riferimento: manca infatti l'imposta sostitutiva del periodo antecedente, durante il quale si è avuto come punto di riferimento l'Irpef per calcolare l'imposta sul reddito. C'è anche da considerare che l'acconto non va versato durante il primo anno di possesso dell'appartamento.

Cedolare secca 2020

Rispetto agli anni precedenti, la Legge di Bilancio 2020 non prevedeva la proroga applicativa della cedolare secca in caso di locazione di un immobile commerciale. Di conseguenza, in caso di stipula di un contratto di un contratto di locazione per questa categoria di immobile non verrà applicata l'imposta sostitutiva del 21%. Tale disposizione resta invece in vigore per chi ha sottoscritto un contratto di locazione nel 2019.

Aliquota cedolare secca 2020

Sempre in tema di cedolare secca 2020, la Legge di Bilancio 2020 aveva confermato invece:

• l'aliquota del 10% sui canoni degli immobili abitativi (con canone concordato per i Comuni con alta contentrazione abitativa);
• l'aliquota del 21% sui contrati a canone libero e per le locazioni con durata non superiore ai 30 giorni.

Cedolare secca 2018/2019

A quali regole è soggetta la cedolare secca al 10% per la stagione 2018/2019? Dipende dal Comune in cui si trova l'appartamento. Per prima cosa bisogna verificare sul sito internet del proprio Comune di appartenenza se c'è un accordo territoriale con le categorie interessate.

Da cosa dipendono le fasce di riferimento? Dalle caratteristiche urbane della zona: se il quartiere è dotato di infrastrutture, di parchi pubblici, di mezzi di trasporto, negozi e scuole. È chiaro che una zona molto servita sarà inserita all'interno di categorie più elevate e potrà godere di un tetto al canone di locazione concordato evidentemente più alto.

Solitamente ogni fascia prevede tre sotto-categorie: il proprietario dell'immobile dovrà verificare le caratteristiche del bene, soprattutto in riferimento alle sue funzionalità: ai fini del calcolo sarà importante la presenza di un cortile, di un box o di una terrazza. Ogni categoria di appartamento è inserita in una fascia di appartenenza, con un canone di riferimento.